Рост минимального взноса при покупке квартиры в ипотеку с 10% до 20% ее стоимости с 1 июня и до 30% — с 1 января 2024 года избавит рынок недвижимости от безрассудных покупателей и не приведет к его остановке. Об этом aif.ru сообщила специалист по недвижимости в Москве и Московской области Татьяна Поберей.
Разум для риска
«Совсем без денег на рынок приходят единичные покупатели, — объясняет риелтор. — Это довольно отчаянные люди. Чтобы выполнить нынешнее требование о 10% начального взноса на ипотеку, они обычно идут на ухищрения, завышая цену сделки. Так банк им выдает кредит на большую сумму, чем надо, часть из этих денег идет не продавцу квартиры, а обратно банку погашением первоначального взноса. Раздуть цену на 20% еще, наверное, возможно, но на 30% — практически никак, только если найти эксперта-оценщика, который совершенно не дорожит своей лицензией».
Любое подобное изменение требований со стороны регуляторов неизменно порождает многие страхи и слухи на рынке, но каждый раз опасность оказывается преувеличенной, продолжает Поберей. Жизнь продолжается, и способ приспособиться к любым условиям всегда находится.
«Я поддерживаю эту меру, сейчас на рынке выставлено очень много квартир, за которые люди не смогли платить ипотеку, — добавляет она. — С увеличением размера первоначального взноса люди, у которых желание есть, а возможности — нет, откажутся от покупки. От этого будет лучше всем — и им самим, и рынку».
Первоначальный взнос в 20% уже используют ведущие российские банки как критерий для получения минимальной ставки по кредиту. Только с таким условием можно получить деньги под 10,7-10,9%. Для тех, кто вносит минимальные 10%, условия менее выгодные. А за каждые полпроцента покупатели готовы биться всерьез, свидетельствует Поберей. Зачастую разговор с риелтором начинается не с описания желаемой квартиры, а с вопросов о первоначальном взносе и размере ежемесячного платежа.
Свой расчет
«Банки увеличивают размер первоначального взноса, потому что начинают более объективно оценивать платежеспособность заемщиков, — полагают аналитики УК «Альфа-Капитал». — Доходы россиян растут слишком медленно, в то время как инфляция держится довольно высокой. Бизнес мало конкурирует за рабочую силу, индексируя заработные платы, потому что вынужден считать все возможные издержки».
Объем просрочек и неплатежей по кредитам, в том числе и ипотечным, в этом году увеличивается, добавляют исследователи рынка. В первом квартале, например, объем просрочки по ипотеке на новое жилье вырос на 4,3%, на вторичное — на 1,1%.
«Это максимальные темпы роста показателей за последние три года, — констатируют в «Альфа-Капитал». — Рост просрочки возник на фоне снижения процентной ставки по ипотеке от застройщика, что в конечном счете изменило структуру займов на первичном рынке жилья. Теперь сектор нужно сбалансировать, чтобы снять с банков лишнюю нагрузку».
Плавное увеличение размера первоначального взноса они называют логичным первым шагом на пути к такому балансу и полагают, что выше 30% от стоимости жилья этот платеж вряд ли будет поднят.
Подготовка к щедрости
Повышение первоначального взноса по ипотеке может быть еще и шагом на пути к снижению ее стоимости. Найти способ снизить ставки на долгосрочные кредиты правительству на этой неделе поручил президент Владимир Путин.
Ставки по ипотеке для россиян могут опуститься до 3,5%, считает профессор департамента банковского дела и финансовых рынков Финансового университета при правительстве России Ирина Ларионова.
«Эта мера должна в первую очередь поддержать строительную отрасль, позволить людям купить больше квартир в ипотеку, — сказала она. — Есть оценки целевой ставки в 3,5%. Сейчас они выше этого значения в 2,5-3 раза. Инфляция замедлилась в 2,3%, а доходы банковского сектора в этом году по прогнозам составят 2,4 трлн рублей. В общем, есть все возможности реализовать поручение президента и сделать кредит дешевле».
Для самой банковской системы такое снижение кредитных ставок шоком стать не должно, добавляет Ларионова. Сейчас заканчиваются многие льготные программы и послабления от ЦБ, запущенные ранее. Это позволит финансовым институтам добрать то, что они потеряют на длинных кредитах, за счет других продуктов.
Лимит выгоды
Снижение кредитной ставки, затеянное главой государства, — мера в большей степени имиджевая, получить реальную выгоду от нее смогут очень немногие, считает доктор экономических наук, главный научный сотрудник, руководитель отделения макроэкономики и моделирования региональных систем Центрального экономико-математического института РАН Елена Устюжанина.
«Банки проценты, конечно, снизят, но увеличат комиссии, поэтому в реальности эффект для заемщика будет намного менее ощутимый, чем это воспринимается на уровне идеи, — сказала она. — Формально банковский сектор выполнит указание главы государства, но компенсирует свои потери за счет других платежей и сборов с клиентов».
Повышение первоначального взноса по ипотеке может оказаться своеобразным компромиссом между ЦБ и коммерческими банками. Повышение этого платежа означает снижение рисков невозврата займа. В ответ государство настоятельно порекомендует уменьшить платежи для заемщиков.
