Покупая квартиру на этапе строительства, гражданин не сразу становится ее собственником, а лишь через несколько месяцев, а то и лет. За это может произойти всякое — дольщик может остаться без работы и возможности обслуживать ипотеку или решить квартирный вопрос до сдачи дома в эксплуатацию, например, получив наследство. А бывает, что после сдачи дома в эксплуатацию, реальная квартира не совпадает с ожиданиями. Можно ли ее вернуть застройщику?
Вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству, заместитель руководителя Федерального Центра Медиации, председатель Общероссийского профсоюза медиаторов Владимир Кузнецов перечисляет следующие законные варианты расторжения договора:
— по соглашению сторон;
— по инициативе стороны (в случае с долевым участием — застройщика или дольщика);
— по решению суда.
Способ расторжения договора долевого участия зависит от возникшей ситуации. В каждом случае застройщик обязан вернуть дольщику деньги (полностью или частично).
При этом нормы закона предусматривают односторонний отказ дольщика от договора по ограниченному числу оснований, большая часть которых сводится к ненадлежащему исполнению застройщиком своих обязательств. Если же нарушений застройщик не допустил, но жизненные обстоятельства не позволяют дольщику продолжать правоотношения с застройщиком без несоразмерного ущерба своей имущественной сфере, данное правило неприменимо, подчеркивает Кузнецов.
«Участнику долевого строительства остается обоюдное расторжение договора на условиях застройщика. Это с наибольшей вероятностью будет невыгодно для дольщика, так как, скорее всего, застройщик включит в договор условие о частичном возврате денежных средств либо судебное расторжение по правилам Гражданского кодекса РФ. Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок», — делится юрист.
В свою очередь, адвокат, эксперт правового центра, резидент фонда Сколково Александр Егоров ссылается на закон о долевом строительстве, в котором предусмотрен перечень оснований для расторжения договора с застройщиком. Так, дольщик может забрать деньги, если строительная компания сильно нарушила сроки сдачи дома, без согласования изменила площадь квартиры или планировку, сдала квартиру с недостатками и не хочет их исправлять. В этих случаях договор можно расторгнуть во внесудебном порядке.
Покупатель может отказаться от договора в любое время. Главное — возместить фактические расходы исполнителю, подчеркивает эксперт.
Если единственное основание для отказа от квартиры — «просто передумал», тогда возмещать фактические расходы придется точно, застройщик, скорее всего, вернет лишь часть уплаченных денег.
Если недостатки обнаружились после заселения
На квартиры в новостройках распространяется гарантия, и вернуть их можно в течение гарантийного срока. Это минимум пять лет на сам объект (стены и фасады) и три года на технологическое и инженерное оборудование (водопровод, системы отопления и электроснабжение).
Александр Егоров рассказывает случай из практики, когда договор долевого участия расторгли из-за строительных недостатков, связанных с протечкой крыши: «Квартира моего клиента была на последнем этаже новостройки, в Санкт-Петербурге, где, сами понимаете, нечасто светит солнце. Застройщик отказывался урегулировать вопрос в досудебном порядке, ссылаясь на отсутствие внешних дефектов.
Недостатки хоть внешне и казались несущественными, но влажность в квартире была в два раза выше нормы. Иногда клиенту приходилось спать на влажном сыром постельном белье, а вещи не сохли.
Застройщик оказался прозорливым и начал препятствовать строительно-технической экспертизе. Просил отключить воду, чтобы специалисты не обнаружили протечки, и всячески ухищрялся. Но суд в итоге встал на сторону дольщика».
