В последнее время эксперты отмечают позитивную динамику и развитие рынка недвижимости ДНР. Достигнув самого «дна» в 2014, перейдя на полулегальное существование в 2015, только в прошлом году рынок недвижимости начал подавать слабые признаки жизни. И вот в начале 2017 зафиксирован всплеск продаж квартир.
Выкручивайтесь, как хотите
Ещё совсем недавно купить-продать недвижимость в ДНР было довольно проблематично. Непризнанная республика с сентября 2015 года отказалась узаконивать сделки с недвижимым имуществом на своей территории, зарегистрированные по украинским законам после 11 мая 2014 года с обязательной легализацией последних и уплатой соответствующих налогов. Однако не было предложено никаких альтернативных механизмов правового регулирования имущественных отношений граждан. Иными словами, деятельность по украинским законам уже не признаётся, но новых тоже еще нет. Главное, легализируйте потом у нас.
Люди вынуждены были выезжать на территорию Украины и там решать свои имущественные проблемы: покупать и продавать недвижимость, оформлять наследство и т. д.
Жительница Донецка Галина осенью 2015 нашла покупателя на свою квартиру в центре города. «Трёшка» в многоэтажке на среднем этаже с ремонтом в 2013 году стоила порядка 85-90 тыс. долларов.
«Мы нашли покупателя за 35000 $ и, скажу честно, очень обрадовались», — делится впечатлениями хозяйка. С её слов, по сравнению с довоенным периодом цены на недвижимость упали в среднем в три раза. Количество покупателей значительно уменьшилось, а претензии, наоборот, возросли.
«У нас были небольшие сбережения, мы нашли себе две квартиры, чтобы разъехаться с семьёй дочки. Оформить сделку легально в ДНР тогда было невозможно, а выехать на Украину мы не могли из-за бабушки. Ей 87 лет, и она еле ходит. Как мы её повезём? Поэтому было принято решение пригласить украинского нотариуса сюда».
О подобных нюансах редко говорят, но практика приглашать нотариуса с территории Украины для проведения сделки весьма распространённая. Более того, есть нотариусы, постоянно проживающие в Донецке и нелегально занимающиеся таким «бизнесом». Стоимость их услуг превышает в три раза украинские и составляет в среднем примерно 25 000 рублей.
По закону ДНР
Прокомментировать ситуацию, сложившуюся на рынке недвижимости в ДНР, АиФ.ru попросил ведущего специалиста донецкого агентства недвижимости Василия Забельникова.
«Раньше человек вынужден был выезжать на территорию Украины и продавать недвижимость по законам, действующим там, просто потому, что в ДНР на тот момент не работали правовые институты, отсутствовала нормативная база, — говорит Забельников. — С 1 января 2017 года в Донецкой Народной Республике вступил в силу закон „О нотариате“, работает необходимая структура. Поэтому на данный момент вся недвижимость, приобретённая после провозглашения ДНР (май 2014) по законам Украины, является недействительной и подлежит легализации в республиканских органах юстиции. Собственник должен подать полный пакет документов, и на украинском договоре купли-продажи ставится квадратный штамп с гербом ДНР (согласно закону „О легализации“), где крупными буквами написано „легализовано“. Более того, с 1 января 2017 года правоустанавливающие документы на недвижимость, приобретённую по законам Украины, оформленные у украинского нотариуса на территории ДНР, являются недействительными и легализации не подлежат», — отмечает эксперт.
По его словам, в прошлом году была попытка оформлять сделки с недвижимостью по законам ДНР в течение трёх месяцев: май, июнь, июль. Тогда действовало «Временное Положение о нотариальной деятельности». Однако (в связи с отсутствием в молодой республике собственного реестра недвижимости) систему не проработали до конца и быстро свернули.
До войны и после
На сегодняшний день цены по сравнению с довоенным периодом значительно упали и стали более доступны людям, имеющим небольшие сбережения. Это, в свою очередь, стимулировало активизацию спроса и стабилизировало рынок. Отсутствие кредитования и лизинга привело к тому, что рынок жилой недвижимости превратился в рынок натурального обмена, где основная масса сделок, по сути, представляет собой обмен одной квартиры на другую, а деньги, переходя из рук в руки, лишь упрощают технологию.
Наибольшим спросом пользуются недорогие одно- и двухкомнатные квартиры стоимостью примерно до 15 000 $. Как и раньше, востребованы центральные районы, хотя, как отмечают донецкие риелторы, сейчас покупают любые квартиры, если устраивает цена. Даже в зоне обстрелов. В среднем в центре города однокомнатная квартира стоит от 12 до 15 тысяч долларов. Двухкомнатная — порядка 18-20 тысяч долларов. Трёхкомнатная — 25-30 тысяч долларов. До войны самыми престижными районами города считались три: Киевский, Калининский и Ворошиловский. Сейчас первый, в связи с постоянными обстрелами, выбыл из этой тройки. Зато стабильным спросом пользуются спальные районы в восточной части города — Будённовский и Пролетарский — куда снаряды практически не долетали. Средние цены здесь: 10 000 $ за однокомнатную квартиру, 15 000 $ — за двухкомнатную, 18 000–20 000 $ — за трёхкомнатную.
