Стоимость студий в новостройках Москвы начинается от 3 млн рублей. Всё, что продается ниже минимальной рыночной цены, относится к проблемным объектам. Покупателей, обратившихся по подобным объявлениям, подстерегает множество обманов — от «невинного» телефонного спама до уголовно наказуемых мошенничеств.
Рекламные звонки
«В основном объявления с явно заниженной ценой на квартиры в Москве размещаются недобросовестными агентствами недвижимости или маркетинговыми компаниями в качестве „уток“ для завлечения потенциальных покупателей в свои сети. Когда человек набирает по такому объявлению, он попадает в базу лидов. В дальнейшем она продается, и ему звонят с предложениями рассмотреть тот или иной объект новостройки или приехать в офис для ознакомления с их „уникальной“ базой квартир. Заманить клиентов пытаются и другим способом. В объявлениях указывают стартовую цену аукциона или торгов. Если позвонить по номеру, то предложат купить жилье всего за 150-200 тыс. рублей, правда, в случае выигрыша. Предварительно придется внести 30 тысяч рублей в качестве аванса. Он будет невозвратным и останется у представителя, участвующего от вашего имени в аукционе. Про то, что цена квартиры в ходе торгов в большинстве случаев увеличивается на 25-30%, фирмы умалчивают», — рассказал руководитель комитета по законодательству в сфере недвижимости Гильдии риэлторов Москвы, эксперт в сфере недвижимости Московского городского отделения «ОПОРЫ РОССИИ» Марсель Ахметшин.
Темное прошлое
Мошенники могут продать квартиру по поддельным документам, скрыть возможные проблемы — прописку в ней несовершеннолетних детей, бывших родственников с бессрочным правом пользования и обременения в виде договора ренты, или избавиться для срочного, порой криминального, погашения долгов.
«Часто мошенники-арендаторы жилья, завладев обманом или подделав доверенность реального собственника недвижимости, хотят быстрей сбыть квартиры и скрыться, поэтому отдают их намного дешевле. Обычно в таких случаях суд по жалобе законного владельца признает сделку ничтожной, а приобретатель чужой собственности оказывается без денег и жилья. Продавцы могут еще скрывать от покупателя информацию о том, что в квартире имеют право проживать несовершеннолетние дети, их мать или опекун либо бывшие родственники, которых по закону нельзя выселить. Более того, пока суд не определит порядок пользования квартирой и не выделит им их „долю“, они имеют право на всю жилплощадь, то есть на беспрепятственный доступ в любые помещения. Иногда бывший владелец входит в сговор со своим банком или кредиторами, которые накладывают через суд арест на недвижимость, скрывает эти обстоятельства и продает квартиру третьим лицам с большой скидкой. Новоселы раздуются удачной покупке, делают хороший ремонт, живут. А в один „прекрасный“ день их жилье оказывается по суду собственностью кредиторов бывшего владельца, и их просят с вещами на выход. Бывает и так, что игроман или наркоман „проиграл“ либо „задолжал“ свою квартиру личностям, связанным с криминалом. Будучи формально собственником, он спешно „сбрасывает“ имущество по минимальной цене новым владельцам. Однажды на пороге новоселов появляются малоприятные личности, утверждающие, что „хата их теперь“ не по закону, а „по понятиям“, угрожают новым владельцам и всячески отравляют им жизнь», — говорит президент Межотраслевой ассоциации саморегулируемых организаций в области проектирования и строительства «Синергия» Александра Белоус.
Псевдостудии
Наиболее часто продавцы предлагают мини-студии, которые делают из комнат и кухни полноценной квартиры.
«По факту это доля в квартире, которую разделили на несколько комнат по 10-13 кв. м с душем 1×1 м, унитазом, иногда с кроватью наверху для экономии места. Продать долю сложно. Для этого необходимо собрать отказы от сособственников квартиры. Хотя продавцы говорят, что все покупатели в момент покупки подписывают нотариальное согласие, нет гарантий, что они не откажутся от него в будущем. Обычно в объявлениях о продаже „квартир“ указывается 1-й этаж, но иногда студии находятся на цокольном этаже. В этом случае окна будут меньшего размера и расположены в верхней части стены. Часто ремонт в квартирах некачественный. Например, в туалете всё работает за счет насоса, который периодически ломается, а проводка может привести к пожару. Перегородки между студиями обычно делают тонкими и без звукоизоляции. Также нужно понимать, что все работы с „мокрыми местами“ и перегородками не узаконены. Если органы выявят такие перепланировки, то обяжут собственника вернуть всё в исходное состояние, а при невыполнении требований лишат квартиры и выставят ее на торги. Также общая долевая собственность доставляет неудобства сособственникам при оплате коммунальных услуг, т. к. счет будет единым на всю квартиру, которую разделили на студии. Проблемой станут и общие места, которые принадлежат всем сособственникам», — сказала консультант по инвестициям, торгам и финансам Наталья Павлова.
«Берется индивидуальный жилой дом или дача в СНТ, разбивается на отдельные квартиры, как правило, студии, и продается как доли. Чаще всего такой многоквартирный дом возводят на землях для индивидуального жилищного строительства или еще хуже — личного подсобного хозяйства. Это незаконно, и любой конфликт грозит сносом самостроя. Так произошло с пятиэтажкой в селе Вышки Мытищинского района Московской области. Ее возвели на землях, предназначенных для ИЖС, превысили этажность и площадь застройки. Есть и иной, более «безобидный» вариант. Под видом жилого рекламируется нежилой фонд. Тут из проблем — невозможность постоянной регистрации, другие налоги и режим использования. Все эти предложения легко узнать по словам-маркерам в объявлении «без ипотеки, жилищных сертификатов, материнского капитала, опеки и рассрочки», — поделился эксперт по недвижимости Артём Садыков.
