За два года квадратный метр на первичном рынке в российских городах-миллионниках подорожал на 43%, до 106 тысяч рублей. Если сравнивать с прошлым годом, ценник выше на 31%.
Средняя стоимость квадратного метра в столичных новостройках в сентябре составила 285 тысяч рублей. Это почти в полтора раза больше, чем в сентябре 2019 года, и на 30% больше, чем в сентябре прошлого года, рассказал руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
На фоне дорожающей первички, ценники на квартиры повышают владельцы вторички. Не так резко, но тоже заметно, особенно учитывая, что на вторичное жилье не распространяются льготные ипотечные программы, да и мошенничеств на этом рынке куда как больше.
Стоимость большинства квартир на вторичном рынке определенно завышена. Нужно торговаться, говорят эксперты.
Проводим анализ
Прежде всего следует понять мотивацию продавца: почему он решил, что его квартира стоит именно столько. Это позволит выбрать оптимальную стратегию для переговоров, указывает управляющий партнер риелторской компании Надежда Коркка.
«Есть два универсальных совета, которые могут помочь снизить цену. Во-первых, нужно изучить сходные по характеристикам (локация, серия дома, этаж, количество комнат, метраж, отделка) варианты и ссылаться на них в диалоге с продавцом. Если аргументы покупателя будут убедительны, то есть шанс снизить цену», — говорит она.
«Для торга с собственником эффективнее всего разговаривать, ссылаясь на проведенный анализ, рассказывая, какие конкретно сопоставимые квартиры по каким ценам реально продаются в районе. Тогда ваше предложение о понижении цены будет обосновано», — соглашается доцент кафедры Национальной экономики РУДН Сергей Зайнуллин.
Как вариант, можно провести независимую оценку квартиры в уполномоченной оценочной компании или пригласить эксперта из агентства недвижимости, подсказывает девелопер, руководитель Фонда коллективных инвестиций в объекты недвижимости Руслан Сухий. Эта услуга стоит денег, но, по словам эксперта, обычно брокер помогает сторонам найти компромиссное решение по цене.
Ищем недостатки
В редкой квартире нет недостатков. В одной старые трубы, в другой не менялась проводка, окна третьей выходят на козырек подъезда... Все это поводы для торга.
«Основанием для снижения цены являются явные внешние недостатки квартиры: следы от протечки на потолке, посторонний запах, слабый напор воды в кране, старая проводка, трубы в критическом состоянии», — перечисляет независимый финансовый эксперт Александр Патешман.
Если квартира сдается
Кстати, много недостатков в квартирах, которые сдаются. И это тоже предмет для торга.
«Уточните у продавца, живет ли сейчас кто-то в квартире или она пустая. Возможно, квартиру сдают в аренду и сейчас там проживают арендаторы. Хозяин не захочет раньше времени расторгать договор и терять деньги. В такой ситуации договоритесь, что готовы купить и заехать в квартиру тогда, когда заканчивается договор аренды, но за это просите скидку», — советует Патешман.
Сложная сделка
На цену сделки также может повлиять готовность собственника освободить квартиру: выписан ли продавец и члены его семьи, когда они готовы будут съехать, готовы ли все документы к сделке, рассказывает Сергей Зайнуллин.
Если сделка альтернативная (это когда владелец недвижимости продает свою квартиру и одновременно покупает другую. В отличие от свободной продажи, в этой сделке несколько участников, и она может затянуться на несколько месяцев), это однозначный повод попросить о снижении цены.
«Сложность сделки может послужить основанием для торга. Например, встречная покупка, квартира в обременении, большая задолженность по коммунальным платежам и невозможность выплатить до выхода на сделку», — указывает риелтор, инвестор в недвижимость Артем Сошников.
«Живые» деньги
Как рассказывает Руслан Сухий, самый лучший способ для снижения цены — предложить продавцу «живые» деньги и сразу выходить на сделку.
Обычно продавцы не очень любят покупателей с ипотекой, поскольку это требует дополнительных временных затрат.
С другой стороны, нужно иметь в виду, что некоторые продавцы решительно против ипотеки, например, из-за несогласованной перепланировки. При оформлении ипотеки предмет залога, то есть квартиру, осматривает оценщик, и покупку жилья, переделанного до неузнаваемости, финансовая организация не одобрит точно. «Продавцы это отлично понимают, так что проблемы с последующей легализацией переделок предпочитают перекладывать на плечи новых владельцев проданной квартиры», — рассказывает управляющий партнер юридической компании Эдуард Бугров.
Юридические нюансы
Если вас не смущает неузаконенная перепланировка (ее реально узаконить, но придется потратить время и деньги), то она может быть основанием для снижения цены квартиры. Также, по словам Александра Патешмана, торговаться следует, если продаваемая недвижимость находится в залоге у банка или основание собственности — это договор дарения, наследство. Все-таки в идеале покупать жилье, где основанием собственности является договор купли-продажи или договор долевого участия (ДДУ).
Источники информации:
