Юристы предупреждают: к сожалению, подобная практика — не редкость. В зоне риска при покупке вторичного жилья оказываются многие добросовестные покупатели.
Все деньги на квартиру
Елена Нечайкина, врач из Копейcка Челябинской области, в прошлом году купила двухкомнатную квартиру. Обустроила ее, даже еще не всю мебель купила. Приобрела жилье за наличные, без использования ипотеки. Для этого молодая мама вложила вырученные от продажи своей однокомнатной и то, что удалось с огромным трудом заработать и накопить всей родней.
Радость от новоселья продлилась недолго: Елене пришла повестка в суд.
«Я купила эту квартиру у собственников, Венеры и ее сына, — рассказывает Елена. — До сделки они владели ею шесть лет. Я рассчиталась, они купили себе другое жилье. И тут выяснилось, что сделки недействительны, причем проблема идет не от них, а от предыдущих хозяев, у которых ее купила Венера».
Маткапитал как обман
Первым собственником спорного жилья был копейчанин по имени Радик. Он приобрел его у застройщика в ипотеку в 2007 году. Через год женился на Ольге, а в 2010 у них родился сын. Мужчина платил ипотеку, в том числе с применением средств материнского капитала, выданного семье в 2011 году. И спустя год, то есть ровно десять лет назад, в октябре 2012-го, он составил нотариальное обязательство в течение полугода после погашения ипотеки оформить квартиру в общую семейную собственность. То есть выделить долю своему сыну, как того требует закон.
Однако вскоре семья распалась. Радик продал квартиру Венере в 2016 году, ипотеку с этой суммы погасил, а долю на сына так и не оформил. Он вообще скрыл, что покупка была проведена с применением маткапитала. Себе мужчина никакого жилья взамен не купил, то есть сейчас у него нет имущества.
Венера с сыном прожили в этой квартире шесть лет, а в прошлом году ее приобрела у них молодая врач Елена Нечайкина.
Ольга же жила с сыном от Радика после развода в Челябинске, в квартире бывшей свекрови. Однако недавно, рассказывает Нечайкина, пожилая женщина, видимо, попросила бывшую родню на выход. И тут-то Ольга спохватилась, что сыну не выделена законная часть жилья. И спустя десять лет пошла в суд, который выиграла.
С вещами на выход
«Мы должны были освободить квартиру уже 30 сентября, — говорит Елена. — Копейский суд постановил все сделки отменить, передать право собственности первому владельцу, и он должен выделить 78/1000, то есть 1/13 доли своему сыну. Радик по решению суда отдает 1 830 000 вторым владельцам, причем без четких сроков, хоть когда, вторые владельцы, Венера с сыном, отдают мне 2 330 000, тоже без сроков. Так как денег ни у кого из них нет, могут обязать выплачивать прожиточный минимум в месяц, то есть лет через 15 я получу свои 2 330 000. Это не говоря уже о том, что моя квартира сейчас уже стоит около 3 000 000».
Елена не понимает, почему из-за проблем первых собственников должен страдать ее пятилетний сын, которого она растит одна едва не с самого рождения. Ребенок часто болеющий, с ослабленным иммунитетом, уже перенес две операции, даже не посещает детский сад. Почему он должен лишиться квартиры, которую женщина купила за свои деньги, никого не обманывая, выплатив все до копейки? Это единственное жилье семьи, идти им некуда.
Дело гиблое?
Нечайкина бросилась искать помощь у должностных лиц. Обошла десять юристов! Все ей сочувствуют, понимая нелепость ситуации, но говорят, что, к сожалению, закон не на ее стороне.
«Я написала депутатам, уполномоченному по правам ребенка, даже в приемную президента, — плачет Елена. — Но пока нам никто не помог. Я с трудом нашла юриста, который взялся подавать апелляцию на решение суда. Все говорили, что, к сожалению, практика именно такая — квартиру забирают и отдают первому владельцу».
Сейчас составлена апелляционная жалоба на решение суда первой инстанции. В ней Елена заявляет, что пропущен срок давности. Ольга, истец, на процессе утверждала: она не знала, что бывший муж квартиру продал. Однако Венера, вторая хозяйка спорного жилья, говорит, Ольга сама ее показывала ей, когда та еще вела поиск.
Докажи, что добросовестный
Мы решили найти специалистов, которые могут помочь Елене и другим россиянам советами, как не попасть в подобную историю. Юристы говорят: к сожалению, такие ситуации — не редкость.
Юрист по гражданским делам Игорь Гут считает, что Елена и Венера — добросовестные приобретатели. А вот со стороны родителей первого ребенка здесь можно увидеть как минимум злоупотребление правом, как максимум — мошенничество с маткапиталом, ведь они заключили нотариальное соглашение, но долю не выделили. «Суд не удовлетворил встречный иск о признании обеих покупательниц добросовестными приобретателями, потому что исковые требования истца удовлетворены, — объясняет эксперт. — В таком случае встречный иск уже правовой силы не имеет». Но шансы, по мнению Гута, у Нечайкиной все же есть.
