Ипотека помогает россиянам решать их жилищные вопросы. Однако рынок недвижимости меняется, ставки по долгосрочным кредитам растут быстрее, чем спрос, а условия банков зачастую ставят потенциальных покупателей в тупик. Как изменятся ставки по ипотеке в 2024 году, выгодно ли сейчас брать недвижимость в долг и какую — в материале aif.ru.
Ставка будет увеличена
По оценкам экспертов, спрос на ипотечное жилье в ноябре 2023 года вырос на 8% по сравнению с прошлым месяцем. Складывается ощущение, что россияне спешат оформить ипотеку перед очередным удорожанием. 
Центробанк повышает ключевую ставку для стабилизации ситуации в стране и снижения уровня инфляции, а это неизбежно ведет к повышению ставок по всем кредитам, в том числе и ипотечным, объясняет руководитель онлайн-центра ипотеки и недвижимости, эксперт федеральных СМИ, спикер всероссийских и международных конференций «Междунароный жилищный конгресс», «Всероссийская конференция для риелторов» Анастасия Уфимцева.
«Ожидаем повышения ставок как на вторичную недвижимость, так и на льготные программы: семейная ипотека и господдержка. Что касается льготных программ — то их хотят сделать более адресными и сократить разрыв между вторичным и первичным рынком, и поэтому повышение ставки по ним ожидается уже в следующем году», — рассказывает эксперт.
Вторичка против первички
Очевидно, увеличение будет в диапазоне от 1 до 2%, соответственно, можно прогнозировать ключевую ставку на уровне 16-17%, говорит ипотечный брокер, эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута. «Розничная ставка на ипотеку будет составлять 19-20% при худшем сценарии и при увеличении ключевой ставки на 2 процентных пункта. Безусловно, это отразится на сделках по вторичному жилью, потому что в первую очередь розничные ставки, которые будут открыты всем заемщикам, будут большими. И только редкий клиент будет готов заходить в продукт “ипотеки”, потому что переплата и, самое главное, — ежемесячные платежи — будут несопоставимы с доходами населения. В условиях таких высоких процентов потенциальному покупателю будет выгоднее арендовать недвижимость, нежели заходить в сегмент ипотеки», — объясняет эксперт.
Изменения, касающиеся рынка новостроек и льготных программ, скорее всего, будут введены с 2024 года, считает Дмитрий Ракута. «В первую очередь речь идет о первоначальном взносе — от 30%. Возможно, также поменяют адресность и другие пункты программы, например ограничение “одна ипотека в одни руки”. Тем самым Центробанк хочет, в том числе, снизить стоимость квадратного метра в новостройках. С этим сегментом вопрос сложный, потому что есть застройщики с собственными программами, с определенными договоренностями с банками, и они предлагают разные варианты для потенциальных покупателей. Поэтому по первичному рынку ситуация будет зависеть от тех изменений, которые введут. А тот клиент, который планировал брать вторичку, будет пока что либо арендовать жилье, либо, пока работают льготные программы, переключится на сегмент новостроек. А у нас они работают до 1 июля 2024 года. Вероятнее всего, их, конечно, продлят, но видоизменят точно. Это связано с тем, что разрыв между ставками очень большой: например, 18-19% на вторичку и льготные ставки в 6-8%. И такого разрыва не может допустить ни Минфин, ни ЦБ РФ, поэтому они будут ужесточать свою кредитно-денежную политику», — объясняет эксперт.
Прогнозное состояние
Ближайшее заседание Центробанка ожидается 15 декабря, и повышение ключевой ставки уже предрешено, считает Уфимцева. «Мой личный прогноз по ставке на вторичном рынке — от 17-18%, на первичном рынке — от 7-8% (семейная и господдержка)», — предполагает она.
Нельзя пренебрегать ставкой рефинансирования, уверен член совета Московской ассоциации риелторов Сергей Жидаев. «Соответственно, рыночные ипотечные ставки будут в районе 17%. 15 декабря ЦБ РФ, по мнению экспертов, оставит ее на прежнем уровне или поднимет на 1%. Поэтому ипотечные ставки также поднимутся. Уровень 18% будет достигнут с большой вероятностью. Это не касается льготной ипотеки. Соответственно, рынок новостроек будет активен. А рынок вторички будет в основном работать как и всегда, через альтернативные сделки. В любом случае цены падать не будут и, скорее всего, будут расти, как и в 2023 году. Как сохранение денег рынок недвижимости — всегда самый надежный актив», — рассуждает эксперт.
Однако, скорее всего, изменения в ставках и программах в лучшую сторону мы сможем увидеть только к концу 2024 года, не ранее, предполагает Дмитрий Ракута. «И это произойдет, если не возникнет экономических и политических катаклизмов, эти реалии сегодня очень сильно влияют и на экономику в целом, и на банковский сектор, и на строительство в том числе», — говорит эксперт.
