Любая сделка купли-продажи проходит через подписание договора. Но часто одна из сторон или риелтор могут настаивать на заключении предварительного договора. Для чего он нужен и кому документ будет полезен в первую очередь: покупателю или продавцу?
Что такое предварительный договор купли-продажи?
Предварительный договор — это документ, по которому стороны обязуются впоследствии заключить основную сделку. Такой договор обычно необходим, если стороны хотят совершить куплю-продажу, но по каким-то причинам не могут сделать этого сразу. Когда сторона желает подстраховаться на случай, если второй участник сделки передумает, нужно заключать предварительный договор. С предварительным договором обманутый в своих ожиданиях покупатель или продавец имеет право обратиться в суд.
«Предварительный договор не гарантирует, что приобретаемый объект беспроблемно достанется именно вам, — говорит юрист Сергей Гаврюшкин. — До подписания основного договора всегда может случиться непредвиденная ситуация, от этого не обезопасит никакой договор. Однако некоторые риски он исключает. Главная гарантия, которую может дать предварительный договор, — это уверенность в том, что продавец подпишет основной договор. Причем добровольно или принудительно, через суд на условиях, которые согласованы в предварительном договоре».
Что можно включить в документ?
В предварительном договоре содержится описание основного договора, а также добавляются условия, которые хотя бы одна из сторон хочет загодя зафиксировать на бумаге. Например, владельцам продаваемой квартиры нужно время на переезд. Даты отсрочки выезда, зафиксированные в предварительном договоре, обязательны к исполнению.
Также продавец может указать, что до полного расчета за квартиру объект остается в его залоге. Это помогает избежать ситуаций, когда покупатель до конца не рассчитался за жилье, а сам уже переоформил его на кого-то. Взыскивать деньги с покупателя тогда будет крайне сложно.
«В предварительный договор можно включить неустойку и другие санкции, — говорит адвокат Александр Щербинин. — Бывает, что за объект рассчитываются без ипотеки, в рассрочку. Хорошо, если каждый из платежей будет обеспечен на бумаге неустойкой за неуплату в указанный срок. Это еще одна дополнительная гарантия для продавца».
Выгоды покупателя в заключении предварительного договора тоже есть. Могут возникать ситуации, когда на просмотре объекта стороны устно договариваются о том, что квартира в том же виде перейдет будущему новоселу. А тот, заезжая в нее после сделки, обнаруживает, что продавец вывез из жилья все, включая смесители, сантехнику и светильники. В предварительном договоре вполне реально уточнить, в каком виде и в какой комплектации будет передан объект покупателю.
Если продавец по какой-то причине уклонялся от сделки, то по предварительному договору покупатель может возместить свои убытки. Например, если из-за проволочек покупателю пришлось снимать жилье, и тогда расходы за аренду можно на законных основаниях переложить на продавца.
Какую юридическую силу имеет предварительный договор?
Юрист Гаврюшкин разъясняет: на основании абз. 1 п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, то вторая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор. Кроме этого, могут быть взысканы штрафные санкции с нарушителя. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
«Однако на практике к сделке чаще обязывают продавца, если он передумал или вдруг решил поднять цену на объект, — добавляет адвокат Щербинин. — Покупателя принуждают редко. Потому что если сейчас по суду заставить его приобрести жилье, передать ему квартиру, то потом нужно будет через службу судебных приставов взыскивать с него оплату за объект. Это часто становится проблемой».
Надо ли заверять документ у нотариуса?
Предварительный договор должен заключаться в той же форме, что и основной — например, в простой письменной форме. Заверять у нотариуса предварительный договор купли-продажи недвижимости не нужно. Но есть исключения. Если в сделке продаются доли несовершеннолетних детей или продается не весь объект, а его часть, то нужно нотариальное удостоверение как основного, так и дополнительного договора.
