Положить деньги на депозит сегодня можно под 16% годовых. А можно получать прибыль с квадратных метров. Чаще всего собственники или покупают объект для сдачи в аренду, или для перепродажи. Но в обоих случаях можно пойти не привычным путем, а выбрать более доходную стратегию.
Купить и сохранить
По данным ЦИАН, за пять лет средняя стоимость аренды квартир в разных городах России выросла на 65%. В максимальном плюсе оказались владельцы жилья в Норильске, Смоленске, Нижнекамске, Кисловодске, Дзержинске, где рост цены превысил 100%. Любопытно, что в Москве, Сочи, Санкт-Петербурге и других крупных городах, где аренда изначально дорогая, рост арендных ставок оказался довольно сдержанным.
Идеальный вариант, когда объект уже отремонтирован, «упакован», и можно сразу сдавать его в аренду. Если это новостройка или неновое жилье, то придется тратить время и деньги на доведение квадратных метров до ума. Большинство покупателей не готовы ввязываться в эту историю. Желающим вложить средства и жить, как рантье, можно присмотреться к апартаментам.
С юридической точки зрения апартаменты считаются коммерческой недвижимостью, но для сохранения денег и заработка это не играет особой роли. Стоимость апартаментов гораздо привлекательней, чем на квартиры, разница обычно не менее 10%. Объекты находятся в интересных локациях, передаются владельцу обычно уже с ремонтом, поэтому проблем со сдачей внаем не возникает.
«В Москве квартиру экономкласса можно взять под аренду за 10 млн руб., апартаменты — за 6-8 млн, — поясняет риелтор-практик Владимир Шмелев. — В месяц стоимость аренды квартиры составит около 45 тыс. руб., с апартаментов — порядка 60 и даже выше. По моим подсчетам, срок окупаемости апартаментов составит 10 лет, а квартиры — 16-18 лет».
Эксперт добавляет, что доходность со сдачи апартаментов в аренду составит около 10% годовых.
«Конечно, сейчас ставки по депозитам в некоторых банках под 16%, но очевидно, что это ненадолго. А недвижимость может приносить доход постоянно, и ее стоимость будет расти каждый год не меньше, чем на размер инфляции», — резюмирует собеседник.
Перепродать и заработать
Чем меньше человек потратит на покупку квартиры, тем выше может быть доходность. Этот принцип используют флипперы — люди, которые покупают вторичный объект со скидкой , «прокачивают» его и перепродают по более высокой цене. Сумма чистой прибыли зависит от состояния квартиры, качества ремонта, локации и других факторов.
Цена покупки должна быть на 15-20%, минимально 10% ниже рыночной. Приобретение квартиры в плохом состоянии, но по рыночной цене, скорее всего, будет убыточно, поясняет генеральный директор агентства недвижимости ЦДН, юрист Анатолий Пысин.
«Прибыль от объема вложенных средств в одну флиппинговую квартиру в среднем по рынку составляет 15-20% годовых. Полный цикл сделки от момента покупки до продажи после ремонта — 4-8 месяцев. При правильном выборе объектов инвестор на флиппинге может получить порядка 40% прибыли в год. Для рынка недвижимости — это очень высокий показатель в нынешних реалиях. Цифры могут быть как значительно выше, так и ниже», — говорит он.
Руководитель агентства недвижимости Ermilova Estate, инвестор Юлия Ермилова приводит пример: год назад была куплена столичная «двушка» площадью 39 кв. м на Фрунзенской за 16 млн руб. Пришлось делать капремонт с перепланировкой, это обошлось в 2,1 млн руб. Но после этого стоимость объекта заметно выросла, и квартиру удалось перепродать за 23,9 млн руб. С учетом выплаты налогов чистая прибыль составила 4,8 млн руб.
«Самые неудачные кейсы, которые мы наблюдали, — даже не выход в ноль, а перепродажа с чистой прибылью 200-400 тыс. руб., хотя это очень низкая доходность для флиппинга», — уточнила предприниматель.
Когда покупать?
Эксперты сходятся во мнении, что текущая экономическая ситуация сильно ограничила возможности инвесторов и по флиппингу, и по аренде жилья. Например, для покупки с целью дальнейшей перепродажи раньше можно было использовать ипотеку, но не в текущем рынке.
«Сейчас ставка на „вторичку“ — около 18%. При таких процентах расходы на ипотечный кредит будут около 800 тыс. руб. — 1 млн рублей за цикл флиппинга, что сводит на нет доходность всего проекта, — поясняет Юлия Ермилова. — Выгодно приобретать объекты с помощью ипотеки, если ставка по кредиту не превышает 11-12%. Это помогает в наименьшей мере рисковать своими деньгами и делает более доходным проект с учетом вложений и расчета доходности на вложенный капитал».
Таким образом, доходность с флиппинговых квартир может быть в разы выше, чем со сдачи квартир и апартаментов в аренду. Но и ресурсов на подготовку и перепродажу жилья уходит гораздо больше. Собственнику надо быть готовым погрузиться в ремонт, решение юридических проблем предыдущего владельца и сделать все быстро, чтобы получить желаемую прибыль.
