Работа над ошибками. Как исправить неузаконенную перепланировку?

Типовые дома редко радуют нас, жильцов, своей планировкой. Поэтому, затевая ремонт, один стремится выгадать себе хоть полметра лишнего пространства, другой — поиграть в «архитектора», сделав своё жилище оригинальным. Увы, расхлёбывать заваренную кашу приходится потом и тому, и другому.

Статья по теме

Перепланировка в типовой квартире: как снести стены и не пожалеть об этом

Три проблемы перепланировки

Проблемы возникают, в основном, в трёх случаях. Например, вы сделали неузаконенную (и к тому же неправильную) перепланировку и залили соседей. Благодаря чему к вам в квартиру попали сантехники и другие представители ЖКХ-структур, обнаружили ваши архитектурные новшества и немедленно сообщили об этом в местную жилинспекцию. Её представители не станут тянуть с визитом к вам, пришлют несколько предупреждений (если вы, скажем, не откроете им дверь добровольно), а потом подадут в суд и позовут в качестве группы поддержки судебных приставов. Самый печальный для вас итог — утрата права собственности. Не доводите до этого: сотрудничайте с инспекторами. Скорее всего, вы просто не знаете, как можно узаконить вашу перепланировку, исправив всего несколько деталей.

Второй случай, когда жилинспекция обнаружит «непорядок» — это если ваша перепланировка зашла так далеко, что её стало видно с улицы невооружённым глазом. Например, вы застеклили балкон, но как-то вызывающе нестандартно. Это практически 100% гарантия, что бдительные соседи донесут эту благую весть до инспекторов.

Третий случай — если вы решили квартиру продать, а покупатели оформляют на неё ипотеку. Тут уже банк откажется давать добро, если на изменения планировки нет документов.

Так что, разумеется, лучше всё сразу сделать правильно.

Как исправить?

Каковы наиболее частые ошибки и можно ли легализовать такие варианты?

Вопрос-ответ

Как законно перестроить балкон? Инфографика

По мнению Владимира Часовского, эксперта по согласованию индивидуальных архитектурных проектов, один из наиболее часто встречающихся вариантов — это объединённые кухня и зал. «В панельных типовых домах такую перепланировку узаконить нельзя. Я не помню ни одного проекта здания, где межкомнатные стены не были бы несущими. Другое дело — сталинские дома, там есть варианты. Чтобы не переделывать потом и не тратить лишних денег, надо ещё до ремонта получить технический паспорт квартиры (это элементарно), заказать проект перепланировки в любой компании, имеющей свидетельство о допуске к таким работам, и сдать пакет документов в жилинспекцию или МФЦ (они сегодня называются „Мои документы“).

Если же вы уже сделали ремонт, то ваша главная проблема — это газ. Он есть, наверное, во всех старых домах, а по требованиям безопасности газовые трубы должны быть отделены от жилого помещения. Однако вы можете установить раздвижную дверь-перегородку, отделяющую зону кухни от зоны гостиной. Дверь эту можно обыграть и вписать в интерьер так, что в открытом виде она вообще не будет бросаться в глаза», — рассказывает Владимир.

Вторая ошибка, которая встречается довольно часто — это остеклённый балкон, который «включили в состав комнаты». «Но и этот вариант можно согласовать с жилинспекцией, если батарея отопления осталась в черте комнаты, а не „переехала“ в бывшую лоджию, — уверен эксперт. — Хозяевам в таких случаях приходилось установить по прежней границе комнаты полноценные „французские“ окна от пола до потолка. Технически их тоже можно сделать раздвижными. И, как говорится, тогда это не проблема, а траты».

Вопрос-ответ

Перепланировка квартиры. Что можно законно изменить в собственном доме Перепланировка квартиры. Что можно законно изменить в собственном доме

Третья ошибка — неузаконенный перенос входной двери. Вот уж что очевидно всем соседям! Если вам необходим такой строительный манёвр, не трогайте установку со счётчиками — и новое положение двери жилинспекция, скорее всего, вам согласует.

Четвёртая ошибка — соединение двух квартир общей дверью. Просто не делайте это, положившись на авось! Такой проём согласовать можно, но он должен быть сделан в правильном месте, так что от вас требуется ещё до выхода на ремонт обратиться за проектом перепланировки и его подтверждением (см. выше). Это практичнее, чем при самодеятельных работах, например, задеть проводку. И неприятностей не оберётесь, и всё равно всё придётся закладывать и восстанавливать, пока стена не приобретёт первозданный вид.

Пятая ошибка: балкон на первом этаже. Ведь обычно на нём балконы не предусмотрены, а владельцам таких квартир эта часть жилплощади позарез нужна. Хорошая новость: если ваш балкон не рискует стать единственным в доме и не портит его внешний вид, подобный вид перепланировки поддаётся легализации! Просто не пытайтесь сделать лоджию «немножко пошире и побольше», чем остальные, и лучше сразу закажите проект. Так вы избежите многих разочарований.

Некоторые виды работ требуют от вас всего ничего: заявления в жилинспекцию — то, что называется «уведомительным порядком». Это:

Статья по теме

Свой чердак. Как жильцам последних этажей сделать квартиру двухэтажной

• перестановка сантехнических приборов в существующих габаритах туалетов, ванных, кухонь;
• заделка дверных проёмов в ненесущих перегородках;
• типовое остекление лоджий и балконов;
• ликвидация или изменение формы тамбуров без увеличения их внешних габаритов;
• устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия;
• разборка ненесущих перегородок (только не межквартирные);
• устройство проёмов в ненесущих перегородках (только не межквартирные).

Зато другие виды перепланировок делать нельзя ни под каким соусом. Например, ломать полностью или частично воздуховод (это общее имущество, а не личное), переносить ванную и туалет на кухню (такое часто делает тот, кто объединяет две соседние квартиры); расширять проёмы в несущих стенах на метр и более.

Однако и у незаконной, и у законной перепланировки есть один нюанс: квартиры с ними значительно сложнее продать. Одна из причин — покупка в ипотеку (об этом мы уже говорили выше). Вторую назовём просто: вкусовщина. То, что вам кажется удобным, другие люди найдут экстравагантным и некомфортным. «Экстраординарные планировочные или дизайнерские решения чаще всего существенно усложняют продажу жилья, — рассказывает директор Департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Михаил Куликов. — Реализовать его в короткие сроки по среднерыночной цене крайне затруднительно, и у собственника такой недвижимости два полярных варианта действий. Первый, в случае необходимости срочной продажи, — быть готовым идти на серьёзные, до 20%, уступки по стоимости. Второе, если время терпит, — ждать покупателя-оригинала, который потеряет голову от этой конкретной квартиры. В таком случае есть шанс продать жилплощадь "выше рынка"».

По мнению Михаила Куликова, фейерверк самобытных архитектурных и дизайнерских идей, возникший из потребности людей в самореализации, давно отгремел: «Сегодня — время взвешенных решений, функциональных интерьеров и рационального подхода к жизни вообще и реализации жилого пространства в частности. Квартиры с необычными планировками составляют не более 2% объёма предложения на вторичном рынке жилья».