Из чего выбирать?
Жилищный кодекс РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:
- c помощью управляющей компании;
- с помощью ТСЖ;
- путём ввода непосредственного управления.
В первом случае жители лишь платят, но сами не участвуют в «увлекательном» процессе, например, по замене труб. Принципиальное отличие от советского варианта общения с РЭУ (ЖЭКом, ДЕЗом) заключается в том, что вы вправе сами выбрать управляющую компанию (государственную или частную), а также заменить её другой, если первая будет работать спустя рукава. ТСЖ является промежуточным вариантом. И он идеален для тех, кто хочет принимать участие в управлении домом, но не готов отдавать этому все свободные деньги и время. Третий способ требует наибольшего, самого непосредственного участия собственников в решении всех вопросов, связанных с содержанием дома и дворовой территории. Это предполагает как затраты вашего времени, так и наличие определённой квалификации (экономической, технической, юридической). Такой способ больше всего подходит для небольших (например, квартир на 20) зданий.
Наиболее удобный вариант для мегаполиса — ТСЖ. Кроме того, это единственное жилищное объединение (в отличие от домовых комитетов и территориальных общин), которое может быть управляющей организацией многоквартирного дома.
Права
Членами ТСЖ могут быть лишь собственники (граждане и юрлица) жилых и нежилых помещений. Наниматели и арендаторы в товарищество не принимаются. Каждый член ТСЖ остаётся собственником квартиры и одновременно становится участником долевой собственности на общее имущество.
Товарищество вправе заниматься хозяйственной деятельностью, в том числе использовать на благо всего дома нежилые помещения и выделенный земельный участок.
ТСЖ имеет право на получение госдотаций на возмещение убытков по управлению и эксплуатации многоквартирного дома (к примеру, капремонт). Дополнительные расходы (например, украшение подъезда) для собственников могут быть введены только по их собственному решению и на общем собрании.
Обязанности
Если вы единогласно решите не платить за вывоз мусора, вам всё равно придётся это делать. Ведь закон не только предоставляет права, но и накладывает обязанности, связанные с содержанием недвижимого имущества. В том числе по обеспечению надлежащего санитарного и технического состояния.
Поэтому, прежде чем создавать ТСЖ, внимательно посмотрите на соседей — сумеете ли вы найти с ними общий язык для решения общих вопросов.
На что обратить внимание, прежде чем создать ТСЖ
Если в доме 300 квартир, то выяснится, что одни жильцы готовы платить за услуги, а для других даже минимальная плата является непосильным бременем. Конфликты неизбежны.
Посмотрите, сколько квартир в вашем доме находится в собственности. Если эта доля менее 50%, а остальные принадлежат государству (городу), то создавать ТСЖ не имеет смысла, поскольку решающее слово во всех вопросах будет принадлежать крупнейшему собственнику — государству.
Обратите внимание на техническое состояние дома. Уверены ли вы в том, что вам удастся самостоятельно справиться со всеми возможными проблемами? Конечно, уже были случаи, когда ТСЖ сами брались за реконструкцию дома, но их единицы, и речь идёт о весьма зажиточных жильцах.
Нужно сразу определить, из каких источников могут складываться средства, которые пойдут на эксплуатацию и благоустройство. Если ваш дом расположен на оживлённой улице в центре города, а в общей собственности ТСЖ есть нежилые помещения, которые можно сдать в аренду, то с помощью вырученных средств можно решить очень много проблем. Жильцам большого многоквартирного дома в глубине «спального» района (да ещё и без подходящих нежилых помещений) придётся рассчитывать только на собственный карман.
И самое главное — для создания эффективного ТСЖ необходимо провести межевание земли, выделить придомовую территорию и описать общее имущество жильцов. Все эти процедуры связаны с немалыми трудностями, потому что местные власти могут не поддержать ваш порыв к самостоятельности.
Мнения экспертов
Депутат Госдумы РФ Галина Хованская:
— У жильцов, которые решили создать ТСЖ, может быть много трудностей. Самая серьёзная проблема — незаконное изъятие общего имущества в многоквартирных домах городскими властями. Это массовое явление, просто эпидемия какая-то. Если в Санкт-Петербурге больше отнимают чердачные помещения, то в Москве идёт битва даже за подвалы. Столичные власти пользуются несовершенством учётных форм БТИ, где не прописаны особенности технических помещений, для того чтобы продолжать получать доход от их использования. Речь идёт фактически об упущенной выгоде жильцов, ведь деньги от аренды они могли бы потратить на детскую площадку или благоустройство подъездов.
С налоговыми сборами тоже полно странностей. С образованием юридического лица, то есть товарищества, начинается налогообложение. Накопленные и не истраченные до конца финансового года средства налоговая инспекция рассматривает как доход. ТСЖ освобождены от налога на прибыль, а вот НДС стал камнем преткновения. Есть решения арбитражных судов, однозначно решающие этот вопрос в пользу ТСЖ. Но налоговые инспекции всё равно пытаются «взять своё», и отстоять свои права ТСЖ может только в суде.
Начальник отдела капремонтов ГУП «Центр поддержки объединений жителей» Сергей Смирнов:
— Не все ТСЖ знают, что могут рассчитывать на денежную поддержку со стороны властей. Товарищество имеет право на получение госдотации, если жильцы понесли убытки не по своей вине. Например, возникли проблемы с водопроводом или канализацией из-за поломки в подземных коммуникациях. Или сломался лифт, и ТСЖ пришлось срочно искать деньги на его ремонт.
