Вопреки распространенному мнению, сделки с обремененным ипотекой имуществом – довольно распространенная практика на рынке. Такое жилье легко можно продать, сдать в аренду или оставить по наследству. Несмотря на то, что до полного погашения ипотеки купленная квартира остается в собственности банка, закон вовсе не запрещает проведение сделок с таким жильем. Но предусмотреть их возможность лучше еще на этапе кредитования, внимательно изучив все диктуемые банком условия.
Условия продажи заложенной квартиры будут отличаться в зависимости от мотивации. Чаще всего заемщики просто претендуют на покупку в кредит большей квартиры. В этом случае часть средств от продажи поступает в банк для погашения оставшегося долга, а остальные деньги идут на покупку нового жилья. Впрочем, проще всего провести рокировку можно, обратившись в первоначальный банк-заемщик: программы по замене ипотечных квартир сегодня есть практически у всех кредиторов. В противном случае можно провести две независящих друг от друга сделки. Точно такой же будет схема, если заемщик оказался не в состоянии платить кредит и решил полностью от него отказаться: квартира будет продана новому собственнику, банку получит оставшуюся сумму долга, а продавец право распоряжаться оставшимися деньгами.
Эксперты указывают: теоретически есть два варианта оформления сделки. Первый - договориться с покупателем жилья, объяснив, что залог с квартиры снимется сразу после заключения сделки купли-продажи. Но перед принятием решения стоит внимательно прочитать ипотечный договор – как правило, залогодержатели прописывают, что права на имущество не могут быть переданы третьим лицам без согласия финансовой организации. В этом случае придется воспользоваться вторым вариантом и обратиться в банк за разрешением. Организации, как правило, охотно идут навстречу клиентам, однако выдача подобных разрешений по закону не входит в перечень их прямых обязанностей.
Другой важный момент - техническая организация сделки. Чаще всего продавцы арендуют две банковские ячейки, куда покупатель закладывает разделенную стоимость квартиры: содержимое одной получает банк, а доступ ко второй получает бывший владелец жилья. При этом для открытия ячейки необходимо предъявить договор о передаче прав собственности. Если сделка не состоялась – деньги из обеих ячеек вновь переходят в распоряжение покупателя. Альтернативный вариант – покупатель сам вносит в банк необходимую для снятия обременения сумму, а затем расплачивается непосредственно с продавцом. В этом случае сторонам лучше заключить предварительный договор купли-продажи, который будет фиксировать все действия сторон.
Согласно действующему в стране закону «Об ипотеке», никаких препятствий для того, чтобы сдавать ипотечную квартиру в аренду нет: плательщик имеет полное право извлекать доход из заложенного имущества. Оговорка лишь одна: срок действия арендного договора не должен превышать временной период выплаты ипотеки. Но на деле все часто оказывается не так просто. Реализовать свое законное право плательщик может лишь в случаях, когда в ипотечном договоре не прописано отдельных положений о возможной аренде жилья. Сегодня большинство финансовых организаций стремятся указать, что любые сделки с недвижимостью, в том числе и сдача в наем, могут совершаться лишь при наличии соответствующей справки из банка и с заключением официального договора, то есть при уплате всех налогов. Впрочем, банки редко напрямую запрещают своим клиентам проведение арендных сделок: система справок направлена скорее на сбор информации обо всей находящейся в собственности финансовой организации недвижимости.
За сдачу квартиры в обход кредитора заемщику может грозить штраф или же разрыв договора с требованием досрочного погашения долга. Арендатор будет выселен из жилья. Согласно законодательным нормам, банк имеет полное право интересоваться состоянием ипотечной недвижимости – то есть совершать рейдовые проверки, во время которых и выявляются недобросовестные арендодатели.
Кроме того, обремененное ипотекой имущество можно передавать в наследство вне зависимости от условий договора, в этом случае все платежи лягут на плечи новых собственников сразу после их вступления в права. Подарить или передать права на ипотечную квартиру можно только по согласию банка.
Правила комментирования
Эти несложные правила помогут Вам получать удовольствие от общения на нашем сайте!
Для того, чтобы посещение нашего сайта и впредь оставалось для Вас приятным, просим неукоснительно соблюдать правила для комментариев:
Сообщение не должно содержать более 2500 знаков (с пробелами)
Языком общения на сайте АиФ является русский язык. В обсуждении Вы можете использовать другие языки, только если уверены, что читатели смогут Вас правильно понять.
В комментариях запрещаются выражения, содержащие ненормативную лексику, унижающие человеческое достоинство, разжигающие межнациональную рознь.
Запрещаются спам, а также реклама любых товаров и услуг, иных ресурсов, СМИ или событий, не относящихся к контексту обсуждения статьи.
Не приветствуются сообщения, не относящиеся к содержанию статьи или к контексту обсуждения.
Давайте будем уважать друг друга и сайт, на который Вы и другие читатели приходят пообщаться и высказать свои мысли. Администрация сайта оставляет за собой право удалять комментарии или часть комментариев, если они не соответствуют данным требованиям.
Редакция оставляет за собой право публикации отдельных комментариев в бумажной версии издания или в виде отдельной статьи на сайте www.aif.ru.
Если у Вас есть вопрос или предложение, отправьте сообщение для администрации сайта.
Закрыть