Покупка квартиры с торгов по банкротству физлица кажется делом заманчивым. Можно приобрести хороший объект по цене в среднем на 10-15% ниже рынка. Но подводных камней в таких сделках тоже немало. Вместе с юристами разбираемся, в чем может быть подвох.
Как появляются на торгах такие квартиры?
Физлицо подает на банкротство, поскольку уже не может выполнять свои финансовые обязательства перед кредиторами. Как только в процедуре банкротства человек оказывается в стадии реализации имущества, недвижимость отправляется на торги. Если у собственника-банкрота есть более одного объекта недвижимости, то один из них признается единственным жильем, а второй, третий и последующие подлежат продаже с торгов. Если квартира куплена в ипотеку, то она и будет выставлена на продажу.
В чем главный плюс покупки квартиры у продавца-банкрота?
У покупателя есть шанс подать заявку на участие в торгах и получить квартиру или частный дом по цене ниже рыночной. Средний размер дисконта составляет 10-15%, но возможна и более существенная скидка.
Как устанавливается цена на аукционную квартиру?
Многое зависит от причины, по которой объект отправился на реализацию.
«Для ипотечного жилья кредитор определяет стартовую стоимость продажи. Цена может быть рыночной, но если у собственника перед банком долг незначительный, то для ускорения продажи банк может снизить стоимость, — поясняет юрист-практик Вячеслав Курилин. — Если же это второй и последующий объекты банкрота, то цену определяет арбитражный управляющий. Обычно это среднерыночная стоимость».
Владельцы-банкроты часто волнуются, что цена будет слишком высока или же чрезмерно занижена. Но эксперт уточняет, что это напрасные опасения. Ведь невысокая цена привлечет внимание большего числа потенциальных покупателей, и в ходе торгов она подрастет. Когда стоимость объекта высоковата, объект будет постепенно терять цену и будет продан, скорее всего, по среднерыночной стоимости.
Какие риски бывают при покупке жилья с торгов?
Адвокат Анна Аржанникова называет главным риском такой покупки то, что фактически покупатель приобретает объект вместе с собственником и членами его семьи. Как правило, все эти люди зарегистрированы в данной квартире и добровольно съезжать не собираются.
«Зарегистрированных в квартире граждан можно снять с регистрации и выселить только по решению суда, — говорит Анна Аржанникова. — Если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние, шансов их выселить крайне мало; в последнее время суды решают такие дела не в пользу нового собственника. Поэтому рекомендую выйти на связь напрямую с собственником и узнать его отношение к продаже, а также выяснить, кто из членов его семьи на момент реализации жилья зарегистрирован в квартире».
Вячеслав Курилин дополняет, что процесс выселения жильцов из квартиры по суду и снятия их с регистрации может длиться месяцами, вплоть до года.
«Банкрот может ссылаться на то, что ему некуда съезжать. Он будет подавать ходатайство на отсрочку выселения, особенно если есть дети. Покупая квартиру с торгов, нужно быть готовым заниматься выселением людей и закладывать на это время. Для покупателей, которые хотят поскорее переехать, такая покупка, скорее всего, не подойдет», — говорит юрист.
Второй риск связан с тем, что договор купли-продажи заранее утвержден, изменению не подлежит и не предусматривает какой-либо ответственности со стороны продавца. Человек приобретает квартиру у банкрота, который может очень негативно относиться к переезду. А значит, продавец постарается вывезти из квартиры или дома все, что только можно.
«Мы не сможем как в обычном договоре купли-продажи квартиры составить полный перечень имущества, которое остается, и прописать фактическое состояние ремонта. Зачастую в аукционных квартирах не остается дверей, сантехники, оконной фурнитуры и даже линолеума на полу», — добавляет Анна Аржанникова.
Третий существенный риск — вероятность оспаривания сделки. Обычно это относится к ситуациям, когда по банкротству продаются доли. Существующая судебная практика говорит о том, что другие собственники помещения могут получить приоритетное право на выкуп доли от продавца-банкрота по привлекательной цене.
Кому подойдет покупка жилья с торгов?
Опрошенные aif.ru эксперты сходятся во мнении, что в подавляющем большинстве случаев сделка будет неудобна для рядовых потребителей, ведь с момента покупки жилья до момента переезда или перепродажи может пройти год. Поэтому подобные сделки часто совершаются профессионалами — инвесторами и риелторами.
Ранее юристы рассказали, что количество сделок по продаже квартир по банкротству физлиц стало расти. По данным портала Федресурс, в первом полугодии 2023 года число судебных банкротств граждан выросло на 34,3% в сравнении с тем же периодом 2022 года и составило 162,9 тысячи дел. По внесудебному банкротству за первые 6 месяцев 2023 года возбуждено в 1,8 раза больше процедур, чем в январе-июне 2022 года.
