Как могут ужесточиться правила выдачи ипотеки в 2020 году?
Банк России предложил с 1 июля 2020 года ввести для банков новые ограничения при выдаче ипотечных кредитов. Они коснутся закредитованных заемщиков, у которых высокий показатель долговой нагрузки. Об этом говорится в докладе Центробанка (ЦБ).
Документ пока носит ознакомительный характер, регулятор намерен обсудить свои предложения с российскими банками.
Что такое ПДН заемщика?
Показатель долговой нагрузки (ПДН) заемщика — это параметр, который применяется в потребительском кредитовании с 1 октября 2019 года. Он учитывается при выдаче необеспеченных кредитов на сумму свыше 10 тыс. руб.
ПДН представляет собой отношение ежемесячных выплат заемщика по всем кредитам и займам, включая вновь выдаваемый, к величине его среднемесячного дохода. Если этот показатель составляет более 50%, то к новому кредиту применяются надбавки к коэффициенту риска банка.
По общему правилу коэффициент составляет 100%, а надбавки могут варьироваться от 30 до 220%. Их размер зависит не только от ПДН, но и от полной стоимости кредита (ПСК) — это годовые проценты, которые выплачивает заемщик.
Применение повышенных коэффициентов риска на кредит означает для банка, что для их обеспечения требуется больше банковского капитала. Поэтому закредитованным гражданам, которым придется тратить на погашение кредитов больше половины дохода, крупные банки обычно отказывают в выдаче нового потребительского кредита.
Зачем хотят ввести аналогичные ограничения в отношении ипотеки?
В ипотечном кредитовании пока нет установленных ЦБ ограничений, аналогичных потребительским кредитам. Однако крупные банки самостоятельно учитывают ПДН при рассмотрении заявления на ипотеку. Чаще всего заемщику отказывают, если показатель совокупной долговой нагрузки по всем кредитам составляет 50%.
Также банки учитывают размер первоначального взноса по ипотеке. Это требование в 2018 году ввел Банк России. Надбавки к коэффициентам рисков применяются, если размер первоначального взноса меньше 20%.
Ранее первый зампред ЦБ Ксения Юдаева заявила, что ипотеке нужны новые ограничения, чтобы снизить риск кросс-дефолтов заемщиков (могут возникнуть, если клиент оплачивает несколько разных кредитов). По данным Центробанка, на 1 сентября 2019 года 46% ипотечных заемщиков имели задолженность по другим кредитам (в 2015 году этот показатель составлял 39%). При этом в третьем квартале 2019 года 42% объема выданных ипотечных кредитов выплачивали люди, которые отдают на погашение долгов более половины ежемесячного дохода.
Какие ограничения хотят установить в отношении ипотек?
В докладе Центробанка приводится шкала надбавок к коэффициентам рисков по ипотечным кредитам, которую, возможно, будут применять при выдаче ипотек с 1 июля 2020 года. Из нее следует, что размер надбавок, а значит, и величина риска банка зависят от ПДН заемщика и величины первоначального взноса по кредиту.
Например, повышающие коэффициенты применяются, если ПДН выше 70%, а размер первоначального взноса ниже 50%. Проанализировав портфели пяти крупнейших банков на рынке ипотеки, Центробанк пришел к выводу, что при этих показателях значительно возрастает риски дефолта заемщика.
Исходя из шкалы, предложенной ЦБ, при долговой нагрузке заемщика свыше 80% повышающие коэффициенты должны применяться всегда — вне зависимости от уровня первоначального взноса. Это значит, что при уровне ПДН в 80% банкам рекомендуется отказывать в выдаче ипотеки.
Банк России также предлагает ввести ограничения на один из самых массовых сегментов ипотеки: с первоначальным взносом от 20 до 30%. Если клиент с таким первоначальным взносом имеет ПДН от 50 до 60%, надбавка на коэффициент составит 10%, если ПДН более 60% — 20%, если ПДН выше 70% — 40%, при ПДН свыше 80% надбавка увеличится до 60%.
