Подвох в рассрочку. Названо условие, при котором жилье подешевеет

Уже в нынешнем году россияне могут выставить на продажу внушительное количество жилья, купленного в прежние годы в рассрочку, прогнозирует эксперт в сфере недвижимости Владимир Шмелев. Если ставки по кредитам по-прежнему будут высокими и произойдет затоваривание, то цены могут пойти вниз.

«Год-два назад рассрочка от застройщика казалась заманчивым инструментом, и многие этим воспользовались, — объясняет собеседник. — Но опасность в том, что сама рассрочка действует почти всегда только до момента введения дома в эксплуатацию. Это всего лишь один-три года. А потом надо выплатить весь остаток или же перейти на ипотеку. Обычно покупатели рассчитывают на втрое, потому что за пару лет мало кто может накопить нужную сумму. Но тут есть риск либо не получить одобрения банка, либо стать не очень счастливым обладателем ипотеки под 28-30 % годовых. Это сумасшедшие деньги — в крупных городах уже не десятки, а сотни тысяч рублей ежемесячно».

При условии, что ключевая ставка ЦБ РФ останется столь же высокой, а кредиты — дорогими, все больше покупателей новостроек в рассрочку могут оказаться на грани разорения. Выход для них будет лишь один — попытаться продать объект, чтобы хотя бы рассчитаться перед застройщиком, а заодно выплатить ему все неустойки в рамках договора купли-продажи. Первые жертвы рассрочек уже появляются.

Арифметика ипотеки. Как накопить на первоначальный взнос? Подробнее

«Не исключаю, что их число с нынешнего года будет только расти, — добавляет Шмелев. — Пока нет реальных предпосылок к тому, что ключевая ставка снизится до приемлемого уровня в 15-16 %. Может произойти затоваривание квартир по переуступке среди тех, кто не потянул рассрочку. А это вполне реальные предпосылки к снижению цены на жилье».

По экспертным оценкам, до 50 % сделок с жильем в некоторых регионах России проходят с использованием рассрочки. Так, по данным Level Group, только в Москве количество неипотечных сделок в феврале 2025 года втрое превысило значения февраля 2023 года. При этом спрос на новостройки оживает. За первые два месяца 2025 года россияне купили на 41 % больше жилья, чем за аналогичный период в 2024 году. 

«Спрос на новостройки в феврале 2025 года достиг уровня 2021 года, — комментирует директор по стратегическому маркетингу и продукту Level Group Александра Мамохина. — Несмотря на положительную коррекцию ипотечного спроса, восстанавливаться рынок продолжает преимущественно за счет неипотечных сделок. В феврале их доля составила 52 %, а за первые два месяца 2025 года неипотечный спрос удвоился по сравнению с периодом январь-февраль 2024 года».

Без людей не протянет. Названа главная проблема новостроек Подробнее

Центробанк не раз указывал на опасность назревающего «пузыря рассрочки». Ведь пострадать могут не только покупатели. Застройщики оказываются в трудной ситуации, потому что ипотека, в отличие от рассрочки, дает более стабильную наполняемость эскроу-счетов. Риски невозврата денег при ипотеке тоже заметно ниже, как и нагрузка на кошелек граждан. Добавим, что, по данным ДОМ.РФ, средний размер платежа по ипотеке в России составляет порядка 160 тыс. руб.