После очередного роста ключевой ставки Банка России многим россиянам ипотека может 
оказаться не по карману. О том, что дальше будет со ставками и ценами на жилье, почему продавцам «вторички» надо готовиться к торгу и по каким покупателям ситуация ударит сильнее всего, рассказал руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов Михаил Хорьков.
Антонина Лопаева, aif.ru: — Михаил, почему вслед за ключевой ставкой Центробанка растут ставки по кредитам?
Михаил Хорьков: — Ключевая ставка — минимальный порог, по которому доступны деньги для банковских структур. Используя эту ставку, банки могут кредитовать заемщиков, добавляя к ней определенный процент, чтобы зарабатывать. Поэтому кредиты для физлиц напрямую зависят от решений ЦБ по ключевой ставке в той части, где займы выдаются на рыночных условиях без субсидий со стороны государства. Кроме того, рост ключевой ставки позволяет банкам привлекать средства населения на депозиты по более высоким процентам.
— Если ипотеку на «вторичку» пока еще можно взять по 15-16%, то теперь можно ждать 17-18%?
— Действительно, ожидания — это ставки от 17%. Может быть, в отдельных случаях банки будут оформлять ее чуть ниже в виде скидок за зарплатные проекты и прочее.
— Какие настроения в риелторском сообществе?
— Для риелторского бизнеса ближайшие полгода будут не самыми простыми. Особенно этот контраст будет заметен на фоне повышенной активности в предыдущие месяцы. Пока коллеги говорят, что резких перемен на рынке нет: есть покупатели, которые берут кредит по заградительным ставкам 14-15%. Но дальнейший рост ставки, вероятно, охладит спрос. Рынок пройдет через период адаптации и привыкания к новым условиям. Тут будет многое зависеть от того, как будут реагировать продавцы на спрос, и будут ли сигналы регулятора о сроках действия таких высоких ставок.
— Центробанк уже заявил, что не исключает и дальнейшего повышения ключевой ставки.
— Высокие ставки сохранятся как минимум в течение полугода. Даже если будет процесс их снижения, то вряд ли он станет быстрым. Это будут осторожные шаги, да и на следующий год прогнозы ЦБ РФ по средней ключевой ставке высокие, в среднем в районе 12,5-14,5%. Поэтому дешевой ипотеки точно не будет, но адаптируется ли покупатель к ней — пока вопрос.
— По какой категории покупателей эти изменения ударят больнее всего?
— По тем, для кого это первая покупка жилья в ипотеку на вторичном рынке. Для кого-то ставки станут заградительными. Человек не подтвердит свой доход, и банки ему просто откажут в займе. Кому-то психологически будет тяжело оформлять кредит по такой ставке. Тем более что в последние годы кредиты брались на долгий срок. Простейших математических расчетов достаточно, чтобы увидеть размер переплаты, который будет отталкивать людей от сделок.
Возможно, покупатели будут уходить на «первичку» в тех городах, где такая альтернатива имеется. Проблема в том, что развитый первичный рынок жилья есть только в крупных городах, а в малых и средних особого выбора нет. В этом один из главных недостатков действия программы ипотеки с господдержкой в новостройке. По сути, она поддерживает лишь рынок «первички» в мегаполисах. Для огромного числа других городов инструмента нет, там вся надежда на маткапитал. Для некрупных рынков он становится более значимым, а его доля в стоимости покупки — более высокой. Хотя очевидно, что за последние два-три года маткапитал индексировался не теми темпами, какими росла стоимость квадратного метра.
— На какие сделки может рассчитывать «вторичка»?
— Например, на сделки с небольшой доплатой. Скажем, если нужно продать «двушку», немного доплатить кредитными деньгами и приобрести «трешку». Тут проще решиться на ипотеку даже с повышенной ставкой. Но при высоких ставках оборот вторичного рынка падает, и совершить такой обмен с доплатой будет тоже непросто.
— Что текущая ситуация означает для застройщиков?
— С учетом ажиотажного спроса на новостройки в последние три месяца девелоперы получили возможность поднимать цены на жилье. Так происходило почти во всех крупных городах. Но «первичка» и «вторичка» взаимозависимы, и та стагнация, которую мы ожидаем на «вторичке», начнет ограничивать возможности по продаже новостроек уже в ближайшем будущем — через 3-4 месяца.
— Если цены так растут, значит, вновь будут строить больше малогабаритного жилья?
— В моменте спрос смещается в сторону компактных квартир — студий, однокомнатных. Но будут ли застройщики с учетом этого корректировать свои следующие проекты — вопрос веры в то, будет ли поддержка государства долгосрочной. Если сейчас застройщик заложит проект с обилием маленьких квартир, то ему придется с этим работать в ближайшие два-три года.
Сейчас структура спроса зависит от контуров льготных программ и того, что придет им на смену. А это уже политические решения, которые прогнозировать крайне сложно.
— Что будет с ценами на жилье?
— Если говорить о новостройках, то импульс к росту цен еще не исчерпан. Произошедшие изменения позволяют застройщикам планово и где-то даже сверх того повышать стоимость квадратного метра. Темпы роста цен по городам во многом зависят от уровня конкуренции, картинка довольно пестрая. Но с сентября был поднят размер первоначального взноса по ипотеке с господдержкой, а банки стали вводить надбавки по высокорискованным кредитам. Спрос будет охлаждаться. Основные изменения на первичном рынке уже произошли, поэтому можно ожидать повышение цен в рамках 5-10% в течение полугода для отдельных рынков.
— А как изменится цена на «вторичке»?
— Ждать какого-то быстрого снижения цен не стоит, несмотря на то, что ипотека для многих становится заградительной. Проблема «вторички» во многих городах в том, что нет достаточного объема предложения, нет избытка квартир. Чтобы цены начали снижаться заметно, должна быть обостренная конкуренция между продавцами. А их немного. Они заняли выжидательную позицию и сняли объекты с продажи. В ближайшие несколько месяцев следует ждать сначала процесс накопления этой товарной массы. Если он будет быстрый, то начнется ценовая конкуренция. Если нет, то рынок на первом этапе роста ставок по ипотеке отреагирует застоем.
— Нам ждать коллапса на вторичном рынке?
— «Вторичка» очень гибкая и живучая. Ей просто иногда требуется время, чтобы адаптироваться к новым условиям. Продавцам нужно быть готовым к торгу: покупатели понимают, что таких, как они — с деньгами или одобренным кредитом — сейчас немного.
— Что вы порекомендуете покупателям: все-таки решаться на ипотеку по новым ставкам или подождать?
— Лучше отталкиваться от конкретной жизненной ситуации. Например, назрела необходимость разъехаться с родственниками. И это ключевая задача — ее очень сложно перевести в финансовую плоскость. Тогда надо смотреть на те возможности, которые есть на рынке — первичный, вторичный рынок, аренда. Держать в уме инфляцию и потенциальную возможность рефинансирования. Покупатели часто ставят в приоритет внешние, рыночные условия, а исходить надо от внутренних приоритетов и двигаться к своей цели.
