Центробанк на днях объявил, что приобретение квартир в рассрочку опасно и чревато дефолтами. Эксперты aif.ru объяснили, в чем именно подвох таких сделок и в каких случаях опасности нет.
Как купить жилье в рассрочку?
Сейчас, когда рыночная ипотека слишком дорога, именно рассрочка выходит на первый план. Особенно когда речь идет о новом жилье. Застройщики предлагают квартиры, за которые можно рассчитаться постепенно, в течение 4-5 лет. Нередко после завершения срока действия рассрочки предлагают плавно перейти в ипотеку. Из плюсов: первоначальный взнос небольшой, обычно от 5% (по ипотеке банки требуют не менее 20%). К тому же, покупатель сильно экономит на выплачиваемых процентах.
«Допустим, человеку нужно взять на квартиру ипотеку 10 млн руб. под рыночные 30% на 25 лет, — говорит руководитель компании „RICH Недвижимость“ Олег Бендриков. — Ежемесячный платеж при сроке кредита 25 лет будет около 180 тыс. руб. Есть ли у человека уверенность, что все эти годы он будет здоров и платежеспособен, чтобы платить такие суммы? Рассрочка же здесь более удобна и выгодна, и зарабатывают на ней не банки, а застройщики».
Риск 1. Ипотеку после рассрочки могут не одобрить
Если человек покупает квартиру в рассрочку с возможностью через несколько лет перейти на ипотеку, то нет никаких гарантий, что все произойдет именно так.
«Может вырасти ключевая ставка, и, как следствие, ипотечные ставки, — говорит ипотечный брокер Елена Молокова. — Тогда ипотека будет не по карману человеку, который вообще-то уже выплатил через рассрочку часть денег за жилье. К тому же нет никакой гарантии, что банк вообще одобрит человеку кредит. А еще могут завершиться или ужесточиться программы по займам с господдержкой. Если, например, сегодня человек взял рассрочку с намерением в 2030 году переоформить ее на „Семейную ипотеку“, не факт, что к тому моменту она еще будет работать».
Риск 2. Потеря денег на неустойках
Договор рассрочки предусматривает санкции для покупателя на случай, если он не сможет дальше платить по счетам.
«По договору рассрочки дольщики порой теряют по 2–3 млн руб., — продолжает Молокова. — Есть пример, когда семья заключила договор, внесла 10% первоначального взноса, а потом поняла, что не готова платить дальше такими суммами. Но при расторжении сделки они теряют внесенный первый взнос, плюс должны заплатить комиссию за заключение договора переуступки. А ведь на первоначальный взнос покупатели часто берут деньги, продавая автомобили, „выдергивая“ средства из своего бизнеса или занимая у родственников».
Риск 3. Удорожание стоимости объекта
Этот ход практикуют не все застройщики, но все же он встречается довольно часто. Рассрочку могут предложить на привлекательных условиях, но при этом стоимость объекта будет повышена на 20-40%.
«Рассрочек у некоторых людей очень много, услуга очень драйверит рынок новостроек, — говорит председатель комитета по ипотеке Российской гильдии риелторов Юлия Максимович. — Покупатели ею активно пользуются, не задумываясь о последствиях. Вероятность дефолта для людей очень высока. Поэтому власти обсуждают вопрос о том, чтобы застройщики тоже передавали информацию в БКИ, если продают жилье в рассрочку с платежом от 60 тыс. руб. в месяц. Платежи по рассрочкам предложено учитывать при расчете предельной долговой нагрузки, если человек потом захочет взять кредит».
Кому подойдет покупка жилья в рассрочку?
Эксперты сходятся во мнении: меньше других рискуют те, кто берет рассрочку при альтернативных сделках (покупка нового жилья на деньги с продажи имеющегося) либо добирает таким образом небольшие суммы.
«Рассрочка — оптимальный вариант для того, кто знает наверняка, что сможет рассчитаться в ближайшие 2-3 года, — уверен Бендриков. — Например, человек не хочет упустить понравившийся объект, и в ближайшее время он получит деньги, чтобы погасить рассрочку. Скажем, снимет деньги с депозита или продаст что-то из имеющейся недвижимости. Также это удобно, когда вносишь большой первоначальный взнос. Когда из 15 млн руб. направляешь застройщику 12, то взять в рассрочку 3 млн руб. будет гораздо дешевле, чем ту же сумму в ипотеку под 30%».
