Причем если в Москве, чтобы включиться в игру на повышение, нужно располагать денежными средствами в размере не менее 3 млн рублей, то в Подмосковье "входной билет" может быть вдвое дешевле. Но будет ли прибыль?
Ленинский подход
Искать жилые объекты, подходящие для инвестиций,- дело непростое. Предсказать, как со временем поведет себя цена на них (не говоря уже о спросе), достаточно сложно. Очевидно, что свое влияние окажет и состояние рынка недвижимости в целом, и уровень инфраструктуры застраиваемой территории, и динамика строительства. Вычислить влияние каждого из этих факторов по отдельности почти невозможно. Зато можно попытаться с довольно высокой степенью точности оценить их совокупно. Проще всего оценить инвестиционный потенциал строящихся больших жилых комплексов, корпуса которых возводятся поэтапно. Продажи в них открываются в разное время, поэтому есть возможность сравнивать цены и экстраполировать ценовую разницу на год-два вперед, пишет Коммерсант.
Таких объектов в Подмосковье сейчас немало, причем есть они как по соседству с МКАД, так и на окраинах Московской области. Так, в Ленинском районе Московской области в рамках ЖК "Коммунарка" (расположен в одноименном поселке в 7 км от МКАД по Калужскому шоссе) возводятся семь монолитно-кирпичных жилых корпусов разной этажности. Один из них сдан в эксплуатацию, остальные будут готовы в 2011-2013 годах, а продажи уже идут во всех домах. Поэтому отследить ценовую динамику в этом комплексе вполне возможно. Как сообщили в департаменте новостроек компании "Московский ипотечный центр (застройщик ЖК "Коммунарка"), инвестиционный потенциал этого объекта довольно значителен.
Так, во втором корпусе четвертой очереди строительства (сдача дома запланирована на 2013 год), продажи в которой стартовали в середине лета, расположенную на первом этаже однокомнатную квартиру площадью 46,6 кв. м сейчас можно приобрести за 2,37 млн рублей. Начиная со второго этажа аналогичные квартиры продаются за 2,56 млн рублей. Интересно сравнить эти данные со стоимостью квартир в других корпусах, где продажи начались намного раньше. Так, в третьей очереди строительства, которая будет введена в эксплуатацию в 2011 году, "однушки" площадью 42,4 кв. м сейчас продаются за 3,6 млн рублей, а в уже сданном корпусе имеются только вторичные предложения тех, кто инвестировал в объект на раннем этапе строительства.
Например, за расположенную в этом корпусе квартиру площадью 44,5 кв. м просят 4,2 млн рублей. Таким образом, если привести эти цены к стоимости 1 кв. м, окажется, что к моменту полуготовности дома цены однокомнатных квартир вырастают на 48-59%. А после сдачи дома (до него от момента начала продаж проходит около трех лет) прирост капитала в целом составляет 64-77%. Что при сохранении нынешней динамики обещает сделанные сейчас минимальные инвестиции (2,37-2,56 млн рублей) к концу 2013 года превратить примерно в 4,2 млн рублей.
ЖК "Коммунарка" не единственный в Ленинском районе, который можно рассматривать, намереваясь совершить покупку с инвестиционной целью. Есть, например, микрорайон "Солнцево Парк" (9 км от МКАД по Боровскому шоссе, застройщик ГК "Мортон"). Проект предусматривает строительство более 20 монолитных и панельных жилых домов, а также многоэтажный многофункциональный центр, поликлинику, общественную библиотеку, многоярусную парковку и детские учреждения.
Цены различаются в зависимости от типа здания, его расположения и этажа. Так, однокомнатная квартира площадью 41,2 кв. м на низких этажах 9-го корпуса продается за 2,53 млн рублей. А аналогичная в 7-м корпусе, расположенная на первом этаже, стоит 2,45 млн рублей. Однако отследить изменение цены во времени пока невозможно: "Солнцево Парк" начал продаваться совсем недавно. Но из-за обширности инфраструктуры и небольшой удаленности от Москвы можно предположить, что цены будут примерно такими же, как в "Коммунарке".
Полет на МАРЗ
Интересные предложения есть в жилом микрорайоне МАРЗ, который строится в 15 км от МКАД по Носовихинскому шоссе на берегу озера Черного близ города Железнодорожного в районе с уже сложившейся развитой инфраструктурой (застройщик - "Каскадстройсервис").
Застраивается МАРЗ каркасно-кирпичными домами серии И-1724, интересной тем, что в ней есть целых шесть типов однокомнатных квартир площадью от 38,7 до 46,9 кв. м. Самые привлекательные цены в 4-м корпусе, который вывели в продажу в начале июля и где сейчас ведутся земельные работы. Так, при стопроцентной оплате стоимость самой маленькой из однокомнатных квартир (38,7 кв. м) составляет 1,59 млн рублей (если же рассматривать вариант с рассрочкой до ноября 2011 года, то цена увеличивается до 1,66 млн рублей). А за самые большие из однокомнатных сейчас просят 1,91 млн и 1,96 млн рублей соответственно.
