Уже в конце ноября государство начнёт выкупать первичное, то есть почти готовое жильё у строительных компаний: 21 ноября пройдут 2-е и 3-е слушания соответствующего законопроекта, после чего он, скорее всего, будет одобрен и приобретёт силу закона. Об этом заявил вице-пермьер и глава Минрегиона РФ Дмитрий Козак.
— Я думаю, что к концу ноября, как только законопроект будет подписан, можно приступить к его реализации, — цитирует Козака РИА «Новости».
Таким образом правительство решило помочь тонущим строителям если не выкарабкаться из финансового кризиса, то хотя бы пережить его. Потому что многие из них действительно уже почти, как выразился глава одной из крупнейших строительных компаний России, «лежат на лопатках».
Однако в бедственное положение строительных магнатов верят не все. Некоторые эксперты, например, считают, что эти мощные структуры вряд ли могли пострадать от кризиса действительно так сильно, как говорят. Потребители же просто боятся: что если на радостях от полученной госпомощи, строители решат снова поднять цены на жильё, которые только-только начали падать? Разберёмся со всем по порядку. Если отбросить традиционно-народное предубеждение против «олигархов-строителей» и посмотреть на дело с финансовой точки зрения, положение девелоперов совсем не выглядит таким уж надёжным.
— В условиях негативного влияния глобального финансового кризиса положение многих участников рынка недвижимости действительно оставляет желать лучшего, — подтверждает аналитик ИК «Финам Менеджмент» Максим Клягин. — Речь идет, прежде всего, о том, что в ситуации дефицита ликвидности многие операторы рынка девелопмента столкнулись с проблемой рефинансирования существующей задолженности и острой нехваткой средств на дальнейшее развитие.
Проще говоря, кредиты взяли большие, а отдавать рассчитывали со следующих. Но тут начался кризис — и следующий кредит уже не дают. И с прибыли тоже долг не отдашь, потому что построенные дома просто-напросто никто не покупает.
— Ставки кредитов для девелоперов выросли более чем в 2 раза, а снижение потребительской активности на фоне сокращения ипотечного кредитования только усугубляет ситуацию. В связи с этим многие компании на неопределенное время откладывают ввод в эксплуатацию своих проектов, а также распродают активы с существенными скидками по сравнению к докризисным уровням цен. По различным оценкам, объем предложения на рынке за последние несколько месяцев вырос почти в 2 раза, а цена за квадратный метр в среднем снизилась на 5-10%.
Но даже падающие цены не способны завлечь покупателей. В качестве инвестиций квартиры уже мало кто рассматривает, так что люди состоятельные не особенно торопятся нести сюда свои деньги. А не очень состоятельные могли себе позволить жильё только по ипотеке, которую сейчас получить очень сложно и маловыгодно. Есть и третяя категория — те, кто придерживает свои деньги до «счастливых времён», когда сбудутся прогноза аналитиков и цены на квартиры упадут на 30%.
В общем, финансовые проблемы девелоперов на лицо. Вопрос в другом: трудности бизнесменов и строителей, вроде бы — не государственная забота. Зачем же тратить бюджетные деньги (а именно 40 миллиардов рублей!) на то, чтобы вытянуть строительные компании из выкопанной ими же самими кредитной ямы?
Ответ можно найти в динамике объёмов жилищного строительства в России: кривая роста неминуемо бежит вниз. А ведь ещё в начале года чиновники рапортовали о подъёме в этой сфере, и тогда ещё президент Владимир Путин велел поднять планку и постоянно увеличивать объёмы вводимого жилья. Но из-за кризиса вводить оказалось некому.
— Темпы жилищного строительства в России по итогам 9 месяцев снизились примерно в 8 раз (составили 3,9% против 30,9% по итогам января-сентября 2007 г.), что при существующем дефиците жилья однозначно является негативным фактором, — говорит Клягин.
Отсюда и вынужденная бюджетная помощь компаниям — иначе жить россиянам будет не «не на что», а просто негде.
— В сложившейся ситуации подобная господдержка, проводящаяся в форме выкупа существенного количества готовых объектов жилой недвижимости, является вполне обоснованной и экономически целесообразной, — поясняет Клягин. — На мой взгляд, это, действительно, поможет «влить» немного ликивдности в бизнес девелоперов и не допустить массовых банкротств в отрасли, что привело бы к весьма негативным последствиям, в том числе для потребителей. Рассчитывать на подобную помощь могут, в первую очередь, крупные компании, занятые в масштабных социально-значимых (жилищное строительство эконом класса), а также важных инфраструктурных проектах.
Опасения аналитиков вызывает только то, что господдержка строителей может помешать ценам на квадратные метры и дальше опускаться. Мол, зачем же девелоперам делать скидки на свой товар, если его итак купили. Однако, уверен Клягин, квартиры всё равно будут дешеветь — и дело не только в кризисе. Цены уже доросли до своего максимума, причём раздуты совершенно искусственно. А значит — должны лопнуть вне зависимости от того, получат строители господдержку или нет.
— На мой взгляд, господдержка не будет способствовать укреплению цен на жильё, а скорее приведет к более сглаженному их снижению, — считает Клягин. — Вероятнее всего, стоимость квадратного метра в среднесрочный период продолжит свое падение. Мы ожидаем, что в течение 2009 г. цены могут снизиться на 20-30%.
