Ипотека для банка — самый доходный розничный продукт. Как правило, ипотечники довольно дисциплинированные заемщики, а сроки жилищных кредитов растягиваются на десятилетия, в течение которых финансовые организации получают солидный доход. Конечно, ни один банкир не заинтересован в досрочном погашении ипотечного займа. Но запретить заемщику возвращать кредит досрочно банк не может — таков закон. Финансовые учреждения делают больно по-другому, используя разные уловки, усложняющие досрочное погашение. Рассказываем о них.
Откладывают зачисление денег
Наиболее распространенная уловка банка — отложить зачисление денег, внесенных 
клиентом в счет долга, до даты очередного платежа, указанного в ипотечном договоре, рассказывает коммерческий директор финансового маркетплейса Ярослав Баджурак. В результате банк заработает проценты за каждый отложенный день. Как правило, чаще всего это происходит, когда клиент переводит деньги в онлайн-банке или через мобильное приложение и не учитывает правила кредитной организации.
«Рассмотрим схему на примере. Допустим, дата ипотечного платежа — 25 число каждого месяца. Сумма очередного транша в счет долга — 50 тысяч рублей, из которых 20 тысяч рублей — “тело” кредита, а 30 тысяч рублей — проценты. Клиент получил премию 100 тысяч рублей и 10 числа сделал онлайн-перевод всей суммы в счет ипотечного долга.
Если банк практикует хитрости, то деньги заемщика он зачислит не день в день, а через две недели. Причем примет только 50 тысяч рублей, а остальные деньги оставит на кредитном счете до следующей даты по договору. В результате заемщик “потеряет” за 15 дней (с 10-го по 25-е число) 15 тысяч рублей (исходя из примера 1 день — 1 тысяча рублей процентов долга). “Тело” долга не уменьшится, поэтому в следующем месяце все повторится», — объясняет эксперт.
Избежать банковской уловки можно. Во-первых, обязательно нужно написать заявление на досрочное погашение ипотеки. Практически во всех кредитных организациях это можно сделать прямо в приложении или в личном кабинете онлайн-банка. Гораздо реже банк требует визит клиента в офис, чтобы принять заявление о досрочном погашении, рассказывает Баджурак. Но лучше уточнить порядок в службе поддержки или кол-центре.
Условия и порядок полного расчета по ипотеке вне установленного банком графика платежей определяются договором о займе. В нем должен быть пункт о досрочном 
погашении ипотеки. Если этот пункт отсутствует, заемщик обязан предупредить банк за 30 дней до погашения. Соответственно, банк может начислить штраф, чтобы воспрепятствовать досрочному погашению, добавляет независимый финансовый консультант, кандидат экономических наук Анна Краснопольская.
Во-вторых, в заявлении следует указать, какую сумму денег банк должен зачислить как «тело» кредита. В нашем примере заемщик должен учитывать, что из 100 тысяч рублей часть средств (30 тысяч рублей) — это проценты. Если 10-го числа направить всю сумму на погашение основного долга, то 25-го придется заплатить очередной платеж.
В-третьих, необходимо проверить в приложении или личном кабинете, что банк зачислил деньги в строгом соответствии с заявлением на досрочное погашение, подсказывает Баджурак.
Вводят лимит на сумму досрочного погашения
Некоторые финансовые организации вводят лимит на сумму досрочного погашения долга. Она может быть весьма существенной — например, размер процентов очередного платежа или часть (до половины) ежемесячного перевода. В каждом конкретном случае следует заранее подстраховаться и выяснить этот «нюанс», изучив кредитный договор и правила банка, рекомендует Баджурак.
В свою очередь, эксперт в финансовой области Оксана Жукова указывает, что такие уловки нарушают законодательство: Заемщик имеет право досрочно вернуть кредитору всю сумму полученного кредита или его часть, уведомив об этом кредитора способом, установленным договором займа «не менее чем за тридцать календарных дней до дня возврата кредита».
