Аренда жилья в крупных российских городах России, по экспертным оценкам, за год подорожала более чем на 40%. В конце лета — начале осени ожидается новый рост цен.
Почему цены пошли в рост
Сильнее подтолкнули арендные ставки вверх ужесточение льготных ипотечных программ и рыночные ставки по жилищным кредитам — после изменения ключевой ставки ЦБ большинство банков теперь предлагают ипотеку выше 20% годовых. «То есть люди, которые планировали приобрести квартиры, теперь интересуются их арендой, — отмечает риелтор Наталья Перескокова. — А спрос потянул за собой и цены».
Влияет и сезонный фактор — после отпусков возрастает деловая активность, кроме того, начинают искать жильё студенты.
Соответственно, арендаторы в минусе. Обладатели квадратных метров под сдачу в плюсе. Впрочем, это не повод рассматривать сейчас покупку жилья для аренды в качестве инвестиций. Сдавая в аренду однокомнатную квартиру, можно рассчитывать на доход в 4,5–6% годовых, тогда как банковский вклад сегодня принесёт 18–19% годовых.
Что сдаётся, а что нет
Между тем даже на фоне ажиотажного спроса не у всех получается выгодно сдать квартиру. При этом правила рынка максимально просты. Самая востребованная категория — небольшие студии, однокомнатные объекты, а также апартаменты. Плюсом станет современный жилой комплекс, наличие рядом остановок общественного транспорта, поликлиники, школы, детсада. Сложнее всего найти квартиросъёмщиков на объект с тремя и более комнатами.
«Если не позаботиться о подготовке жилья к показу и последующей аренде, можно упустить до 30% возможной выгоды. Если же всё сделать грамотно, то квартира уходит за 1–4 дня, — говорит основатель компании по комплексному ремонту Альбина Сакаева. — Арендодатели обычно допускают одни и те же ошибки. Первая из них — аляповатый дизайн и обилие деталей. Лучше, если интерьер будет максимально простым. Стены, пол и потолок в светлых, пастельных тонах выглядят выигрышно даже в небольших помещениях. Очень здорово, когда есть достаточное количество мест для хранения».
В квартире под съём рекомендуется предусмотреть не только удобное место для сна, но и рабочее место — многие продолжают трудиться и учиться на удалёнке.
Ещё два значимых пункта — вентиляция и кондиционирование. Это один из острых вопросов, когда речь идёт о квартирах-студиях и объединённых зонах «кухня-гостиная».
Есть две крайности: «бабушкин ремонт» и «дорого-богато». В первом случае готовьтесь к серьёзным скидкам. Во втором — вложенные затраты редко удаётся отбить за счёт высокой цены. Повышают же ценность объекта в глазах арендатора универсальные и лаконичные решения.
Роковые ошибки договоров
Правовая сторона сделки — это самое важное. По словам адвоката Александра Щербинина, часто арендатор и владелец жилья подписывают такой вариант договора, который не защищает никого из них.
«Берут типовой договор из интернета, пишут банальные вещи, упуская главное, — поясняет он. — В договоре должно быть прописано всё, что стороны обсудили на словах. Можно ли заселиться с кошкой, как часто владелец может проверять сохранность жилья, сколько человек будут проживать, разрешается ли оформить временную регистрацию, какими будут санкции в случае нарушения условий и прочее. Чётко фиксируются финансовые вопросы: кто, когда, кому и сколько заплатит».
Щербинина напоминает и о налогах, которые могут стать поводом для шантажа со стороны арендаторов. Если владелец жилья платит налоги, например как самозанятый, ему будет спокойнее. Он сможет смело обращаться с жалобами на арендатора или его действия в полицию или надзорные органы, не боясь раскрыть свой нелегальный доход. В противном случае налоговая может обязать выплатить задолженность на всю сумму неуплаченного налога за последние 3 года, а также начислит штрафы. Это сведёт на нет все усилия по зарабатыванию на аренде.
Как подготовить жильё к показу
- Наведите порядок. Все поверхности и углы должны сиять чистотой.
- Уберите все личные вещи, начиная от магнитов на двери холодильника.
- Проверьте лампочки, выключатели, смесители, бытовую технику и т. п. Всё должно исправно работать.
- Обеспечьте доступ к приборам учёта. Это поможет вовремя передавать по ним показания, а в случае аварии у жильцов будет быстрый доступ к коммуникациям.
