С начала года число банкротов среди граждан и индивидуальных предпринимателей выросло в 1,8 раза, свидетельствуют данные Единого федерального реестра сведений о банкротстве «Федресурс». С января по сентябрь заявления о признании банкротом подали 137 485 россиян.
Процедура банкротства вовсе не означает, что должника оставят в покое. Его имущество продается, а вырученные деньги уходят кредитору. Понятно, что больше всего денег можно выручить от продажи недвижимости. Нельзя продать только единственное жилье (и то уже есть судебная практика, когда банкрота переселяют в более дешевую квартиру).
Квартира может быть и в ипотеке, и в таком случае ее реализуют с торгов и, как правило, по заниженной цене, рассказывает финансовый эксперт Алексей Лашко.
Выгодно приобретать жилье, которое было куплено в ипотеку, допустим, в 2019 году. Тогда цены на недвижимость были минимум на треть ниже, чем сейчас. В 2020-2021 гг квадратный метр сильно подорожал, собственно, поэтому и стали интересными для покупки те объекты, ипотека по которым была выдана до 2020 года.
На покупке таких квартир неплохо зарабатывают компании, которые профессионально занимаются этим. А вот обычным гражданам нужно быть готовым к подводным камням.
Банкротные торги и как на них попасть
Найти недвижимость, которая продается «с молотка» по процедуре банкротства, несложно. Например, она есть на сайте. На этом портале как раз и проходят торги по банкротству на федеральном уровне. На сайте можно ознакомиться с торгами, которые происходят с объектами по другой причине, устраивают их судебные приставы.
На банкротных торгах число участников постоянно растет. Только цены на недвижимость при этом все больше приближаются к рыночным, предупреждает Лашко.
«Доход от вклада в банк сейчас невелик и составляет примерно 6% годовых, поэтому люди ищут себе альтернативу для доходного бизнеса, например, покупая такие объекты недвижимости. За каждый лот сейчас соревнуется до 15 человек. Чем меньше чек, тем больше участников», — поясняет он.
Для участия в торгах потребуется наличие ЭЦП (электронная цифровая подпись) и сумма задатка (обычно 10-20% от стоимости лота). После этого можно участвовать в открытом аукционе.
Если же квартиру не купят с первого раза, то на второй она станет дешевле на 10% по сравнению с предыдущим ценником. Дальше — снова дисконт. Интереснее всего стать участником торгов на третьем этапе (публичное предложение). Каждые 5-10 дней объект дешевеет на 5-10% (!).
«Здесь надо внимательно читать аукционную документацию. Первоначальная цена на квартиру обычно равна той, которая была указана в договоре залога между банком и заемщиком. Либо второй вариант, когда стоимость указывается оценочная. Нужно понимать, что условия торгов, которые проводит Росимущество, и тех, которые ушли в банкротство, несколько отличаются. Заемщик может опротестовать оценку, но для этого придется поторопиться», — делится эксперт.
Однако, по его словам, сложности связаны даже не со знанием законодательной базы и технических нюансов сделки. Проблемы могут возникнуть с собственником жилья, который совершенно точно не будет спешить покидать его.
Подводные камни дешевой квартиры
Сделка может быть оспорена, хотя подобное происходит очень редко. Для этого торги должны быть признаны недействительными. Покупатель должен осознавать, что покупает квартиру с проживающими и зарегистрированными лицами, бывшими собственниками.
«Нужно физически освободить помещение от бывших собственников и получить справку формы 40 о том, что в жилье никто не зарегистрирован. Не все владельцы торопятся покинуть свой дом даже после того, как торги уже состоялись. Следует быть готовым к походам в прокуратуру, полицию, к органам опеки, давать интервью журналистам, уметь пользоваться болгаркой, договариваться с ТСЖ, иметь невероятное терпение. Чтобы выселить бывших собственников, нужно подать заявление в суд. Заложите время на два заседания (около 10 месяцев) плюс отсрочку исполнения (до 12 месяцев), так как судья — тоже человек. Бывшие собственники научились давить на жалость, приводят в суд своих детей. Просто вломиться в квартиру, пусть даже в свою по документам, в данной ситуации нельзя. За это пресдусмотрена уголовная ответственность», — предупреждает Лашко.
После физического исполнения решения суда, когда приставы с полицейскими вскрыли квартиру и зашли внутрь, новый собственник может столкнуться с другой проблемой, например, с сорванными обоями, нецензурными надписями на стенах, даже с вынесенными окнами. Высока вероятность того, что бывший собственник не оплачивал коммунальные услуги. Вряд ли удастся выбить из него долг за ЖКУ, придется платить свои деньги.
Конечно, залоговые квартиры стоят дешевле, но перед их покупкой нужно все-таки осознавать риски, просчитывать будущие расходы: на госпошлину, на юриста, на судебные разбирательства, возможный ремонт и оплату коммунальных долгов…
«Следует подумать еще и о том, что рынок может измениться и цены на недвижимость могут пойти вниз. Это трудно предугадать. Хорошо, когда изменения на руку покупателю и вложенные средства принесут хороший доход после дальнейшей реализации квартиры. Однако, если верить статистике, после всех расходов прибыль в этом бизнесе для физлица составит не более 12%», — отмечает эксперт.
Источники информации:
