Повышение ЦБ РФ ключевой ставки в конце прошлого года ещё больше подстегнуло рынок, который и без того был разогрет в связи с девальвацией национальной валюты. Тем не менее, всплеска активности покупателей на новогодних праздниках, который был в начале 2014 года, не произошло. Связано это может быть как с тем, что люди решили взять паузу, чтобы разобраться в ситуации на рынке, так и с тем, что ажиотажный спрос, который с перерывами продолжался весь 2014 год, на исходе. АиФ.ru рассказывает, как начался год для рынка жилья и какие прогнозы эксперты дают на ближайшее будущее.
В новый год без позитива
«В 2015-м показатели активности потенциальных клиентов в период новогодних праздников почти в 2,5 раза ниже, чем год назад. Но нужно понимать, что прошлый год был уникален: из-за массового отзыва лицензий у банков и начавшихся скачков валютного курса в конце декабря 2013 – начале января 2014 года спрос начал разгоняться, и рост продлился вплоть до марта. Однако статистика наших офисов, активно работавших в период новогодних каникул, показывает, что у населения в целом сохраняется интерес к недвижимости. Люди интересовались перспективами развития ситуации на рынке жилья — не поздно ли покупать/продавать, что будет с ипотекой, обсуждали нюансы конкретных жилищных ситуаций», — рассказал АиФ.ru Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость».
По мнению эксперта, в ближайшее время произойдет неизбежное снижение покупательской активности и замедление рынка в связи с удовлетворением реальных потребностей населения, снижение платежеспособности на фоне падения реальных доходов и ограничение потенциала кредитоспособности. Усиление негативных тенденций в экономике, в частности проблемы с кредитованием населения и застройщиков, могут ещё больше усложнить ситуацию: привести к значительному накоплению предложения, существенному спаду покупательской активности и заметному снижению даже рублёвых цен.
Рост перед бурей?
В данный момент цены находятся на уровне конца декабря. Средняя цена предложения на рынке комфорт-класса составила 153 960 руб./м2, рост по итогам декабря +7,3%. На 8% за месяц выросла средняя цена предложения в сегменте новостроек эконом-класса до уровня 165 344 руб./м2. Практически не изменилась средняя цена предложения в сегменте апартаментов комфорт-класса: 137 180 руб./м2 (-0,9% за месяц).
Ипотека в коме
Банки не могут выдавать кредиты по ставкам ниже, чем ключевая, а значит, после её повышения до 17% ипотечные кредиты неизбежно подорожают минимум до 20–25% годовых — иначе банки просто не смогут на них зарабатывать.
Многие банки уже подняли ставки, а некоторые — приостановили выдачу кредитов. Однако полностью остановиться этот сектор экономики не может: для многих именно ипотека является единственной возможностью купить жильё, не говоря уже о том, что на рынке новостроек более 50% квартир приобретаются именно в кредит. Кроме того, согласно заявлению Владимира Путина, государство будет субсидировать ипотеку.
Пока что слова президента находят подтверждение на практике. Рынок ипотечного кредитования в конце прошлого года продолжал функционировать: сделки хоть и в малом количестве, но заключались. Самым доступным предложением является программа «Сбербанка» (минимальный размер процентной ставки 14,5%, сумма первоначального взноса от 20%). Срок действия данного продукта ограничен — до 28 февраля 2015 года.
О том, как будет развиваться ситуация после окончания действия программы «Сбербанка», и о том, каким именно образом правительство планирует субсидировать всю ипотеку в стране в случае, если ключевая ставка не будет понижена, судить довольно сложно.
«На протяжении первых двух месяцев года, когда действует программа "Сбербанка", ипотека будет востребованной. Ставка 14,5% является относительно доступной на сегодняшний день. В перспективе возможно удорожание ипотечных кредитов, в случае отсутствия приемлемых условий кредитования на рынке спрос на объекты недвижимости может существенно снизиться», — считает Александр Энгель — руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ».
Прогнозы
Развитие событий на рынке недвижимости зависит от действий центробанка и в целом экономической ситуации в стране, и понять общие тенденции на весь 2015 год можно будет в его первом – втором квартале. Однако все эксперты сходятся во мнении, что новый год будет для рынка очень сложным.
«Всё будет зависеть от решений властных структур. Сегодня ряд банков обратились к ЦБ с просьбой снизить ключевую ставку с 17% до 15%, а в перспективе всего 2015 года — вернуть её к прежнему показателю в 10,5%. Если ЦБ пойдёт навстречу банковскому сектору, то для рынка недвижимости это станет оптимальным выходом. Пока же прогноз на первый квартал и первое полугодие — замедление темпов продаж по всем сегментам», — считает коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов.
Кризис обязательно скажется на темпах строительства, и более того, вполне вероятно появление новых «недостроев»: «Мы предполагаем, что в ближайшее время возможен дефицит жилья эконом-класса, поскольку почти все квартиры в данном сегменте были распроданы в декабре, а будут ли стартовать новые проекты — неизвестно, так как сегодня девелоперам непросто найти фондирование. Кроме того, в связи с экономической и политической ситуацией рынок недвижимости может столкнуться с замораживанием строек — в первую очередь это грозит компаниям, которые строят преимущественно на заёмные средства», — уверена Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».
Торопиться, но без паники
Главный вопрос, который волнует покупателей, — стоит ли покупать жильё прямо сейчас. Эксперты советуют подойти к сделке с особой осторожностью и по возможности вкладывать деньги в уже построенное жильё или в объекты на высокой стадии готовности.
«В первом квартале 2015 года на первичном рынке недвижимости эконом- и комфорт-класса будут продолжаться активные продажи, а проявления негативных тенденций можно ожидать к весне, когда ажиотажный спрос уляжется, возможно, ещё больше вырастут ставки по ипотеке и ужесточатся требования банков к заёмщикам. Поэтому сегодня с покупкой жилья стоит поторопиться в первую очередь тем, кто планирует приобретение жилья эконом-класса: застройщики будут продолжать повышать цены в ближайшей перспективе в связи с ростом себестоимости строительства и продолжением активных продаж. Что касается более дорогого жилья, то его стоимость скорее всего не изменится», — считает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».
