В каких случаях можно выселить квартиранта?

Отвечает эксперт — юрист Екатерина Кузнецова:

— Для начала поймем, что в жилом помещении квартиранты могут проживать либо по договору аренды, либо на основании желания собственника (то есть без арендной платы). Права и обязанности сторон, правила составления и заключения договора аренды жилого помещения изложены в главе 35 ГК РФ.

Вопрос-ответ

Как выгоднее законно сдавать квартиру в аренду?

Итак, по закону оснований для выселения жильца не так много: это использование жилого помещения не по назначению (например, в предпринимательских целях) или систематическое нарушение условий договора (например, нарушение сроков арендной платы, уничтожение или повреждение имущества собственника, находящегося в принадлежащей ему квартире/доме).

Тогда сразу же возникает вопрос: каким образом арендодатель может обезопасить себя от ущерба, причиненного нерадивыми квартиросъемщиками?

Наиболее важным здесь является грамотное составление договора аренды жилого помещения между арендатором и арендодателем. Эксперт Екатерина Кузнецова советует перечислить в нем всех людей, которые могут проживать на одной территории с арендатором (ч. 2 ст. 697 ГК РФ). Это поможет собственнику избежать ситуации, при которой квартиру сдадут в субаренду без его ведома. В случае если арендодатель узнает о неизвестных ему лицах, постоянно проживающих на сдаваемой им территории, он имеет право расторгнуть договор аренды. 

Статья по теме

Как законно сэкономить на налогах при сдаче квартиры. Советы юристов

Эксперт также настоятельно рекомендует в договоре (или в приложении к нему) перечислить находящееся в сдаваемом помещении имущество. Таким образом собственник обезопасит его целостность и сохранность. Если будут обнаружены порча или уничтожение имущества квартирантом, арендодатель вправе потребовать возмещение причиненного ущерба, а при отказе квартиранта — расторгнуть договор.

Итак, нарушение арендатором прописанных в договоре обязательств является поводом для его досрочного расторжения по инициативе собственника. 

Не стоит забывать и о таком основании для досрочного расторжения договора аренды как систематическое нарушение прав и интересов соседей. Например, систематическое нарушение тишины (по закону с 23 часов до 7 утра нельзя превышать допустимые шумовые пределы, в многоквартирном доме это 45 Децибел).

Ну, и, наконец, в случае возникновения неразрешимых споров, которые не удалось разрешить в досудебном порядке, договор может быть расторгнут на основании судебного решения. Основания для прекращения и расторжения договора аренды предусмотрены ст. 687 ГК РФ.

Проблемы съёма. На что жалуются арендаторы, собственники и их соседи? Подробнее

Что же может требовать собственник жилья, если расторжение договора происходит в судебном порядке? В такой ситуации возможно: выселение квартиранта, погашение им образовавшейся задолженности, выплата неустойки, а также возмещение понесенных убытков (к таким относятся расходы, связанные с досудебным урегулированием спора, оплатой государственной пошлины для подачи иска в суд, а также на основании ст. 100 ГПК РФ расходы, затраченные на услуги представителя (юриста/адвоката).

Вопрос-ответ

Квартира: купить или снимать?

Но не всегда нужны негативные причины для расторжения договора. Ведь его можно расторгнуть и по обоюдному желанию сторон. В таком случае необходимо составить соглашение о досрочном прекращении договорных обязательств или соглашение о прекращении договорных обязательств в связи с истечением срока действия договора. 

Вот пример из моей практики. Квартирант, сняв жилье в Московской области, регулярно устраивал шумные праздники, несмотря на нормы, установленные Федеральным законом «Об обеспечении тишины и покоя граждан», при этом в договоре аренды было предусмотрено соблюдение им норм этого закона. Соседи неоднократно вызывали полицию, арендатор привлекался к административной ответственности. Собственник, устав от жалоб соседей, в порядке досудебного урегулирования спора потребовал расторжения договора, против чего квартирант категорически возражал. Тогда арендодатель был вынужден подать иск в суд, по решению которого договор аренды был расторгнут, кроме того, с арендатора взыскали судебные издержки.