Чтобы взять льготную «Семейную ипотеку» и сэкономить на платежах, россияне стали привлекать к покупке заемщиков-доноров. Риелтор-практик Владимир Шмелев делать это категорически не советует: слишком велик риск остаться с долгами и без жилья.
«Схема получила распространение еще летом, после отмены ипотеки с господдержкой и ужесточения других льготных программ, — поясняет он. — Работает это так: покупатель квартиры, который не попадает под действие “семейки”, ищет подходящего кандидата с ребенком. Этот ипотечный донор становится основным заемщиком, а реальный покупатель — созаемщиком, который обязуется платить по кредиту весь срок по договору. Чаще всего об этом договариваются на словах, “по дружбе”. А кто-то готов стать донором только за определенную плату».
Обычно размер «комиссионных» для ипотечного донора напрямую зависит от той экономии, которая возникает в платежах в сравнении с рыночной кредитной ставкой. Если говорить о Москве, то речь может идти примерно о 100 тыс. рублей в год или меньше, делится наблюдениями эксперт.
Но с юридической точки зрения схема с кредитным донорством выглядит опасно. Рискуют обе стороны, затеявшие эту авантюру. Во-первых, «вписавшись» в «Семейную ипотеку» за кого-то другого, человек теряет право воспользоваться аналогичным займом. Исключение пока составляют случаи, когда заемщик полностью погасил «Семейную ипотеку», а затем в семье появился новый ребенок. Тогда можно снова попробовать подать заявку на льготный кредит. Но это годы ожидания, а «семейка» пока продлена только до 2030 года.
Второй подвох в том, что взятый кредит будет отображаться в долговой нагрузке как донора, так и реального покупателя. Поэтому основному заемщику потом могут не дать другой крупный кредит, например на автомобиль.
В-третьих, собственник должен выделить долю в объекте донору, не менее минимальных 6 кв. м. Это значит, что покупателю в дальнейшем придется по каждому поводу считаться с мнением обладателя сособственника. Трудности могут возникнуть при любых последующих сделках с приобретенным жильем.
«В таких сделках велик риск перехитрить самого себя, — заключает Шмелев. — Стороны пытаются составлять между собой договоры займа под залог имеющейся недвижимости. Но полностью обезопасить себя нереально. Допустим, заемщик ушел из жизни, и тогда нужно разбираться, кто станет наследником. Человек, который рассчитывал когда-нибудь перевести весь объект на себя, возможно, уже не сможет этого сделать. Даже если будет завещание титульного заемщика, по которому залоговое жилье переходит созаемщику, есть риск оспаривания такого документа. К тому же на объект могут претендовать и другие наследники, имеющие право на обязательную долю, и наличие завещания тут уже не спасет. А если донор и реальный покупатель в какой-то момент поссорятся, то купленное жилье может стать предметом имущественного спора. И не факт, что победителем в нем будет инициатор сделки».
