Дешево не всегда плохо. В интернете можно найти сотни подборок из серии «хочу/могу» с, например, люксовыми платьями и их аналогами из масс-маркета. Но это правило практически никогда не работает с квартирами: чистую (физически и юридически) жилплощадь и так с руками оторвут, а вот на недвижимость с «сюрпризами» покупателей найти не так-то просто, приходится снижать ценник. Рассказываем, что может скрываться за подозрительно дешевыми квартирами.
Дурные соседи
На первый взгляд, соседство с маргинальными людьми не кажется таким уж неудобством. Можно сделать шумоизоляцию, можно ждать, когда алкоголики и наркоманы пропьют квартиру/попадут в диспансер или в тюрьму… Но нужно понимать одну простую вещь: если нынешние владельцы жилья продают его за бесценок, они, очевидно, устали от соседей.
«Жильцы-алкоголики шумят по ночам, создают грязь и мусор на лестнице. Подобный образ жизни провоцирует пожары, взрывы, преступления и нашествие вредных насекомых», — рассказывает риелтор Сергей Наумов.
Судите сами: расходы на дезинфекцию, шумоизоляцию, а нередко еще и на ремонт (если маргиналы живут сверху, они могут устроить потоп), скорее всего, окажутся выше экономии на дешевой квартире. В конце концов, жить рядом с аморальными пьющими личностями попросту опасно.
Квартиры с перепланировкой
Перепланировки квартиры нужно согласовывать. Во-первых, это стоит денег (несколько десятков тысяч рублей). Во-вторых, не все перепланировки законны. Собственники, которые не хотят узаконивать изменения в квартире, продают их с дисконтом, и вопрос согласования ложится на плечи уже новых владельцев недвижимости. Это, повторимся, стоит денег. Если перепланировка была незаконной, то можно попасть на штраф, а еще могут заставить восстановить первоначальный вид квартиры.
Собственники с нюансами
Отдельно проговорим про тревожные звоночки, которые должны насторожить в собственниках квартиры. Во-первых, если жилплощадь получена по договору дарения и находится в собственности менее трех лет, это повод насторожиться, предупреждает юрист Эдуард Бугров.
«В течение трех лет даритель может передумать и в судебном порядке вернуть себе квартиру. В таком случае суд признает сделку купли-продажи недействительной, покупателя обяжут вернуть недвижимость предыдущему владельцу. С продавца, конечно, взыщут сумму, указанную в договоре купли-продажи. Но практика показывает, что взыскание может затянуться даже не на годы, а на десятилетия. Фактически покупатель рискует остаться и без квартиры, и без денег. А если для покупки жилья оформлялась ипотека, то еще и с долгами», — отмечает эксперт.
Во-вторых, дешево обычно продаются и квартиры, купленные с использованием маткапитала. Граждане, не имеющие детей, не видят в этом ничего криминального, а зря. Дело в том, что в недвижимости, приобретенной на маткапитал, обязательно должна быть выделена доля ребенка. Что это значит? То, что несовершеннолетний является собственником квартиры. Но, если родители не выделили ребенку долю, впоследствии сделка будет признана недействительной. То есть жилплощадь придется уступить, а деньги могут не вернуть.
Суд признает недействительной сделку, если продавец квартиры имеет справку из ПНД. Это давняя и до сих пор распространенная схема, когда владелец недвижимости продает ее по бросовой цене, в договоре указывает еще меньшую сумму, а затем, получив деньги, идет в суд. Суд встает на его сторону, покупателя из квартиры выселяют, в лучшем случае ему возвращают ту сумму, которая прописана в договоре (то есть неполная стоимость жилья), в худшем не возвращают ничего, так как собственник со справкой из диспансера уже все потратил.
Время обременений
Практикующий юрист-риелтор Сергей Дугенцов рекомендует избегать квартир с зарегистрированными там отказниками от приватизации, которых практически нереально выписать по решению суда, а сами они выписываться не хотят.
Вообще, единственный безопасный вариант с обременением — это квартира, находящаяся в залоге у банка.
«Это может быть как ипотека в силу закона, так и ипотека в силу договора. Объясню, чем они отличаются и какой вариант предпочтительнее для покупателя.
Ипотека в силу закона возникает при покупке квартиры с использованием жилищного кредита. Квартиру с таким залогом легко купить по ипотеке. Проще всего открыть ипотеку в том же банке, где продавец брал жилищный кредит (если он не делал рефинансирование или если банк не перепродал кредит другой финансовой организации). Если долг по кредиту у продавца и ипотека у покупателя в одном банке, сделку вы проведете достаточно просто.
Ипотека в силу договора — это когда собственник заложил имеющуюся квартиру в банке. Чаще всего это специализированные банки, предлагающие услуги по ломбардному кредитованию под залог жилья. Условия по таким кредитам достаточно жесткие, проценты за пользование кредитом в среднем в два раза выше, чем при ипотеке в силу закона. С такими квартирами все сложнее. И ипотеку под такую сделку использовать тоже непросто. Иногда получается купить в ипотеку подобную квартиру через ипотеку другого банка», — поясняет Дугенцов.
По словам владельца строительной компании Максима Лазовского, случаи, когда квартира продается за бесценок и она при этом чиста во всех смыслах, крайне редки. Перед тем как ее купить, эксперт советует тщательно проверить документы собственника, запросить у него справку из психоневрологического и наркологического диспансеров, изучить план развития района (не запланировано ли строительство огромной эстакады под окнами квартиры).
