Во время приемки квартиры в новостройке может выясниться, что окна в трещинах, обои отстают от стен, а планировка совсем не такая, как указано в договоре. Риелторы рассказали, как правильно принять объект и как действовать при обнаружении недостатков.
Кто должен принимать квартиру у застройщика?
Это может делать как собственник, так и доверенное лицо: риелтор, родственник или кто-то еще, кому можно доверять. Обязательно оформить у нотариуса доверенность на соответствующие полномочия. Например, на принятие квартиры по указанному адресу у определенного застройщика. Если же нужно, чтобы доверенное лицо потом регистрировало право собственности на имя владельца и заключало договоры с управляющей компанией, то это тоже необходимо указать в доверенности.
Квартиру нужно осматривать после получения ключей только вместе с представителем застройщика.
Что проверить в квартире?
Эксперт по недвижимости Анна Зайцева рекомендует:
- необходимо замерить площадь (электронная линейка в помощь);
- проверить вертикальность стен; если нет электронных приборов, позволяющих определить возможные отклонения в вертикальных и горизонтальных плоскостях, можно взять строительный инструмент правило;
- проверить двери, посмотреть, останутся ли они на месте без самопроизвольных сдвигов, осмотреть их визуально на предмет сохранности;
- осмотреть окна: есть ли царапины, трещины, сколы, щели, не нарушена ли целостность штапиков, удерживающих стеклопакет;
- протестировать вентиляцию: приложить лист бумаги и сравнить тягу с открытым окном и закрытым;
- обратить внимание на стяжку пола и штукатурку, если квартира с подчистовой отделкой: нет ли явных неровностей, сильных трещин, присутствуют ли в бетоне на полу деформационные швы — специальные пропилы;
- осмотреть инженерные коммуникации, особенно на предмет возможных протеканий (радиаторы отопления, трубы и т. д.);
- проверить напряжение в электрической сети, а также работу всех розеток.
Что делать, если недостатки обнаружены?
Самое главное — не ставить подпись в акте приема-передачи квартиры, если застройщик обещает исправить все только на словах.
«Обязательно фиксируются все разногласия — либо в том же акте, который принес представитель застройщика, либо отдельным документом, — говорит руководитель агентства недвижимости AURUM Юлия Кропачева. — Недостатки устраняются в сроки, прописанные в договоре долевого участия. Чаще всего это до 60 дней, но застройщики обычно не затягивают процесс. В моей практике была история, когда мы с клиентами пришли на приемку квартиры, а она была затоплена. Оказалось, что протекла кровля, и вода пошла по верхним этажам. Мы вызвали “аварийку” и управляющую компанию, сразу описали убытки, составили претензию. В течение трех недель квартиру привели в порядок: все высушили, заменили линолеум на полу, и жильцы смогли спокойно заселиться». 
Как быть, если площадь и планировка другие?
Такое тоже бывает: по документам человек купил одно, а на практике обнаруживает совершенно другую планировку, лишнюю стену или расхождение в метраже. 
По словам руководителя департамента нового жилья компании «DAN-Недвижимость» Алексея Найденова, такие несоответствия также должны исправляться застройщиком.
«Иногда доходило до того, что жилая комната оказывалась без окна или с двумя окнами вместо одного, а санузел располагался в проходном месте, — говорит эксперт. — Причиной могут быть ошибки при строительстве или в документах. Все несоответствия нужно фиксировать на бумаге в присутствии застройщика, и тогда у покупателя появляется право на исправление недостатков. Закон о защите прав потребителя гласит, что человек должен получить то, за что он заплатил».
Дальше могут быть два варианта развития событий. В первом — покупателя устраивает квартира даже с выявленными несоответствиями, и он подписывает акт приема-передачи. Во втором — он начинает договариваться с застройщиком, который может либо устранить недостатки (передвинуть стену, убрать перегородку и т. д.), либо предложит другой вариант решения вопроса. Например, в виде денежной компенсации.
«Нужно учесть, что метраж квартиры по факту и по документам может расходиться в пределах 5% — это нормально, и в договорах данный пункт обычно указывается, — добавляет Найденов. — Но если разница выше, то выплачивается компенсация. Причем она может быть как в пользу покупателя, если метраж занижен, так и в пользу застройщика, если квадратных метров оказалось ощутимо больше. Но доплата застройщику будет, конечно, по той цене за “квадрат”, которая была указана в договоре».
Какие документы должны остаться у покупателя?
Это пять документов:
- разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
- технический план квартиры;
- паспорта на приборы учета воды, тепла, электроэнергии;
- акт приема-передачи (составляется в двух экземплярах).
«Кроме того, если квартира покупалась по переуступке права требования, то нужно сохранить договор переуступки, а также запросить у продавца договор долевого участия, по которому была ранее приобретена квартира, — добавляет Кропачева. — Дело в том, что в договоре переуступки информация изложена очень коротко. А договор долевого участия фиксирует все условия между застройщиком и дольщиком. Если вы потом захотите продать принятую квартиру, то новому покупателю тоже нужно будет передать полученный от продавца договор долевого участия».
Можно ли отказаться от квартиры на этапе ее получения?
Этот момент тоже прописывается в договоре между застройщиком и покупателем. Так как новостройка почти всегда растет в цене, застройщику такое решение будет только на руку. Он вернет покупателю деньги по цене договора, а затем сможет перепродать объект дороже.