Михаил Паюшин, управляющий партнер юридической компании, согласен, что дело это непростое: «Первый важный момент. Это решение суда, в основе которого оценочное понятие “признание добросовестности”. Любое оценочное судебное решение отменить очень сложно. Во-вторых, общая тенденция в судебной практике сейчас такова, что “жертве” теперь самой требуется доказывать, что она поступила добросовестно при заключении сделки. Если раньше достаточно было обосновать, что твои оппоненты действовали нечестно, то сейчас так уже не работает: важно доказать собственное “чистоплотное” поведение в сделке. Иными словами, аргумента, что “я уже третий собственник квартиры, поэтому априори являюсь добросовестным приобретателем”, недостаточно».
В сложившейся ситуации, уверен юрист, просматривается единственная линия защиты, и это как раз доказательство добросовестного поведения при сделке. Но первое, что идет в доказательство добросовестности, это заключение юриста о юридической чистоте объекта с приложенными к нему подтверждающими документами.
Скорее всего, такого заключения нет, размышляет эксперт, а сделка проходила при участии риелтора, который не считается квалифицированным/уполномоченным специалистом в проверке объекта. К сожалению, подобные случаи, когда роль риелтора в сделке переоценена, далеко не редкость. К рассмотрению принимается только полноценная, проведенная по всем правилам, с соответствующим письменным заключением, юридическая проверка чистоты приобретаемого объекта.
«Если Нечайкина при покупке квартиры такого заключения не делала, доказать, что она добросовестный приобретатель, практически нереально, — говорит эксперт. — Надо также учитывать, что апелляционная инстанция рассматривает только доказательства, представленные сторонами при рассмотрении дела в первой инстанции. Если неожиданно выявятся дополнительные документы, приобщить их к материалам дела будет невозможно».
Паюшин выразил желание помочь Елене, причем безвозмездно. Мы передали эксперту контакты героини и надеемся, что молодая врач из провинции с маленьким сыном все же останутся в своей квартире.
В зоне риска все?
Наталья Огрызкова, частнопрактикующий юрист в области недвижимости и строительства, член ассоциации юристов России, согласна с коллегами: «Ситуация, которая вылилась в потерю квартиры Нечайкиной, крайне неоднозначна, но, к сожалению, не единична. Невозможно ей не сопереживать».
Однако юрист считает, что есть все шансы найти правду в апелляционной инстанции. Случаи признания недействительными сделок купли-продажи объектов недвижимости, приобретенных за счет средств материнского капитала, начинают приобретать массовый характер.
«Исходя из моего профессионального опыта, обращений клиентов и изученной судебной практики могу с уверенностью сказать, что именно сейчас начался тот период, когда наружу выходят последствия недобросовестного поведения участников сделок, которые, используя маткапитал, попросту нарушили закон и права своих несовершеннолетних детей, продавали объекты недвижимости, не выделив им доли в приобретаемых объектах, как того требует законодательство, — заключает эксперт. — Их не пугает даже то, что по требованию Пенсионного фонда прокуратура может провести проверку и привлечь к уголовной ответственности по статье 159 УК РФ о мошенничестве».
Управление Пенсионного фонда Российской Федерации также может обратиться в суд с иском к таким горе-родителям о возврате неосновательно полученных средств материнского семейного капитала. В данном случае, по словам Нечайкиной, это и произошло, но рассмотрение дела судом пока отложено.
Что делать?
Наталья Огрызкова дает рекомендации, которые нужно соблюдать при покупке вторичного жилья.
Как же избежать попадания в аналогичную ситуацию и полностью исключить все риски?
1. Необходимо тщательно проверять объект покупки и продавца перед совершением сделки. Оптимально — привлекать профессиональных участников рынка недвижимости: юристов или риелторов.
2. Не стоит успокаиваться, проверив нынешнего собственника и объект, изучив выписку из ЕГРН.
3. Обязательно следует изучить историю перехода прав на квартиру и поинтересоваться, кто выступал в качестве собственников ранее.
4. Исходить необходимо из того, что у продавцов есть несовершеннолетние дети, что средства материнского капитала могли быть использованы при покупке объекта недвижимости. И шаг за шагом доказывать обратное.
5. Запросить справку из Пенсионного фонда, которая содержит информацию о том, выделялись ли средства материнского капитала и на что они были использованы.
6. Не считать факт наличия в договоре купли-продажи «заверений и гарантий» продавца о том, что средства материнского капитала не использовались им при покупке объекта, достаточным инструментом защиты своих прав, поскольку, исходя из судебной практики, этих заверений недостаточно.
7. Предпринимать все действия, чтобы максимально подробно выяснить проблемные аспекты и тонкости не только приобретаемого объекта недвижимости, но и продавца и предыдущих собственников.
Защитить себя, свое имущество и финансы в этой ситуации сможете только вы, проявляя должную осмотрительность.
