Сверх лимита. Заемщики берут комбинированную ипотеку на уже сданное жилье

При постоянном росте цен на жилье лимитов по льготным кредитам иногда недостаточно для приобретения подходящего объекта недвижимости. В этом случае можно рассмотреть кредит с повышенным лимитом, который объединяет ипотеку с господдержкой в рамках лимита по льготным условиям и сверхлимитную часть по рыночной ставке. Общая ставка в таком случае комбинируется.

Доля льготных ипотек с повышенным лимитом в общем объеме выданных льготных кредитов

На данный момент ипотеки с повышенным лимитом доступны в двух льготных программах — Семейная и IT-ипотека. По итогам 2025 года ее доля в общем количестве выданных по Семейной ипотеке кредитов составила 0,9%, в IT-ипотеке — 0,7%, в разрезе объема выданных средств распределение иное — 1,5% и 1,1% соответственно.

Рекордным по доле льготных ипотек с повышенным лимитом в общем количестве выдач второй год подряд становится январь: в первом месяце 2025 года на них пришлось 1,2%, в этом году — 1,4%.

Распределение таких ипотек по типам недвижимости отличается от стандартных значений Семейной и IT-ипотеки. Среди обычных кредитов по этим программам подавляющая часть объема выдач — 84,3%, приходится на первичную недвижимость, а 14% на загородную (включая готовые дома и ИЖС). Среди ипотек с повышенным лимитом соотношение смещено в сторону загородной недвижимости — ее доля в объеме составляет 34%, а на первичную недвижимость приходится 65,1%.

Также примечательны средние показатели обычных ипотек по программам Семейной и IT-ипотеки в сравнении с комбинированными выдачами. Несмотря на то, что доля первоначального взноса (ПВ) от стоимости объекта одинакова, его медианный размер у сверхлимитных льготных ипотек на 53% выше (2,3 млн против 1,5 млн). Сумма кредита и стоимость объекта в этом случае в среднем выше на 40%.

Распределение по регионам России

Список регионов-лидеров по числу выдач ипотек с комбинированной ставкой, по подсчетам аналитиков Домклик, отличается от стандартного. По сверхлимитным выдачам лидирует Татарстан — на него пришлось 12,3% от всех кредитов данного типа, хотя в обычном рейтинге республика занимает лишь десятую строчку. Московская область, являющаяся лидером по общему числу выдач, по количеству льготных ипотек с комбинированной ставкой находится на пятой строчке; Санкт-Петербург с седьмого места переместился на 12, а Ленинградская область — с десятого на 55.

Главная причина такой разницы кроется в нехватке лимита по льготным программам. Республика Татарстан традиционно занимает четвертое место по стоимости квадратного метра недвижимости, опережая Ленинградскую область. Однако в отличие от этого региона, в Татарстане действующий лимит на сумму кредита по самой распространённой Семейной ипотеке в два раза меньше — 6 млн рублей.

Именно поэтому Ленинградская область, в свою очередь, занимает лишь 55 строчку по количеству подобных кредитов.

Москва занимает второе место в обоих рейтингах, так как в столице широкое предложение и проходит большое количество сделок, но и стоимость объектов в новостройках намного выше, чем в остальных регионах с лимитом в 12 млн.

Соотношение покупок в строящихся и сданных новостройках

Льготные ипотеки с повышенным лимитом также отличаются структурой сделок по типам договоров с застройщиками. В стандартных выдачах по Семейной и IT-ипотеке в 2025 году доля договоров долевого участия (ДДУ), когда объект приобретается в строящемся здании, достигала 68,6%, а договоры купли-продажи (ДКП) у застройщика занимали 31,4%. В случае ипотек с комбинированной ставкой заемщики чаще выбирают уже построенные объекты, и доля ДКП достигает 52,4%. Такое соотношение объясняется потребностью заемщиков в скорейшем улучшении жилищных условий, что особенно актуально для получателей Семейной ипотеки.

Для анализа были использованы данные о количестве и объеме ипотечных выдач Сбера в 2025 году и в январе 2026 года по программам Семейная ипотека и IT-ипотека. В рамках этих программ возможны выдачи по средневзвешенной ставке при превышении лимита льготного кредита.