Даже если квартира приобретается для собственного проживания, это все равно актив, поэтому всегда нужно задавать себе вопрос: как быстро и как дорого вы сможете продать эту недвижимость.
Если сейчас квартира стоит дешево, но имеет некие «сюрпризы», есть риск не продать ее в будущем или продать, но за бесценок. Рассказываем о минусах вторичных квартир, которые могут испортить жизнь и помешать продаже недвижимости.
Состояние дома
При покупке жилья на вторичном рынке важно обращать внимание на состояние дома и особенно на коммуникации, говорит владелец строительной компании Максим Лазовский. Если через пару лет в здании должна начаться капитальная реконструкция, а вы планируете делать ремонт, брать там квартиру не стоит — все ваши труды нивелирует замена труб, предупреждает эксперт.
Кроме того, не стоит покупать квартиру в старом жилом фонде — вы сделаете ремонт, потратите деньги, а дом признают аварийным и расселят.
Этаж
«Помните строчку из песни Цоя „первый и последний не предлагать“? Это самые непопулярные этажи. Квартиры на последнем этаже покупатели не любят из-за возможных протечек с крыши либо инженерных сетей. В домах с лифтами боятся шума оборудования. Также считается, что напор холодной воды ухудшается. Еще покупатели считают, что грабителям проникнуть в квартиру на последнем этаже проще, чем на предпоследнем», — рассказывает президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский.
А первый этаж, по его словам, не котируется из-за близости подвала, низкой безопасности (в квартиру легко пробраться с улицы).
Директор департамента обеспечения безопасности в сфере недвижимости и юридических услуг международной компании, независимый эксперт Минюста России Алексей Нилов добавляет, что квартиры на втором этаже, с окнами на козырек также небезопасны: «Большая вероятность проникновения в квартиру грабителей. Плюс под окнами всегда будет мусор с верхних этажей».
Инфраструктура на первом этаже
Конечно, это удобно, когда на первом этаже есть продуктовый магазин или кофейня, но только не для жильцов второго (а в некоторых случаях и остальных) этажей. «Это постоянные разгрузки/погрузки товаров, припаркованные автомобили посетителей, насекомые и грызуны, а также вопрос безопасности детей, гуляющих во дворе», — замечает преподаватель экономического факультета РУДН Василий Башуткин.
«Всем известна история улицы Рубинштейна в Петербурге. Там из-за огромного количества развлекательных заведений в домах на первых этажах страдают не только жители вторых этажей, а всего дома», — добавляет Дмитрий Щегельский.
В идеале покупать квартиру в доме, где на первом этаже нет коммерческих помещений (даже если сейчас там безобидный магазин трикотажа, нет никакой гарантии, что через пару лет там не откроется супермаркет эконом-класса).
Подъезд
Как театр начинается с вешалки, так и дом начинается с подъезда — достаточно беглого взгляда, чтобы определить, что за контингент здесь живет. Если в подъезде грязно, валяются бутылки, скорее всего, среди соседей есть неблагополучные, грязь от них никуда не денется.
Риелтор Сергей Наумов рекомендует обращать внимание на влажность: «Влажный воздух в парадной постепенно проникнет внутрь квартиры. Это приведет к появлению плесени на стенах и потолке. Внутренняя отделка жилья придет в негодность. Дадут о себе знать аллергия, астма и другие болезни», — предупреждает он.
Соседи-алкоголики
Кстати, о контингенте. Очевидно, что не стоит покупать квартиру по соседству с маргиналами, но мы все равно это проговорим. Дело в том, что некоторых граждан прельщает невысокий ценник, и они закрывают глаза на любые недостатки, в том числе на соседей-алкоголиков. «Сделаем шумоизоляцию, да и в конце концов алкоголики могут спиться, попасть в тюрьму или хотя бы в диспансер», — так думают желающие сэкономить покупатели. На самом деле проживание с такими соседями может затянуться на долгие годы и стать невыносимым (и никакая шумоизоляция не поможет), говорит управляющий директор риелторской компании Надежда Коркка.
«Жильцы-алкоголики шумят по ночам, создают грязь и мусор на лестнице. Подобный образ жизни провоцирует пожары, взрывы, преступления и нашествие вредных насекомых», — рассказывает Наумов.
«Если среди потенциальных соседей имеются маргинальные личности, о чем легко можно узнать „разведкой“ на местности, то от покупки лучше отказаться», — советует Коркка.
Шум с улицы
Впрочем, тишину и покой в доме могут нарушить не только маргинальные соседи, но и уличные звуки, например трамвай или электричка.
«Из-за постоянного движения данного вида транспорта многие жители ощущают в квартире вибрацию, а также страдают от шума проходящего транспорта», — объясняет Щегельский.
Съемная квартира
Не стоит рассматривать квартиры, которые на протяжении долгого времени сдавались в аренду. Как говорит Надежда Коркка, собственники относятся к такой недвижимости, как правило, как к источнику получения дохода и экономят на ремонте, а наниматели — как к временному месту проживания, из которого они в любом случае съедут.
Поэтому такая квартира с большой долей вероятности требует недешевого ремонта. «Особое внимание стоит уделить лотам в домах, расположенных рядом с крупными промзонами, рынками, автобазами: они могут находиться в плохом состоянии из-за частой смены арендаторов или большого количества проживающих», — подсказывает эксперт.
Со скидкой
И наконец, если квартира продается по цене на 20-30% ниже рыночной, нужно понимать, что есть какие-то подводные камни. Например, один из ее жильцов находится в тюрьме, и родственники хотят побыстрее продать жилплощадь. Или вот-вот из тюрьмы должен вернуться сосед, который наводил ужас на весь подъезд.
По словам Максима Лазовского, покупать квартиру с большой скидкой можно только после тщательной проверки буквально всего: соседей, плана развития района, документов собственника, баз психоневрологических и наркологических диспансеров. «На слово верить продавцу о срочной потребности в деньгах не стоит. Такие ситуации крайне редки, и чаще всего риелторы быстро подбирают подобные варианты», — делится эксперт.
