Жилье в Подмосковье: дешево, но непрактично

И даже сейчас, когда цены стали куда гуманнее, поселиться в Москве – это минимум вдвое дороже, чем могут себе позволить многие. Посмотрим, насколько дешевле квартиры в области.

Лоскутный рынок

Финал нулевых ознаменовался коррекцией цен на московское жилье, однако поселиться в отдельной квартире, даже расположенной за МКАД, но формально входящей в границы столицы, все еще стоит в разы дороже 1-1,5 млн руб. Такой бюджет типичен для человека, впервые задумывающегося над покупкой жилья в Московском регионе. Но много ли предложений на эту сумму и что это за предложения?

Даже в Москве можно, особо не задумываясь, выделить кластеры благополучные и неблагополучные, привлекательные и непривлекательные. А в Подмосковье это неравенство выглядит еще более внушительно. В столице, если не брать ЦАО, цены по округам все-таки не различаются в разы, а вот для областных городов такой разрыв – обычное дело. Поэтому, даже если мы и будем говорить о средних ценах и средних показателях, стоит иметь в виду, что ситуация в каждом муниципальном районе области по-своему уникальна и может сильно отличаться как от соседнего района, так и от усредненных данных по региону, пишет Собственник.

Оправданное неравенство

Как рассказывает ведущий аналитик финансово-строительной корпорации «Лидер» Сергей Грудолов, для подмосковных новостроек основными факторами формирования цены выступают:

• Удаленность от Москвы

• Уровень сложившейся инфраструктуры, в т. ч. транспортная составляющая

• Экологическая привлекательность населенного пункта

«Исходя из этих критериев, можно выделить города-спутники, в которых стоимость квартир вполне сопоставима со стоимостью популярных дискаунт-проектов в спальных районах Москвы: Красногорск, Одинцово, Волоколамское, Новорижское, Можайское, то есть традиционно экологически чистые направления, – рассуждает эксперт. – Направления, отличающиеся худшей экологической обстановкой, характеризуются куда меньшими стоимостями. Разница в средней стоимости квартир на первичном рынке между одинцовскими и балашихинскими новостройками составляет едва ли не 20-25%».

Самый благополучный с точки зрения экологии сектор Подмосковья – это Запад. Преобладающая роза ветров в регионе в зависимости от времени года – юго-западная/северо-западная, направление течения рек Москворецкой системы – с северо-запада на юго-восток. Кроме того, на Западе Подмосковья лучше всего обстоит дело с социальной однородностью населения.

«Население наиболее крупных городов и поселков (Троицк, Апрелевка, Наро-Фоминск,

Одинцово, Лесной Городок, Звенигород, Верея, Можайск, Руза, Красногорск, Зеленоград, Истра, Волоколамск, Химки, Солнечногорск, Клин, Дмитров, Долгопрудный, Лобня) было занято в наукоемких отраслях экономики, оборонных отраслях («СредМаш»), текстильной, легкой и пищевой промышленности. Образование и род занятий не менее двух поколений основной массы населения со временем привело к формированию однородной социальной среды, – поясняет Денис Измайлов, руководитель отдела загородной недвижимости Century 21 Street Realty. – Напротив, в секторе, расположенном восточнее столицы (с северо-востока до юга), были сосредоточены энерго- и материалоемкие отрасли экономики: тяжелое машиностроение, металлообработка, нефтехимия, производство минеральных и азотных удобрений, добыча рудных полезных ископаемых, производство строительных материалов. Кроме того, сюда всегда сдувало весь смог, который образовывался над Москвой».

К неблагополучным городам и поселкам, особо «отличившимся» по названным параметрам, относятся Мытищи, Ивантеевка, Балашиха, Реутов, Железнодорожный, Электросталь, Электроугли, Ногинск, Орехово-Зуево, Шатура, Егорьевск, Воскресенск, Раменское, Люберцы, пос. Володарского, Домодедово, Видное, Подольск, Климовск, Щербинка, Ступино, Серпухов. «Так как для работы на промышленных предприятиях в этих городах требовалось большое количество рабочей силы, происходила естественная миграция из других регионов страны», – добавляет Измайлов.