За суммы же, сопоставимые с самыми малыми вложениями в "Коммунарке" и "Солнцево Парке", здесь можно приобрести двухкомнатные квартиры. Так, двухкомнатная квартира площадью 65,5 кв. м стоит 2,67 млн рублей (2,74 млн рублей при оплате в рассрочку), а квартира в 68,6 кв. м обойдется в 2,73 млн рублей (2,8 млн с рассрочкой платежей).
Почему речь зашла о двухкомнатных квартирах? Дело в том, что в других корпусах микрорайона МАРЗ, которые на данный момент находятся в более высоких стадиях строительства, сейчас в первичной продаже однокомнатных квартир нет. Поэтому сравнение провести невозможно и разумнее рассмотреть двухкомнатные. Так, в 3-м корпусе, который сейчас находится на стадии монтажа пятого этажа, разброс цен на двухкомнатные квартиры составляет 2,8-3,1 млн рублей (или 2,94-3,34 млн рублей при поэтапной оплате). То есть к моменту, когда здания достигают четверти своей высоты, квартиры дорожают примерно на 5%. Если судить по 1-му корпусу, где сейчас ведется монтаж кровли и начинается подведение коммуникаций, к этому этапу строительства цены подрастают еще почти на 20%. А сравнение с корпусом самой высокой степени готовности (в нем завершаются внутренние электромонтажные работы и идет благоустройство дворовой территории) показывает, что с момента начала строительства квартиры дорожают приблизительно на 40%.
Поводом для дальнейшего изменения цен, безусловно, станет ввод здания в эксплуатацию, однако уже сейчас можно предположить, что планку в 70% (как в ЖК "Коммунарка") сделанные в этот проект инвестиции не преодолеют. Однако и "входной билет" на МАРЗ обойдется заметно дешевле.
Гигантоманы из Шатуры
Поиски еще более дешевых вариантов логично продолжить на окраинах Московской области. Например, в Шатуре (120 км от МКАД по Егорьевскому шоссе). В центре этого города возводят ЖК "Старый город" (застройщик - "Шатуравто"), который представляет собой пять монолитно-кирпичных домов с благоустроенной внутренней территорией. Сейчас начинаются продажи в первых двух корпусах, строительство которых планируется завершить в конце 2011 года.
Цены на первый взгляд достаточно привлекательные. Так, если первый взнос за однокомнатную квартиру составит от 90 до 100%, то ее продадут за 32 тыс. рублей за 1 кв. м. А если оплачивать поэтапно (первый платеж - от 25%), то цена квадратного метра увеличивается на 1 тыс. рублей. Однако сами квартиры очень габаритные. Для сравнения: самая маленькая однокомнатная квартира в "Старом городе" по размерам сопоставима с самой большой в микрорайоне МАРЗ - в ней больше 46 кв. м. В самой же большой шатурской "однушке" почти 57 кв. м. В итоге на покупку однокомнатной квартиры в "Старом городе" потребуется 1,47-1,82 млн рублей (или 1,51-1,88 млн при оплате частями). То есть даже больше, чем уйдет на приобретение однокомнатной квартиры в 15 км от МКАД.
Остается одна надежда - на инвестиционную выгоду. По самому ЖК "Старый город" ее пока не предскажешь: слишком недавно открылись продажи. Остается лишь сравнивать с другими новостройками Шатуры. Однако сейчас в городе есть только один подходящий объект - достраивающийся девятиэтажный монолитно-кирпичный дом, в котором хотя средние цены и заметно выше (порядка 41 тыс. рублей за 1 кв. м), однако сами квартиры меньшей площади. В итоге однокомнатные квартиры в нем стоят не намного дороже (1,7-2,15 млн рублей). Поэтому ориентироваться на эти данные, оценивая перспективы ЖК "Старый город", и предполагать, что при приближении к окончанию строительства прирост инвестиций по этому объекту составит 28%, достаточно сложно. Впрочем, это значение можно принять за отправную точку, чтобы сравнить привлекательность небольших инвестиций в целом в объекты Московской области.
Вывод напрашивается сам собой. Безусловно, по мере удаления от МКАД стоимость "входного билета" в "многоэтажные инвестиции" уменьшается (если, конечно, застройщику удается победить в себе дух гигантомании), однако и инвестиционная привлекательность тоже падает. Что, наверное, логично. Ведь главное, что оказывает влияние на рост цен,- это не инфраструктура и даже не стадия строительства, а реальный спрос. А он по мере отступления к границам Московской области будет уменьшаться.
