Как купить жилье с обременением и можно ли его снять?
При покупке жилья с обременением можно столкнуться с определенными рисками. В ряде случаев сделку купли-продажи могут признать недействительной. Например, владелец, погасив кредит за счет средств продавца, может отказаться от сделки. Впоследствии суд вправе обязать собственника вернуть покупателю деньги, но, если сумма уже потрачена, он может выплачивать их частями, а на это уйдет много времени.
Большинство обременений легко обнаружить, даже если продавец о них не предупредил. Как это сделать — в материале АиФ.ru.
Что такое обременение?
Обременение — это вид ограничения права собственности на объект недвижимости (дом, квартиру, земельный участок и т. д.). Другими словами, это наличие запретов или ограничений права владельца распоряжаться, пользоваться или продавать обремененную недвижимость.
Какие бывают виды обременений?
Ипотека
Наиболее распространенный вид обременения — ипотека. До полной выплаты кредита имущество находится в залоге у банка, запись об этом вносится в ЕГРН. Таким образом, покупатель ипотечной квартиры, хотя и является ее собственником, не может совершить сделку без согласия банка.
Арест
Недвижимость также может находиться под арестом. Арест имущества должника означает, что им никак нельзя распоряжаться: его невозможно ни продать, ни сдать в аренду, ни завещать, ни подарить. В числе причин для наложения ареста могут быть:
- долговые обязательства перед банком или частным кредитором;
- раздел имущества при разводе;
- спор о праве на недвижимое имущество.
Рента
Еще одним видом обременений может быть рента. По договору ренты право собственности на недвижимость переходит от одного человека (как правило, пожилого и нуждающегося в уходе) к другому, который берет на себя обязательство по пожизненному содержанию бывшего владельца. Это может быть договор пожизненной ренты или пожизненного содержания c иждивением. Распоряжаться таким жильем можно только с предварительного согласия получателя ренты.
Можно ли приобрести жилье с обременением?
Заключать сделки с квартирами, которые находятся в ипотеке, можно при наличии письменного согласия кредитной организации. Новый собственник в этом случае принимает на себя все обязанности по выплате кредита.
При покупке недвижимости, которая находится под арестом, нужно уточнить, кто и в рамках какого исполнительного производства наложил арест (запрет). После этого придется исполнить требования судебных приставов (чаще всего — оплатить долги), а затем обратиться с заявлением о прекращении исполнительного производства и вынесении постановления об отмене ареста (запрета).
Объекты недвижимости с таким обременением приобретают редко, но такое бывает. В этом случае покупатель становится как собственником жилья, так и рентодателем, то есть берет на себя все обязательства по содержанию получателя ренты.
Где смотреть сведения об обременении недвижимости?
Сведения о наличии обременения можно узнать в выписке ЕГРН. В документе указаны:
- вид обременения (например, аренда или ипотека);
- срок, на который установлено обременение;
- лицо, в пользу которого оно установлено.
Если обременений нет, то указывается «не зарегистрировано».
Как получить выписку?
Получить выписку из ЕГРН можно:
- На сайте Росреестра.
- На портале госуслуг или на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра».
- В МФЦ.
- Воспользовавшись сервисом «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» на сайте Росреестра. Сервис позволяет получить информацию о номере регистрационной записи и дате регистрации обременения.
Как снять обременение?
Многие банки самостоятельно подают в Росреестр документы о погашении регистрационной записи об ипотеке. Собственнику не нужно запрашивать никакие документы. В течение трех дней запись об ипотеке в реестре недвижимости будет погашена. После завершения процедуры банк сам вас проинформирует о том, что обременение снято.
Если при получении ипотеки выдавалась закладная, то собственник квартиры и банк могут направить в Росреестр совместное заявление, предоставив закладную на объект недвижимости с отметкой об исполнении кредитного обязательства в полном объеме. Если закладная не выдавалась, собственник и банк могут составить совместное заявление и подать в орган регистрации прав для снятия обременения.
Постановление об отмене ареста (запрета) судебный пристав-исполнитель направит в Росреестр. Запись об аресте (запрете) будет погашена в течение трех рабочих дней с даты поступления в Росреестр соответствующего акта.
Где проверить, что обременение снято?
Для этого на сайте Росреестра нужно заказать выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости. Документ также можно получить с помощью сервиса «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».
Какие виды обременений нельзя увидеть в выписке ЕГРН?
Ряд обременений не указываются в выписке ЕГРН. Так, например, в квартире может быть зарегистрирован человек, который ранее отказался от приватизации этой квартиры. Кроме того, если квартира досталась по завещанию, в нем может быть прописана обязанность наследника предоставить другому лицу право пользования квартирой (проживания в ней).
Также следует обратить внимание на то, использовался ли при покупке жилья материнский капитал. В этом случае квартира должна быть переоформлена на всех членов семьи (родителей и всех несовершеннолетних детей) и не может продаваться без разрешения органов опеки и попечительства.
