Приморье открыто к инвестициям, строительным инвесторам работается здесь легко и комфортно. А предлагаемые локации под договоры комплексного развития территорий вселили в них энтузиазм. Первый заместитель генерального директора ФСК Регион Роман Капинос поделился с «АиФ» планами компании на Приморье.
Город достоин хороших проектов
— Роман Викторович, из Москвы кажется, что Дальний Восток — это очень далеко...
— С учётом нынешней динамики жизни это не так. Ну что такое несколько часов лёта из Москвы? И вот вы уже в прекрасном городе у моря на широте Сочи, с отличным климатом. Мы очень любим Владивосток, понимаем потенциал Приморского края. Именно поэтому этот город стал первым для нашей компании. Свой первый, флагманский, проект комфорт-класса здесь мы так и назвали — «Флагман».
Сейчас он уже не один — есть ещё проект ЖК бизнес-класса в центре. Он называется «Философия», в начале сентября мы заложили там капсулу времени совместно с заместителем министра по развитию Дальнего Востока и Арктики, мэром города, заместителем председателя правительства Приморского края. В капсуле оставили пожелание будущим жильцам.
Помимо этих проектов, мы ведем проектирование еще одного. Детали пока не раскрываем, но уверен, что в ближайшее время расскажем о нем подробнее. Скажу только, что получение разрешения на строительство прогнозируем во втором квартале следующего года.
Поворот на Восток произошёл?
— Вы, наверное, сегодня не единственный федеральный застройщик в Приморье?
— Да, федеральные застройщики пришли в регион, но конкуренция — это хорошо. Она дает возможность потребителю выбрать наилучший для него вариант.
— То есть поворот на Восток произошёл, во всяком случае — в строительстве?
— Трансграничные переходы и логистические цепочки, безусловно, поменялись. Да и весь вектор движения повернулся на карте вправо, но уже ощущается буст, который дал приход инвесторов.
Стоит отметить, что регион в целом открыт к инвестициям. Так, например, на недавней рабочей встрече с мэром и зампредом правительства мы узнали, что хорошие участки, в том числе в центре города, планируют передавать под договоры комплексного развития территорий, чтобы на них построили жильё как минимум комфорт-класса. При правильном применении архитектурных решений на этих участках можно будет создать отличные жилые комплексы с общественными пространствами, благодаря которым город преобразится. Уверен, что мы будем участвовать в конкурсе, и надеюсь, победим.
Ситуация идеального шторма
— Как живёт дальневосточная ипотека при нынешней высокой ставке ЦБ?
— Благодаря усилиям курирующего вице-премьера и федеральных властей в целом все хорошо. Мы не видим существенного спада продаж наших квартир по этой программе. Однако, было бы хорошо расширить ее и на вторичное жильё. Эту возможность неоднократно обсуждали с коллегами из Банка ДОМ.РФ.
Дело в том, что дальневосточная ипотека предполагает наличие первоначального взноса. Чаще всего для того, чтобы внести его, людям нужно продать имеющееся жильё. Но кто-то же его должен купить, а желающих брать кредит по текущей ставке мало. Вот если можно будет приобрести вторичку по дальневосточной ипотеке (возможно, с определёнными ограничениями по сумме или качеству жилья), то вторичный рынок оживёт. А значит, и весь рынок жилья в ДФО получит импульс к развитию.
Еще один немаловажный момент — дальневосточную ипотеку можно взять только один раз. В чём смысл ограничивающей нормы — неясно. Ведь мы говорим о необходимости создавать семьи, увеличивать в них количество детей — в этом случае люди неизбежно будут улучшать свои жилищные условия, скорей всего не один раз.
— А что вы можете сказать о рынке в целом? Кризис стройке не грозит?
— С точки зрения проектного финансирования — ситуация сложная. Есть базовая ставка и специальная. При пополнении счетов эскроу она снижается, но если раньше она составляла условно 5%, то сейчас — в разы больше.
А самое главное, что сложилась ситуация идеального шторма. Существенно выросла себестоимость, потому что ключевая ставка даёт толчок инфляционной спирали. Инфляционная спираль, в свою очередь, давит на себестоимость строительных материалов, поджимает маржу застройщика снизу. Застройщик вынужден индексировать цены, чтобы хотя бы частично отыграть инфляцию.
Вторая проблема — это та ипотека, которая не субсидируется: не IT, не семейная и не дальневосточная. С учётом высоких ставок и закредитованности домохозяйств у нас примерно 70% семей не могут позволить себе новую ипотеку.
Думаю, на ближайшие время — 6 месяцев, а может быть, и год — стандартная модель поведения на рынке людей и семей будет сберегательной. Сейчас ставки по депозитам высокие, и они будут аккумулировать накопления. Покупать квартиры станут тогда, когда классическая ипотека с точки зрения долговой нагрузки вернётся в адекватное русло.
Поедут из других регионов
— Как вам работается в Приморье?
— Мы мало где получаем ответы на наши запросы так оперативно, как здесь. Иногда они отрицательные, иногда положительные. Но даются быстро, что очень важно. То есть взаимодействие с командой мэра, правительством, аппаратом губернатора происходит настолько быстро, насколько позволяет семичасовая разница во времени.
— Неужели так всё хорошо, что ничего больше и не надо?
— Есть два момента, которые требуют доработки. Первый — необходимость внесения поправок в законодательство о КРТ. Если застройщик выигрывает конкурс и заключает договор на большую площадку, он должен иметь возможность привлечь другого застройщика или застройщиков. И при этом не отвечать за них.
Например, выигрываешь конкурс на участок площадью 1 млн квадратных метров. Это большой объём. Тогда площадка делится пополам, и ты привлекаешь в коллаборацию второго игрока. Один, допустим, строит комфорт-класс, другой — бизнес. Каждый отвечает за свою часть работы. Сейчас же передать часть площадки в субаренду можно, но отвечать за то, что там построят, будешь ты.
Другой вопрос — изменения в программе «Дальневосточный квартал», где субаренда вообще запрещена. Если осваивается большая площадка, два застройщика вынуждены создавать одно юридическое лицо. А если на площадке будет три застройщика, то это сильно усложняет весь процесс, так как у всех разные продукты, счета эскроу и банковское обслуживание. Изменить это очень просто: разрешить возможность субаренды участка с согласия региона.
— По вопросам законодательства понятно. А если говорить о практике, взаимодействии с партнёрами в регионе?
— Здесь точно есть над чем работать в плане развития кластера производства стройматериалов. Мы, к примеру, сотрудничаем с двумя производителями цемента, а их должно быть 5. Многие другие материалы в дефиците, поэтому порою сдвигается весь календарный график. Потом начинается гонка в три смены, чтобы наверстать, ведь мы не можем нарушать сроки сдачи дома, для ФСК Регион это исключено.
Перспективным для региона считаю производство инженерных систем в любых конфигурациях, а также паркинг-клаусов, где машины двигаются и это экономит пространство — нет необходимости углубляться в землю на 3 этажа. В странах Юго-Восточной Азии они уже развиваются, и здесь, я уверен, будут пользоваться спросом.
Если развернуть такие производства, то появятся и новые рабочие места, и люди не будут уезжать из Приморья — наоборот, поедут сюда из других регионов. И это не розовые мечты — я знаю многих, кто готов был бы здесь жить. Здесь климат и природа уникальны. Здесь можно жить и радоваться.
