Жильё без страха и раздора. Как купить квартиру и не остаться на улице?

Обмануться легко?

Приняты специальные законодательные акты, сделаны шаги, снявшие социальную напряжённость. Так, в столице решено построить специальные дома для дольщиков, у которых шансов на достройку объектов их вложений нет. Всего же в Москве сейчас (по данным Москомстройинвеста) 2417 обманутых дольщиков, а в России (по данным Минрегиона) – 95 тысяч.

   

   

Но вот последние новости. Гендиректора строительной компании «МИГ-21» прокуратура Омской области обвиняет в мошенничестве при продаже квартир в трёх новостройках. А сотрудников компании «Mirax Group» правоохранительные органы подозревают в мошенничестве при строительстве жилищного комплекса «Кутузовская миля».

Всё это говорит о том, что риск быть втянутым в строительную авантюру остаётся и вопрос «как не опростоволоситься?» актуален для многих, кто решает улучшить жилищные условия путём покупки квартиры в новостройке.

Котлована мало

Первое и самое главное правило – не покупать в начале строительства. Так считает Фёдор Альберти, президент ЗАО «Альстрой», человек, чьё имя хорошо известно в столице и чей стаж в строительстве насчитывает без малого 50 лет.

– Зачастую начинают продавать, когда ещё 100-процентной уверенности в том, что объект будет построен, нет. Мы когда-то по просьбе правительства Москвы достраивали дом для обманутых вкладчиков на Учинской улице. Там обанкротившийся заказчик строил три дома и продавать квартиры в них стал сразу. На первый ему хватило, второй кое-как достроил, а на третий денег уже не осталось.

Фёдор Давыдович разворачивает ватман: «Схема прохождения согласований инвестиционного проекта». Этот лист испещрён небольшими прямоугольниками и стрелочками, показывающими алгоритм согласований.

В каждом прямоугольнике указаны инстанция и срок, отведённый ей на принятие решения. На весь процесс необходимо затратить 1076 рабочих дней, или 3,7 года.

   

   

– И это при условии, что все сроки соблюдаются! Но так не бывает, – объясняет Альберти. – Начинать продажи, не имея разрешения на строительство, – абсурд. Сейчас, конечно, уже есть 214-й закон, который это запрещает. Но и разрешения, и даже котлована мало.

Наша компания не раз выступала не только подрядчиком, но и инвестором, и заказчиком. Причём бывало даже так, что звонили и просили: «Мы же знаем, что вы не можете не по­строить. Ну, продайте!». Были соблазны, но я всегда выступал противником ранних продаж, и меня, слава богу, слушались. Вот когда дом поднимается на 5–6-й этаж, это уже значит, что процесс необратим. Тогда и начинаем продажи. Соответственно, и покупателям я бы не советовал вкладываться в дома, не выстроенные до такого уровня.

Второе правило, по мнению Альберти – это надёжность компаний, участвующих в строительстве: заказчика, инвестора и подрядчика.

Если инвестор находит средства, а подрядчик своевременно выполняет работы, но при этом у заказчика неэффективно организован менеджмент, жди неприятно­стей. Если подрядчик «не тянет», жди неприятностей. Если инвестор не может привлечь к строительству необходимые средства, опять-таки жди неприятностей.

Высотные времянки

Последняя история, по всей видимости, и случилась сейчас с ЖК «Царицыно». Там инвестор и заказчик выступают в одном лице – ОАО «Москов­ский комбинат хлебопродуктов» (структура ГК «Настюша»), да и сама стройка идёт на территории, принадлежащей комбинату. Генподрядчик объекта – ЗАО «Мосфундаментстрой-6», которое в строительстве работает уже 75 лет и недавно в рейтинге социальной ответственности строительных компаний Московского региона заняло второе место.

Ситуация, сложившаяся там, не может радовать людей, купивших квартиры, поскольку с января подрядчик со строительства «ушёл». Даже те, кто вселился в купленное жильё, радости новоселья не испытывают.

Основные коммуникации не закончены, а квартиры, которые заказчик заселил, обеспечиваются временными источниками электроэнергии и тепла. При этом временные сети проложены не от город­ских сетей, а от сетей мукомольного комбината. Проложить коммуникации, по договору, должен был заказчик.

Но он не только не выполнил этого условия, но и несвоевременно производил финансирование. А объёмы ноября и декабря вообще не подтвердил. Общий долг, по сообщению пресс-службы компании, составляет порядка 1,5 млрд руб.

Подрядчик «ушёл»

Бывает и так. Люди видели дома, выстроенные выше 6 этажей, огромное количество рабочих (более 1,5 тыс. человек работали), два десятка башенных кранов – и покупали квартиры. А к домам – через 5 лет после начала строительства! – не были проведены коммуникации.

– Почему заказчик-инвестор не платил? Не могу ответить, поскольку, на мой взгляд, объективных причин не было. Думаю, это искусственно созданная ситуация. Но, если стал девелопером, будь добр, финансируй стройку как положено. Достроить комплекс нужно, ведь дома уже стоят, и люди в них купили квартиры, – комментирует Фёдор Альберти.

В префектуре ЮАО тоже считают, что достроить необходимо, так как нельзя допустить возникновения ситуации с обманутыми дольщиками. На прошлой неделе там рассматривался этот вопрос.

Между тем незавершённость столь масштабного проекта вызывает социальную напряжённость не только в кругу людей, которые вложились в жильё, но и в кругу строителей. Ведь долг заказчика перед генподрядчиком – это не только неоплаченные стройматериалы или аренда техники.

Это в конечном счёте и невыплаченные зарплаты рабочим и специалистам. Их потери исчисляются меньшими суммами. Но это деньги, на которые живут их семьи. И таких семей тысячи.