Мода на квартиры-студии широко распространилась по всей России примерно в 2007-2010 годах. Застройщики продавали лоты метражом по 18-24 метра. Но ситуация меняется: в некоторых регионах страны власти уже отказываются выдавать разрешение на строительство домов, где площадь квартир меньше 28 «квадратов». Эксперты aif.ru рассказали, к чему это приведет.
От большего к меньшему — и обратно
В конце 90-х — начале нулевых застройщики возводили более просторные квартиры. Правда, они часто не отличались функциональностью: длинные коридоры, бессмысленные переходы, узкие комнаты-«пеналы» с одним окном, из-за которой остальное пространство кажется темным. Сейчас, когда площадь квартир уменьшилась, на выручку застройщикам пришла эргономика. Например, трехкомнатные квартиры «похудели» с 80-85 «квадратов» до 70, но зато в них есть просторная кухня-гостиная для всей семьи. А площадь спален сокращена до 10-15 «квадратов». Получается, что у каждого члена семьи есть свое пространство.
Интерес девелоперов к возведению маленьких квартир понятен. Чем мельче нарезка, тем выше стоимость каждого проданного квадратного метра, а значит, выше и прибыль. Но ждать комфорта от такого жилья в итоге не приходится.
«Нередко в многоэтажках застройщики возводят по 40 этажей, и на этаже в этой башне порой 20-30 помещений мелкой нарезки по 20-22 „квадрата“. 
Застройщику это выгодно, для потребителя это в контексте ограниченного бюджета тоже, кажется, хорошо, — рассуждает риэлтор-практик Владимир Шмелев. — Но не будем забывать, что построить и купить — это одно, а как это потом эксплуатировать? Инфраструктура района не всегда способна „переварить“ такое количество жителей».
Как ограничат застройщиков?
В разных регионах России власти настойчиво рекомендуют застройщикам не возводить слишком маленькое жилье. В начале 2024 года пресса Екатеринбурга рассказала, что девелоперам не согласовали проект с мелкой «нарезкой» квартир. Теперь по тому же пути пошли москвичи: если в проекте будут квартиры площадью менее 28 «квадратов», то проект отправят на доработку. Губернатор Ленобласти Александр Дрозденко сообщил в своем Телеграм-канале, что площадь студий в новостройках должна быть не менее 24 «квадратов», причем с 1 июня порог поднимут до 28 квадратных метров.
Чиновники ссылаются на Жилищный кодекс: в нем указано, что минимальная площадь для однокомнатных квартир должна составлять не менее 28 квадратных метров, для «двушек» — от 44 «квадратов», для трехкомнатных — 56, четырехкомнатных — не менее 70. Однако в Москве нововведение не коснется объектов, где застройщики успели получить положительное заключение по проектной документации либо разрешение на строительство до 7 мая 2024 года.
«По ограничениям остается много вопросов. Один из них: а что будет со студиями, если их вовсе перестанут считать жилой недвижимостью? — рассуждает вице-президент „Гильдии риэлторов Москвы“, руководитель агентства недвижимости „PRO ОБМЕН“ Екатерина Никитина. — Все-таки они стали очень востребованным форматом, который пользуется высоким спросом и у покупателей, и у инвесторов, и у арендаторов жилья. Не верится, что девелоперы смогут от них отказаться. Даже интересно посмотреть, как они будут выходить из сложившейся ситуации».
Жить или сдавать?
Тем временем в России на продажу выставляют лоты, которые значительно меньше 28 квадратных метров. В прошлом году рекордсменом стала московская студия метражом всего 7,6 «квадратов». Правда, это были апартаменты, а не жилое помещение. Но предлагались к сделке и квартиры — студия на 12 метров в районе Коммунарка по цене 4,8 млн рублей, объект на 15,7 «квадратов» в Западном Дегунино за 8,9 млн рублей или лот в Новой Москве на 14 «квадратов».
Владимир Шмелев рассказывает, что площадь самой маленькой проданной им квартиры составляла 17 «квадратов». Объект находился в Истринском районе Московской области в одной из пятиэтажек. Покупателем оказался человек, который получил доход с продажи доли в частном доме. На более просторное жилье денег не хватало, поэтому было решено взять компактный вариант, а потом сдавать его в аренду.
«Семнадцать „квадратов“ — это, конечно, очень мало. Понятно, что для кого-то это единственный выход купить хоть какое-то отдельное жилье. Но в целом даже медициной доказано, что проживание в таких условиях вредно для здоровья. Прежде всего, для психического, — говорит собеседник. — Такой метраж хорош в апартаментах, где живут молодые люди, которые много времени проводят на учебе, подрабатывают и приходят в помещение только переночевать. Для молодежи это аналог более комфортного личного общежития, формат гостиничного номера, но никак не квартиры для постоянного проживания. Для взрослых это неприемлемо, а тем более, для семей. Я бы определил нижнюю границу даже не в 28 „квадратов“, а хотя бы в 30».
Что будет с ценами?
Эксперты ожидают, что тренд может быть разнонаправленным. У самых маленьких объектов обычно самая высокая стоимость квадратного метра.
«С одной стороны, стоимость жилья в пересчете на квадратный метр должна снизиться. Ведь чем больше площадь, тем меньше стоимость „квадрата“. С другой — все понимают, что люди покупают не квадратные метры, а целиком объект. Если его площадь станет больше, то и конечная цена будет выше», — заключила Екатерина Никитина.
А как в других странах?
Что для русского — теснота, для жителей других стран — просторные хоромы. В Азии никого не удивишь квартирами, которые по площади примерно как кухни в «хрущевках» и даже меньше. В Японии, где цены на жилье невероятно высоки, а спрос — огромен, с 1960-х годов начали строить капсульные дома. В 1972 году в Токио возвели башню «Накагин», которая состояла из 144 модулей площадью всего от 4,5 «квадратов». В каждом модуле были кровать, санузел, мини-кухня и рабочее место. Высота каждой капсулы — 2,8 метра.
По тому же пути пошел Китай. Часто миниатюрные квартиры делают двухъярусными и максимально задействуют стены. На антресоли располагают кровать, под ней — зону кухни и санузел с душевой кабиной. У окна организовывают рабочее место, а места для хранения создают под лестницей.
В Европе тоже можно встретить небольшие квартиры. Дизайнеры Kitoko Studio в 2014 году поразили мир проектом обустройства квартиры в Париже площадью 8 «квадратов». Раньше в ней была заброшенная комната для прислуги, а теперь находится шкаф-трансформер, выдвижная лестница с местами для хранения вещей, спальное место на антресолях, шкафы для одежды, выдвижной обеденный стол. Для кухни нашлось место у окна, а также был встроен душ.
Но есть квартиры еще меньшего размера. В польском Кракове на площади всего 2,5 «квадрата» ухитрились разместить два уровня со спальным местом в виде матраса, кухоньку, компактный шкафчик, туалет и душевую. Окна в помещении нет, но за счет искусственного освещения квартира выглядит вполне уютно. Правда, постоянно в этой квартире никто не проживает, зато от арендаторов, как утверждают владельцы, нет отбоя.
