1 июля заканчивается действие льготной ипотеки под 8% на новостройки для всех желающих, которая долгое время стимулировала спрос на «первичку». Как это отразится на стоимости жилья и квартирном вопросе — разбирался «АиФ».
Строительная отрасль — одна из ключевых в экономике. Это рабочие места, производство металлоконструкций, бетона, отделочных материалов, связь с банковским сектором и многое другое. Сектор важный, поэтому, когда он пострадал от «коронакризиса», государство ввело программу льготной ипотеки. Суть: человек берёт ипотеку по низкой ставке, а разницу между ней и рыночной стоимостью кредита банкам компенсирует государство. С одной стороны, это поддерживало спрос, не позволяя стройке остановиться, с другой — помогало людям решать жилищный вопрос.
Замкнутый круг
Спрос действительно вырос, но в силу вступили базовые законы экономики — взметнулась и цена. Портал «Мир квартир» по итогам 2021 года зафиксировал подорожание новостроек в крупных городах на 32%.
Уже в 2022 году, спасая экономику от потрясений на фоне начала СВО, Банк России резко поднял ключевую ставку сразу до 20% годовых. Тут уже и рыночная ипотека подорожала настолько, что ежемесячный платёж стал попросту недоступен гражданам. Получился замкнутый круг: льготная ипотека повышает цены на жильё, но без неё купить квартиру стало невозможно. Уже на этом этапе Центробанк начал бить в набат, уверяя: «щедрое ипотечное предложение» взвинчивает квартирные цены, создаёт дисбаланс на рынке и повышает закредитованность населения, а вместе с ней — увеличивает число некачественных кредитов в банковском портфеле.
Регулятор выступил за постепенное сворачивание льготной ипотеки, потому что «застройщики подсели на неё, как на иглу». Требования к заёмщикам и сумме первоначального взноса стали повышаться. А 1 июля «лавочка закрывается» — льготной ипотеки не станет совсем. Эксперты ожидают, что это серьёзно изменит рынок жилья.
115 тысяч ежемесячно
Председатель комитета Российской гильдии риелторов по ипотеке Юлия Максимович считает, что ежемесячный платёж при кредите на новостройку будет непосильным для многих россиян. «Так, если квартира стоит 5 млн рублей, а первоначальный взнос составляет 30% (2 млн), то сумма кредита составит 3 млн. При сроке 25 лет и ставке 8% ежемесячный платёж был равен 27 тыс. рублей. При ставке даже 16% и тех же условиях — это уже 47 тыс. рублей, — говорит она. — За “однушку” в Москве и вовсе придётся отдавать около 115 тыс. рублей ежемесячно. Потянуть такой платёж смогут единицы заёмщиков».
«Рыночные ставки по ипотеке приближаются к 20%, кроме того, в программах сейчас большой первоначальный взнос. Всё это уменьшает спрос, — подчёркивает президент Российской гильдии риелторов Артемий Шурыгин. — Да, застройщики будут спасать ситуацию, предлагать различные программы субсидирования. Мы не видим здесь возможности для резкого снижения цен на новостройки. Хотя в силу снижения спроса и их роста не предполагаем».
Кто в выигрыше
Директор агентства недвижимости Евгений Затонский напоминает: на вторичном рынке уже сейчас работает механизм «покупки» низкой ставки кредита — когда при оформлении сделки клиент вносит единоразовую комиссию, но получает более выгодные условия.
«То есть банки в долгосрочной перспективе рассчитывают на то, что ключевая ставка снизится, а значит, через полтора-два года стоимость ипотеки будет другой. Думаю, что на первичном рынке недвижимости будет то же самое, — предполагает он. — Часть инструментов будут предлагать банки, а часть — застройщики. Например, одни застройщики согласятся часть комиссии взять на себя, другие предоставят рассрочки по тем проектам, у которых высокая стадия готовности и хороший процент заполненности эскроу. Так удастся привлечь клиентов, у которых здесь и сейчас нет полной суммы, но она появится в течение полутора-двух лет».
Пока понятно лишь одно: в выигрышном положении сейчас те, кто попадает под другие ипотечные программы с господдержкой (см. инфографику). Самой масштабной из них, вероятно, станет ипотека для семей с детьми. Впрочем, и она будет трансформироваться. О её дальнейшей судьбе пока можно только гадать.
