Любой гараж, на который может быть оформлено право собственности, является полноценным объектом недвижимости, следовательно, его можно заложить для обеспечения кредита. Это несложное умозаключение подтверждается законом об ипотеке, статья 5 которого гласит: «По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество.., права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в том числе...»
Далее перечисляются земельные участки, предприятия, жилые дома, квартиры, дачи и, конечно, гаражи. Вооружившись этими познаниями, можно начать поиск банка для получения ипотечного кредита на покупку гаража.
К сожалению, занятие это совершенно бесполезное: ни один из российских банков такие кредиты не выдает. Единственный банк, который весной 2007 года заявил, что вскоре планирует добавить в линейку своих продуктов гаражную ипотеку, - «Москоммерцбанк».
Казалось бы, лед тронулся, тем более что речь идет об одном из лидеров ипотечного рынка: по итогам 2006 года «Москоммерцбанк» занял третье место по объему выданных ипотечных кредитов, оттеснив с этой позиции «Дельта кредит». Заместитель председателя правления «Москоммерцбанка» Альберт Хисаметдинов в апреле нынешнего года заявил, что ипотечный кредит на приобретение машиноместа - очень перспективное направление, над которым банк работает.
- Появление такой кредитной программы произойдет уже в ближайшие месяцы, - добавил он. Прошло лето, но гаражный ипотечный кредит так и не появился. В «Москоммерцбанке» сейчас предлагают вместо ипотеки воспользоваться обычным потребительским кредитом либо взять нецелевой кредит под залог квартиры, добавив, что в этом случае минимальная сумма составляет 50 тысяч долларов. Впрочем, Москоммерцбанку сейчас явно не до гаражей: в конце августа стало известно, что он приостановил выдачу ипотечных кредитов даже на жилье. Другие банки тоже не спешат разрабатывать кредитные продукты для гаражного рынка.
Сейчас для них гораздо актуальнее кризис ликвидности, риск дефолтов ненадежных заемщиков и снижение темпов роста цен на жилье (это увеличивает риски банка в случае обращения взыскания на залог).
Есть идея
Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN. ru) подсчитал, что средняя цена машиномест в гаражах, расположенных в жилых комплексах в пределах Третьего кольца, составляет 97 тысяч долларов. Понятно, что купить место в таком гараже могут немногие. Руководитель IRN.ru Олег Репченко видит выход из тупика в том, чтобы на месте стихийных стоянок во дворах возводить недорогие двух-, трехуровневые паркинги по цене до 10 тысяч долларов и стимулировать спрос на них, создав целевую городскую программу гаражной ипотеки. Именно ипотека, по его мнению, может сделать гараж по-настоящему «народным».
В IRN.ru не поленились сделать расчеты, воспользовавшись стандартными условиями ипотечного кредитования, которые широко применяются российскими банками.
Итак, при стоимости гаража 10 тысяч долларов с нулевым начальным взносом, сроком кредита 10 лет и ставкой 12% годовых в долларах, месячный платеж составит 134 доллара. Если же брать кредит на 5 10 лет при цене гаража 6-10 тысяч долларов с начальным взносом 10% от общей стоимости и ставкой 12% годовых - месячный платеж вполне уложится в сумму 100-200 долларов. При этом в аналитическом центре убеждены, что если ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту не будут превышать плату за аренду гаража или скромного машиноместа (на сегодня это те же 100-200 долааров), то граждане строем пойдут покупать гаражи вместо того, чтобы арендовать чужое машиноместо или нервировать власти, пытаясь установить ракушку возле подъезда.
Хорошо, но невыполнимо
Эксперты финансового рынка, комментируя задумку аналитиков из IRN.ru, говорят, что идея эта, конечно, хороша, но, увы, невыполнима. И дело здесь не в отсутствии специальной городской программы, а в федеральном законодательстве. Ипотечный кредит на покупку гаража нельзя взять вовсе не потому, что банки еще не предложили такие кредитные продукты, а потому, что это невозможно в принципе!
По мнению директора юридического департамента одного из ипотечных банков Константина Артюха, чтобы такие кредитные продукты появились, необходимо, как минимум, внести изменения в статьи 5, 77 и 78 закона «Об ипотеке». В чем же проблема с законом, ведь, как мы выяснили, ипотека вполне может распространяться на гаражи? Ситуацию разъяснил Владимир Лопатин, специалист в области ипотеки.
Ипотека, говорит Лопатин, - это залог недвижимости. Но одно дело - получить кредит под залог имеющейся собственности, а другое - на её покупку. Так вот, гараж можно заложить только в том случае, если он уже находится в собственности. Почему? Потому что существует два вида ипотеки. Первый - так называемая «ипотека в силу договора»: вы закладываете недвижимость, находящуюся в вашей собственности, и получаете ипотечный кредит, который можете использовать по своему разумению. При такой схеме можно заложить и квартиру, и гараж, и дачный участок, а кредит потратить на покупку гаража (другого!), машины или чего угодно. Но часто возникает ситуация, когда у человека при покупке нет равноценного имущества для залога.
В этом случае можно заложить то самое имущество, которое вы покупаете. Это вторая разновидность ипотеки, которая именуется «ипотека в силу закона». Специфика данной схемы в том, что становится возможной регистрация права собственности на недвижимость с одновременным оформлением залога на кредитора (то есть на банк). Так вот, наш мудрый законодатель почему-то разрешил ипотеку в силу закона только в отношении жилья. То есть можно купить жилой дом или квартиру под залог самой этой недвижимости, а вот землю, офис или гараж - нельзя.
Разговоры о соответствующем изменении законодательства идут давно, но реальных действий пока не заметно.Обходные манёвры
И здесь впору сказать: «Стоп! Но ведь существует бизнес-ипотека». Однако на самом деле за терминов
Алла Либерман - специально для «ГиП»
