С июля 2023 года ипотека стала дороже. Стоимость жилищных займов растет вместе с ключевой ставкой, которая увеличилась с 7,5 до 16% годовых. По наблюдениям риелторов, к декабрю доля сделок с ипотекой снизилась примерно с 75 до 45%. Для тех, кому все-таки нужно купить квартиру, а также для действующих ипотечников есть несколько способов облегчить кредитную ношу.
Выбрать «первичку»
Вторичное жилье, как правило, становится для большинства покупателей первым приобретаемым объектом. Это обычно или комната, или небольшая квартира. Но сейчас кредиты на неновые квартиры невыгодны: переплата будет очень высокой.
«Ставки по ипотеке на вторичную недвижимость на данный момент очень высоки — от 17% годовых, а при первоначальном взносе в 10% доходят до 19%, — рассказала руководитель департамента ипотечного кредитования „ТСН Недвижимость“ Юлия Позаченюк. — С такими условиями ежемесячный платеж по ипотеке получается очень большим и недоступным для многих россиян. Например, в Подмосковье для покупки небольшой двухкомнатной квартиры стоимостью 10 млн руб. в кредит на 25 лет с первоначальным взносом в 20% по ставке в 17,5% годовых платеж составит порядка 120 тыс. в месяц».
При этом покупатели, которые все-таки берут кредиты по новым высоким ставкам, есть. В конце концов, как только ключевая ставка ЦБ РФ пойдет вниз, можно будет рефинансировать ипотеку и снизить финансовую нагрузку.
На первичное жилье пока еще действуют сниженные ставки — менее 10%. Но, например, ипотека с господдержкой будет сохраняться до 1 июля 2024 года. Не лишним будет проверить, попадает ли покупатель под другие льготные программы — семейную, IT, сельскую ипотеку или же под такие программы, как Дальневосточная или Арктическая ипотека.
«Минус покупки новостройки — необходимость ждать, пока дом сдадут в эксплуатацию. Но можно взять готовое жилье по семейной ипотеке от юрлица, то есть от застройщика, под 5%, — говорит ипотечный брокер Дмитрий Ракута. — То есть в квартиру можно будет сразу переехать. Также есть предложения по ипотеке без первоначального взноса, где стоимость квартир выше на несколько сотен тысяч рублей. Но если в моменте нет собственных средств в размере 20-30% от прайса на жилье, то это неплохое предложение с учетом удорожания стоимости квадратного метра».
Снизить ставку
Это можно сделать не только за счет льготных программ. Преференции есть, например, у ипотечных брокеров и риелторов, которые давно сотрудничают с банками-партнерами. Даже с учетом оплаты их услуг размер выгоды будет ощутим.
Не стоит забывать также о зарплатных проектах. Банки готовы сокращать ставку и предлагать более лояльные условия для своих клиентов, которые регулярно получают зарплату через них. Кстати, есть смысл обращаться не только в ведущие банки страны, но и к их менее разрекламированным коллегам. Условия от них могут приятно удивить.
Изучить акции
Как говорят риелторы, болезни кошелька лечатся калькулятором. Не все спецпредложения одинаково полезны, но их стоит принять во внимание. Застройщикам невыгодно месяцами сидеть без продаж, поэтому они будут конкурировать за покупателя с деньгами или одобренными кредитами. Некоторые девелоперы предлагают кешбэк за сделку или дополнительно субсидируют процентную ставку.
Условия страхования
При заключении ипотеки банк обычно настойчиво рекомендует определенную страховую компанию. Но никто не запрещает потратить время на анализ других предложений. Так как страхование оформляется ежегодно, размер экономии при правильном подборе программы может быть ощутимым.
Сократить срок
На обслуживании взятого кредита тоже можно и нужно экономить. Выгоднее всего постараться вносить платежи досрочно, сокращая срок кредита.
«Какие-то банки разрешают сократить и срок, и платеж, но некоторые прописывают в договоре, что можно сократить только размер ежемесячного платежа, — поясняет Дмитрий Ракута. — Почему так? Банкам это выгоднее, потому что часть вашего платежа улетает на оплату процентов, а не на погашение основного долга. Если мы сокращаем срок, не меняя ежемесячный платеж, то мы меньше переплачиваем банку за пользование кредитом».
Где взять деньги на досрочное погашение ипотеки? Это могут быть маткапитал, различные субсидии, а также различные налоговые вычеты, которые уже пора оформлять за 2023 год.
«Если человек купил квартиру или дом в 2024 году, то на следующий год он сможет получить на него имущественный вычет. Ну а пока он может оформить социальные вычеты, то есть вернуть 13% от уплаченных за товары и услуги сумм, — говорит эксперт по налоговым вопросам Юлия Никонорова. — В том числе за обучение, лечение, добровольное медстрахование, занятие спортом и фитнесом, добровольные пенсионные взносы, страхование жизни, повышение квалификации, благотворительность».
В 2024 году максимальный размер выплат за все виды соцвычетов за прошлый год на взрослого человека составит 15,6 тыс. руб. Если человек выберет всю эту сумму, например за обучение, то вычет на спорт, лечение или что-то другое ему уже не полагается. Но если у гражданина есть дети, то за их обучение, спорт и медицину можно получить еще 13% с суммы расходов до 50 тыс. руб., то есть плюсом вернется до 6,5 тыс. руб. на каждого ребенка. Таким образом, налогоплательщику можно вернуть от государства несколько десятков тысяч рублей. Кажется, сумма невелика, но даже она может быть использована при досрочном погашении ипотеки.
Ипотечная подушка
Жизнь ипотечника трудна и непредсказуема, и, чтобы защитить свое имущество, лучше не забывать откладывать хотя бы небольшие суммы «на всякий пожарный».
«Заемщик может поменять место работы, заболеть, лишиться привычного дохода. Но если есть „ипотечная подушка безопасности“, пережить трудные времена всегда будет легче. Рекомендую, чтобы размер накоплений составлял примерно 3-6 ежемесячных платежей. Сбережения можно хранить на депозите, чтобы хотя бы частично защитить их от инфляции», — подытожил Ракута.