Сделки купли-продажи недвижимости проходят лишь на рынке вторичного жилья, так как все недостроенные новостройки находятся в состоянии консервации и ждут лучших времён.
Стало выгодно
Именно доступные цены, а также урегулирование в ДНР правовых вопросов оформления имущественных прав, по мнению Забельникова, стимулировали резкое увеличение сделок купли-продажи на рынке жилой недвижимости.
«Пошёл всплеск продажи недвижимости, продаётся практически всё, — говорит эксперт. — В основном люди решают свои насущные проблемы. Кто-то продаёт меньшую площадь, а покупает большую. У кого-то дети выросли и нужна квартира, увеличилась семья. Кто-то арендовал квартиру, насобирал деньги и сейчас решил купить, тем более что на данный момент ценовая политика жилой недвижимости позволяет это сделать выгодно. Если раньше цены на квартиры были 70-80-100 тысяч долларов, то сейчас, имея на руках 10 000 $, можно по городу выбирать однокомнатную квартиру. Не в самом центре, конечно, но в прилегающих районах. Говорят, что недвижимость в Донецке начали якобы скупать россияне. Это неправда. Контингент покупателей — в основном обычные граждане ДНР».
Вопрос, который волнует всех
Но подводные камни всё равно есть.
Эксперт отмечает, что у многих людей вызывает недоверие тот факт, что после заключения сделки по законам ДНР продавец недвижимости в украинском реестре всё равно остаётся собственником.
«Я продаю тебе квартиру. В реестре ДНР ты собственник, а в украинском реестре собственником продолжаю оставаться я, — говорит эксперт. — Этот вопрос очень многих волнует. Мало ли. Будет другая продажа, кто-то поедет на Украину, возьмёт дубликат документов, потом продаст другому человеку и т. д. Это единственный вопрос, который многих волнует». 
Бизнесу легче арендовать
В отличие от жилой недвижимости в коммерческом сегменте пока нет радужных перспектив. Бизнес в республике пока развит слабо, а значит, и сдавать в аренду площади особенно некому.
«В основном спросом пользуются помещения под продуктовые магазины, бытовую химию, аптеки, „секонд-хенды“ и комиссионки, — рассказывает Забельников. — Это то, что на сегодняшний день работает, и под это, если цена приемлемая, помещение могут приобрести. А учитывая, что арендные ставки у нас сейчас незначительные, то помещение легче снять и вести бизнес. К примеру, аренда торговой площади на центральной улице стоит порядка 250 рублей за кв. м., а продажа аналогичного помещения — 500-600 $ за кв. м. Но за эту цену никто не покупает. Как только стоимость опускается до 300 $ за кв. м, покупатель находится.
Один из факторов, влияющих на формирование рынка коммерческой недвижимости, — менталитет людей. Они привыкли, что коммерческая недвижимость должна стоить дороже, чем жилая. А на данный момент это невыгодно. У нас нет банковской системы, нет страховых компаний, а юридические фирмы только начинают свою деятельность. Словом, нет такого сегмента, который обеспечивает в основном аренду коммерческой площади. Так что выходит, что легче купить жилую недвижимость и сдавать её в аренду. Ставки по жилой и коммерческой недвижимости практически одинаковые».
Вопрос продажи частных домов не решён
Рынок аренды жилой недвижимости практически не угасал, и сейчас отмечается рост стоимости предлагаемых квартир в среднем на 15-20 %. Причину этого эксперты видят лишь в увеличении спроса, так как экономических или каких-либо иных объективных предпосылок больше нет. Наибольшим спросом пользуются дешёвые квартиры по цене от 2500 до 5000 рублей в месяц. В стоимость, как правило, не входят коммунальные услуги. Люди, стеснённые в средствах, на свой страх и риск могут снять жильё в районах, подвергающихся обстрелам, где цены за аренду не превышают 2000 рублей.
Единственным неразрешённым вопросом на рынке недвижимости молодой республики на сегодняшний день остаётся продажа частных домов и земельных участков. Управление земельных ресурсов ДНР находится в стадии формирования и пока не выдаёт справок из земельного кадастра об отсутствии отягощений на землю и присвоении кадастрового номера, а без них невозможно переоформить право собственности.
Губернатор Донецкой области пожалел, что не может перекрыть Донецку воду 
После обстрела со стороны ВСУ в Донецке сгорел жилой дом – Минобороны ДНР 
Из чего формируются цены на квартиры в Москве 
