Будут ли дешеветь новостройки в Москве?

Лето 2021 г. завершилось на столичном рынке недвижимости первым за последний год понижением цен на квартиры в новостройках. Уже в июле было отмечено удешевление на 1,5% нового жилья, построенного в Юго-Восточном административном округе. Насколько глубокой может быть эта тенденция? Компенсирует ли она рост предыдущего года.

Ипотека будет дорожать. А что будет с ценами на недвижимость? Подробнее

Комментирует руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко:

— Рост цен на московские новостройки застопорился, но явного понижения пока не наблюдается. Более того, в столичном регионе продолжают расти цены на вторичном рынке, хоть и куда меньшими темпами. В августе «вторичка» подорожала на 0,8% как в «старой», так и Новой Москве, а в Подмосковье — на 1,5%.

В то же время на рынке новостроек в последние два месяца видно понижение спроса. По данным Росреестра, только в июле число зарегистрированных сделок с новостройками упало в Москве примерно на 30%. К тому же девелоперы стали предлагать более щедрые скидки и акции. Поэтому при формальном сохранении заявленных цен реальная стоимость сделок с новыми квартирами действительно снижается.

По сути, начинается коррекция рынка после небывалого ажиотажа в предыдущие месяцы, который был подогрет льготной ипотекой на новостройки под 6,5% и политикой ЦБ РФ, в 2020 г. опустившего ключевую ставку на очень низкий уровень в 4,25% годовых. Это привело не только к дешевым кредитам, но и к очень невыгодным ставкам по депозитам, что, в свою очередь, увеличило инвестиционный спрос на жилье. Квартиры в прошлом году давали куда большую доходность, чем вклад в банке. В результате цены перегрелись. С июля 2020 г. по июль 2021 г. метр на вторичном рынке Москвы подорожал на 25,9%, в Новой Москве — на 25,2%, в Подмосковье — на 31%. Цены на новостройки выросли еще сильнее: на 25-40% в зависимости от сегмента.

Но с середины минувшего лета эти факторы перестали поддерживать спрос. С 1 июля 2021 г. правила льготной ипотеки изменились таким образом, что в Москве эта программа фактически завершилась. Максимальный размер кредита по новым условиям — только 3 млн руб. При первоначальном взносе в 15% квартира, подпадающая под льготную ипотеку, должна стоить 3,5 млн руб. Таких цен в Москве нет.

Месяц с урезанной льготной ипотекой. Что изменилось на рынке недвижимости? Подробнее

А обычная ипотека без льгот дорожает, поскольку Центробанк уже несколько раз повышал ключевую ставку, она достигла 6,5% годовых. В результате ипотека подорожала примерно до 8-9%. Выросли и ставки по вкладам, из-за чего жилье уже не столь привлекательно для инвестиций.

Скорее всего, в ближайшие полгода-год столичные застройщики почти не будут повышать цены и станут предлагать скидки. Эта компенсирует тот безумный рост цен, который наблюдался в прошлом году.