Влияет ли статус дома «под реновацию» на цену квартир в нём? Имеет ли смысл покупать такую недвижимость, чтобы в будущем получить от города квартиру в понравившемся районе? А если есть метры в хрущёвке, что выгоднее — продать их сейчас, получить при сносе дома компенсацию или выставить на продажу уже новую квартиру, которую дают взамен старой?
Сейчас в открытых интернет-базах данных о недвижимости значится около 2 тысяч «сносных» предложений. Варианты настолько разные, что просто глаза разбегаются. Например, за двушку в Бабушкинском районе Москвы хотят 11,1 млн руб., уточняя, что из обременений есть ипотека, а оплата (внимание!) «возможна в криптовалютах, биткоин, эфир, usdt». Когда дом собираются сносить, хозяин скромно умалчивает.
А вот собственник трёшки в Перове готов за 17,5 млн руб. расстаться с ней, указывая в объявлении, что переселение в буквальном смысле в соседний дом должно состояться уже во втором квартале этого года. Состояние квартир — от свежего ремонта в духе «дорого-богато» до полностью убитых метров, куда заходить лучше после визита дезинфектора. Итак, стоит ли овчинка выделки?
Если покупать квартиру в доме «под реновацию»
Денис Коноваленко, управляющий партнёр Prime Life Development:
— Как известно, у московской реновации есть 3 очереди, и наибольшую привлекательность представляют дома, сносимые сейчас. Согласитесь, жить ещё 9 лет в старом доме с неисправными коммуникациями в ожидании новой квартиры — небольшое удовольствие. Статус дома «под реновацию» принципиально не влияет на рыночную стоимость квартир, однако в отдельных объявлениях брокеры или собственники могут завышать цену из-за данной пометки, а также определяют её как преимущество. Разумеется, выгоднее покупать квартиру в доме со сносом через год, чем через 5 лет.
Самый выгодный вариант — получить от города новую квартиру, а затем её продать: именно на эту стратегию и рассчитаны объявления о продаже квартир в доме под снос от брокеров и собственников. Кроме того, не стоит забывать, что «докупка» квадратных метров у домов, полученных по реновации, происходит по льготным ценам, поэтому никто не запрещает докупить вместо двушки — трёшку и продать её. Единственное, что должен понимать продавец, что мена с городом будет оценена как купля-продажа и на неё распространяются такие же налоговые условия, как у обычной квартиры.
Татьяна Волкова, сертифицированный финансовый консультант считает, что покупать реновационную в будущем квартиру нужно сильно заранее, и тогда это будет выгодно: «Чем ближе к дате получения компенсации или жилья взамен, тем меньше выгоды. Но нужно просчитывать каждый вариант. Бывает такое, что собственники данных квартир не совсем понимают перспективы (юридически и финансово неграмотные), и тогда они могут продать жильё с дисконтом. В целом данная стратегия очень прибыльная, если грамотно подобран вариант по хорошей цене».
Если продавать квартиру в доме «под реновацию»
Средняя стоимость квадратного метра в новостройках зачастую выше, чем в сносимых домах. В этом уверен гендиректор юридической компании «Гебель и партнеры» Сергей Гебель: «С учётом этого участие в реновации может быть выгодно с финансовой точки зрения, но далеко не всегда обмен производится на желаемых условиях и удаётся продать новую квартиру по запрошенной цене. Сейчас на недвижимость довольно высокий спрос, и цены на неё растут. В таких условиях можно пойти по более безопасному пути — продать имеющуюся квартиру в доме, подлежащем сносу, и уже сейчас вложить вырученные средства в другую новостройку».
Волкова считает, что «каждый вариант нужно рассматривать индивидуально с точки зрения перспектив предлагаемого дома. Возможно, он строится в развивающемся районе на территории Новой Москвы. Туда может быть проведена линия метро, реализован еще один жилой комплекс. Тогда в момент получения ее цена будет одна, а в перспективе 6-12 месяцев или пары лет вы увидите прирост. Если у вас есть время „повыращивать“ денежный капитал, такая квартира будет интереснее денежной компенсации».
Если получить от города не квартиру, а деньги
По закону жилец сносимого дома может выбрать не квартиру в новостройке, а денежное возмещение (рыночную стоимость старой квартиры) или равноценное жилье (его рыночная стоимость не может быть меньше рыночной стоимости старых метров). Но смысла в этом мало.
Председатель Общественного штаба по контролю за реализацией Программы реновации Валерий Теличенко:
«В нашей практике не было такого, чтобы жители просили равноценную квартиру вместо старой, потому что у новой квартиры стоимость в любом случае выше. Поэтому люди предпочитают получить новое жильё и продавать его (в случае необходимости). Что касается денег, то к нам в Общественный штаб недавно обратилась семейная пара. Они отказались переезжать в новый дом, предпочли взять деньги и были очень расстроены, когда узнали, что квартира в новостройке дороже их старой. Если бы они продали её после переселения, то выручили бы больше денег».
Когда прекращается регистрация в доме «под реновацию»?
Теличенко напомнил, что программа реновации не ограничивает права граждан на регистрацию в старой квартире: «Регистрация по месту жительства в домах, включенных в программу реновации, разрешена до даты подачи согласия на предлагаемую квартиру в новом доме. При подписании согласия на новую квартиру жители также подписывают обязательство не совершать сделок со старой квартирой, не ставить кого-либо на регистрационный учёт по старому адресу».
