Так уж устроен мир: вслед за праздниками всегда наступают будни. И, как ни грустно, в течение этих будней, будней нового, 2010 года, несколько сотен покупателей окажутся лишены судами своего права собственности. В основном – по обстоятельствам, связанным с юридической «грязью» в истории купленных квартир. Конечно, притом что ежегодно в Москве квартиры приобретают многие десятки тысяч покупателей, несколько сотен «пострадавших» не выглядят таким уж критическим количеством. Однако мне почему-то кажется, что ни одному из них от этого не легче…
Ожидаемое и действительное
Итак, вы – покупатель квартиры. Скорее всего, вы обратились в агентство недвижимости или к частному риелтору и заключили договор на поиск и проверку юридической чистоты приобретаемой квартиры.
Практика показывает, что именно последний аспект и является основным мотивом, который заставляет покупателей обращаться к риелторам. Оставив в стороне дискуссионную тему о возможности или невозможности самостоятельного подбора варианта, остановимся на том, ради чего большинство покупателей и становятся клиентами агентств, – проверке приобретаемого объекта на пресловутую «юридическую чистоту».
Что же входит в эту проверку? Категорический минимум – это получение официальных сведений о собственнике квартиры, наличии или отсутствии обременений, арестов и запретов на совершение сделок с объектом, а также о том, кто и как давно зарегистрирован в квартире.
Как правило, помимо этого приходится проводить и другие действия. В зависимости от ситуации с конкретным объектом в комплекс могут входить: выяснение фактов нахождения собственника квартиры на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах, проверка завещаний и наследственных дел, выяснение фактической прописки по новым адресам лиц, ранее проживавших в приобретаемой квартире, но выписанных. И приведенный список далеко не исчерпывающий…
Увы, многочисленные примеры из практики свидетельствуют о том, что во многих случаях риелторами не выполняется даже этот минимум. Чего уж говорить о проверках более сложных и, как следствие, более затратных как во временном, так и в финансовом плане…
Повторюсь, набор действий может быть совершенно различным и зависит от количества раз, которые квартира переходила из рук в руки, возраста и местонахождения собственников, наличия среди них детей и престарелых, многих других факторов. Поэтому единой схемы не существует. Но всю сложность и многообразие процесса под названием «правовая экспертиза» можно показать на банальном примере: квартира продается по доверенности. Кстати, продажа по доверенности – один из достаточно распространенных случаев, когда риелторы выполняют далеко не весь комплекс по проверке. Итак…
Продажа по доверенности
Конечно, нельзя сказать, что продажа по доверенности осуществляется очень часто, но подобные случаи имеют определенное распространение. Владельцем может быть пожилой человек, которому физически сложно приехать на сделку, или он проживает в другом городе, или просто очень занят бизнесом. В этом случае оформляется доверенность на имя родственника или другого представителя, который имеет право от имени владельца продать данный объект недвижимости.
На первый взгляд, все нормально: доверенность удостоверена нотариусом, засвидетельствовавшим волю доверителя, и срок ее на момент сделки не истек. Вот только все это отнюдь не является гарантией действительности доверенности. Ведь тот, кто выдал доверенность, в любое время имеет полное и безоговорочное право ее отменить.
Квалифицированный риелтор в этой ситуации добросовестно обращается к тому нотариусу, который доверенность удостоверил, дабы выяснить, не было ли отмены. А теперь – внимание: для того чтобы отменить доверенность, лицу, выдавшему ее, вовсе не обязательно возвращаться к тому же нотариусу! Сделать это возможно абсолютно у любого нотариуса, и даже не обязательно в том городе, в котором доверенность изначально была оформлена. Причем нотариус, отменивший доверенность, не обязан обеспечить немедленное уведомление об этом факте своего коллеги, эту доверенность удостоверившего… И об этой тонкости, по моему опыту, не знает почти ни один риелтор.
Что же делать? Особенно если доверитель и правда находится в другом городе? Как минимум, попытаться убедить его приехать на сделку. Однако и это не всегда возможно. Тогда выход один: ехать в другой город и в день проведения сделки (не раньше!) получать у доверителя заявление о том, что он осведомлен о проводимой сделке и об основных ее условиях, одобряет эту сделку и подтверждает действительность ранее выданной доверенности. Причем заявление это (для надежности) опять же должно быть составлено в нотариальной форме.
Отлично знаю, что большинству риелторов данное предложение покажется странным. «Это какие же безумные деньги надо потратить на подобную проверку? На нее, чего доброго, половину нашего вознаграждения грохнуть придется!» Да, весьма вероятно, что придется… Но ведь клиенты, заказывая риелторскую услугу, вправе рассчитывать на то, что ее итогом не окажется судебная тяжба. А следовательно, тот риелтор, который, обещая «все проверить по полной», ограничивается на деле двумя-тремя справками, не обеспечивающими всей полноты информации об объекте, как минимум не слишком добросовестно зарабатывает себе на кусок хлеба с маслом…
Оценка рисков
Мое глубокое убеждение: помимо проверки всех документов правовая экспертиза должна содержать не только простое перечисление выясненных сведений, но и оценку рисков. Причем оценка эта может быть основана и на риелторском опыте.
Вот свежий пример из практики. К нам обратился клиент с просьбой проверить документацию на выбранную им квартиру в доме-новостройке и дать ответ на вопрос, каковы риски ее приобретения. В ходе проведенной экспертизы мы не выявили каких-либо обстоятельств, автоматически зажигающих «красный свет». Это не была ни финансовая пирамида, плодящая «обманутых дольщиков», ни фирма-однодневка.
Мошенники продавали место сенатора за миллион евро 