Если города сопоставимы по развитию инфраструктуры и по транспортной доступности (например, город расположен на значительном расстоянии от МКАД, зато близ шоссе с минимумом пробок), решающее значение для цены новостройки будет иметь именно экология. «Квартиры в Котельниках, например, на 60-80% дешевле, чем в Красногорске, – говорит Грудолов. – Тренд в целом распространяется на «вторичку». Однако имеет место некая коррекция, которая несколько сглаживает стоимостную вилку». Ну а если брать жилье только в пределах «бетонки», картина вообще оказывается довольно однородная: сопоставимыми оказываются и расстояние до Москвы, и экология, и уровень инфраструктуры. Исключение составляют отдельные малопривлекательные «анклавы» вроде Воскресенска.

Тенденции нового времени

Этой весной на рынке квартир Московской области цены перестали расти и даже несколько скорректировались. Как отмечается в исследовании, проведенном Гильдией риелторов Московской области (ГРМО), если в конце зимы в районах, удаленных от МКАД более чем на 10 км, повсеместно наблюдалось увеличение средней цены предложения, то к концу марта цены, напротив, снизились, причем во всех зонах Подмосковья, кроме самой дальней. Что касается вторичного рынка, то в районах, примыкающих к Москве, отмечен небольшой рост цен. В остальных районах продолжается снижение – на 1-1,5% вниз.

В среднем по данным, предоставленным ГРМО, цены в секторе подмосковных новостроек находятся к началу апреля в диапазоне 47–70 тыс. руб./кв. м (месяц назад данный показатель составлял 45–72 тыс. руб.). На вторичном рынке ситуация тоже почти не изменилась: цены находятся в диапазоне 50–93 тыс. руб./кв. м (месяц назад – 51–87 тыс. руб./кв. м). Подробные данные о ценах на квартиры в различных населенных пунктах Подмосковья (2 источника) приводятся в приложении.

Самые дорогие и самые дешевые

Теперь, имея перед глазами средние цифры по области и уровень цен по отдельным городам, самое время посмотреть на крайние значения: почем сегодня самые дешевые квартиры области и сколько стоят самые дорогие?

Как говорит Владислав Луцков, генеральный директор «Аналитического консалтингового центра Миэль», к началу весны пятерка подмосковных городов с самым дешевым жильем выглядела так:

На вторичном рынке города с самыми демократичными предложениями – это Воскресенск (34,2 тыс. руб. за кв. м), Можайск (35 тыс. руб. за кв. м), Сергиев Посад (38,2 тыс. руб. за кв. м), Серпухов (38,8 тыс. руб. за кв. м), Пущино (40,1 тыс. руб. за кв. м).

«К числу городов и поселков, где стоимость кв. м в новостройках (кирпич, монолит-кирпич) практически равна московской, следует отнести Одинцово и окрестности: Барвиха, Жуковка, Горки-2, Усово; Красногорск и окрестности: Архангельское, поселок Мечникова», – рассказывает Денис Измайлов. Как говорит эксперт, в диапазоне от 49 тыс. до 120 тыс. руб. за кв. м продается жилье в следующих населенных пунктах: Десна, Ватутинки, Первомайское, Троицк, Заречье, Одинцово, Лесной Городок, Дубки, Немчиновка, Ромашково, Барвиха, Жуковка, Горки-2, Усово, Горки-10, Красногорск, Архангельское, Опалиха, Ангелово, Новогорск, Левобережный.

От 35 тыс. до 75 тыс. руб. за кв. м стоит жилье в городах: Ступино, Серпухов, Воскресенск, Фосфоритный, Егорьевск, Шатура, Орехово-Зуево, Ногинск, Электроугли, Электросталь, Железнодорожный, Люберцы, пос. Володарского, Подольск, Климовск.

По данным ГРМО, максимальные и минимальные цены на квартиры в Подмосковье на сегодняшний день выглядят так (приведены максимальные и минимальные цены предложений конкретных объектов, выявленных в процессе анализа; данные на конец марта 2010):

Получается, что за 1-1,5 млн руб. можно купить однокомнатную квартиру примерно 40-метровой площади, причем не только в новостройке, но и на вторичном рынке, но это будет нижний предел цены, а города, в которых находятся эти квартиры, либо расположены на границе области, либо имеют результат заметно хуже среднего по одной из основных характеристик.

Смотрите также:

• Ближний пояс. Недвижимость в городах-сателлитах на треть дешевле московской →
• Сезон отпусков: выгодно ли покупать квартиру в летний период →
• Ценовая политика. Где осенью искать дорогое и дешевое жилье →