2023 год стал рекордным для рынка ипотеки. Было оформлено жилищных кредитов на 7,8 трлн руб. Основным драйвером спроса стали льготные программы, на которые пришлось больше половины всех выдач.
Но с конца прошлого года наметилась тенденция на ужесточение правил получения ипотечного кредита с государственной поддержкой. Ключевая ставка ЦБ была поднята до 16%, минимальный первоначальный взнос увеличен до 30%, а максимальная сумма кредита снижена до 6 млн. При этом государство снизило банкам размер компенсации за выдачу льготных программ. В результате банкам пришлось вводить комиссии для застройщиков при выдаче ипотеки по всем льготным программам.
По мнению экспертов, поддержит рынок недвижимости расширение адресных ипотек за счет привлечения новых категорий льготных заемщиков, например, работников бюджетной сферы, и молодежной ипотеки.
Как считает директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов, льготную ипотечную программу со ставкой 8%, на долю которой сегодня приходится до 50% всех ипотечных кредитов в стране, можно полностью заместить адресными программами, если под их действие будет попадать до 1 млн трудоспособного населения в год.
«На сегодняшний день можно с высокой степенью вероятности предположить появление адресных ипотечных программ для учителей, отдельных категорий военных, а также расширения линейки программ семейной ипотеки в зависимости от количества детей в семье. Если добавить к этому, например, ипотеку для молодых специалистов до 30 лет, то таким набором адресных программ можно охватить до 1 млн человек в год. Этого хватит, чтобы обеспечить рынок первичного жилья рабочим уровнем спроса, который позволит не снижать объемов строительства и выхода на рынок новых проектов», — рассказал он.
Кроме того, считает эксперт, было бы целесообразным распространить новые адресные программы на вторичное жилье.
«Не в каждом регионе России сегодня может быть достаточное количество нового жилья, и его дефицит может вызвать нежелательные ценовые колебания. Кроме расширения возможности граждан и сохранения баланса на рынке, такая мера будет стимулировать строительную отрасль, поскольку не менее 20% покупателей первичного жилья продавали для этого свою старую квартиру. Сделать это при нынешнем уровне ставок на вторичное жилье затруднительно», — подчеркнул Азизов.
В целом, по мнению экспертов, ощутимых изменений на рынке жилья в связи с прекращением действия льготной ипотеки и ее заменой на линейку адресных программ пока не прогнозируется.
«Можно ожидать, что ставки и другие условия по новым адресным программам могут оказаться привлекательнее, чем в условиях действующей льготной ипотеки. В том числе и потому, что будут распространяться строго на определенные категории заемщиков и таким образом решать насущные государственные задачи. Кроме того, со второго полугодия 2024 года можно ожидать снижения ключевой ставки, что повысит привлекательность и рыночных ипотечных программ. При условии дополнительного субсидирования от девелоперов рыночные ставки могут оказаться сравнимыми с теми, что предложат адресные программы», — отметил Азизов.
