В России может вырасти число обманутых дольщиков. Каждый пятый застройщик на грани банкротства, каждая третья строительная компания по итогам первого квартала работала в убыток, сообщает Высшая школа экономики (ВШЭ). При таком раскладе увеличивается незавершенное проблемное строительство: сейчас это порядка 10 миллионов квадратных метров жилья.
О росте обманутых дольщиков предупреждает и Счетная палата. «С учетом складывающейся в стране социально-экономической ситуации, снижения покупательной способности населения, а также участившихся случаев банкротства небольших и средних застройщиков, существуют риски дальнейшего увеличения количества проблемных объектов и, соответственно, числа обманутых дольщиков», — говорится в отчете Счетной палаты.
Можно ли застраховаться от недостроя? АиФ.ru узнал у экспертов.
На все готовенькое
Руководитель отделения «управление недвижимостью» факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента (ИОМ) РАНХиГС Кирилл Сиволапов заявил АиФ.ru, что сценарий с ростом недостроем и обманутых дольщиков вероятен — особенно из-за недостатка финансирования для завершения строительства проблемных объектов.
Самый очевидный, но и самый действенный вариант защитить себя от долгостроя — это покупка готового жилья или почти готового: если дом почти готов, с высокой долей вероятности застройщик закончит строительство.
Когда нет денег...
К сожалению, позволить себе покупку жилья в уже построенном доме могут не все — разница в стоимости построенного жилья и стоимости на начальной стадии строительства слишком существенна.
В первую очередь следует выбирать застройщика, работающего по Федеральному закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Именно этот закон призван максимально защищать права дольщиков, объясняет эксперт в сфере недвижимости и инвестиций Никита Гурьев. А вот от таких вариантов, как вексель или предварительный договор, лучше держаться подальше — это прямая дорога к потере денег.
Хоть у крупных застройщиков цены на квартиры выше, предпочтение лучше отдавать им, говорит управляющий партнер агентства недвижимости Мария Литинецкая. В идеале это должны быть компании, входящие в топ-5 или в топ-10 (если регион большой) девелоперов. «Эту информацию можно получить либо в Единой информационной системе жилищного строительства, либо на сайте Единого ресурса застройщиков. У застройщика должен быть портфель успешно завершенных проектов и длительный опыт работы в отрасли», — отмечает эксперт.
«Старайтесь выбирать проекты, строящиеся по эскроу-счетам. В таком случае вы можете быть уверенными в том, что деньги, которые вы внесли на счет, будет защищены. Если вы выбрали проект, который начал строиться раньше июля 2019 года, когда был принят обязательный закон об эскроу-финансировании, изучите и другие проекты застройщика. Есть ли у него в портфеле новостройки с проектным финансированием. Отсутствие таких проектов — повод задуматься о надежности девелопера. Не исключено, что он не прошел банковскую проверку именно из-за плохой экономики. Такие девелоперы могут легко обанкротиться», — предупреждает директор департамента строительной ГК Петр Барсуков.
Напомним, если раньше дольщики напрямую платили строительным компаниям, а те на эти средства строили дом, то теперь деньги сначала вносятся в банк, на так называемый эскроу-счет, а застройщик получает их после того, как закончит строительство. Проще говоря, деньги дольщика полностью защищены. Пока что, по словам Марии Литинецкой, эта схема используется примерно в 40% строящегося жилья.
Каждый застройщик обязан публиковать на своем сайте проектную декларацию на каждый строящийся объект. В этой декларации должна быть подробная информация об объекте, сроках его строительств и правах на земельный участок. Эксперты рекомендуют внимательно изучить этот документ, разрешение на строительство и полис страхования гражданской ответственности застройщика. «Отсутствие любой информации из приведенного перечня должно насторожить: застройщик уже нарушает действующее законодательство», — подчеркивает Никита Гурьев.
А вот возможность получить кредит на квартиру у крупного банка — это хороший знак. Это значит, что объект проверялся и ипотечным кредитором на предмет рисков и проверку эту прошел.
Следующий шаг — проверка по кадастровому номеру назначения земельного участка (там должно быть указано — многоквартирная жилая застройка).
В свою очередь юрист Юлия Соколова рекомендует «пробивать» застройщика по базам: «Это картотека арбитражных дел (здесь все суды между юрлицами). Там вы узнаете, нет ли дела о банкротстве, были ли, есть ли крупные судебные процессы по взысканию с застройщика, поданы ли иски к нему. По наличию крупных судебных исков можно судить о дальнейшей судьбе застройщика, ведь если с него взыщут десятки-сотни миллионов, стройка может остановиться, а застройщик уйдет в банкротство. Обязательно посмотрите базу данных исполнительных производств (здесь сведения о взысканиях уже просуженных и об их исполнении). В банке исполнительных производств (ФССП) смотрим, нет ли у застройщика долгов. Сведения о проблемных застройщиках и объектах также могут быть размещены на сайте администрации вашего региона».
И наконец, когда застройщик и объект выбраны, перед подписанием договора следует съездить на стройку. Во-первых, вы вживую оцените район, инфраструктуру, транспортную доступность. А, во-вторых, увидите процесс строительства. «На каждой стройке на ограждении размещен информационный щит, на котором указано, какой объект строится и в какие сроки он должен быть сдан. Сравните эти данные с тем, что вам обещают в офисе продаж или агентстве. Если появляются какие-либо сомнения, то рекомендую обратиться в комплекс градостроительной политики и строительства или региональные Министерства строительства», — резюмирует девелопер и инвестор в недвижимость Руслан Сухий.
