Число сделок по покупке испанской недвижимости россиянами портал Prian оценивает в 3 тысячи в год. Почти половина из них приходятся на регион Коста-Бланка.
Как говорится в исследовании консалтинговой компании, инвестиции в испанскую недвижимость в 2021 году будут одними из самых выгодных — в стране дефицит арендного жилья, на котором обычно и планируют заработать покупатели-нерезиденты.
А сколько можно заработать на сдаче в аренду недвижимости в Испании? И какие есть подводные камни у такой покупки? Вместе с экспертом по недвижимости Высшей школы управления финансами Людмилой Анисимовой разбирался АиФ.ru.
Визы, ВНЖ, гражданство
Иностранцы могут покупать в Испании апартаменты или квартиры на первичном и вторичном рынке, виллы с землей, коммерческую недвижимость, отдельные земельные участки.
Владелец недвижимости (независимо от ее стоимости) имеет право подать заявление на многократную шенгенскую визу, по которой может находиться в Испании до 90 дней в течение полугода.
За инвестиции в недвижимость здесь можно получить вид на жительство: стоимость жилья должна быть не менее 500 тысяч евро (45 миллионов рублей), объект должен быть приобретен на собственные средства, то есть без привлечения ипотеки.
Получить ВНЖ вместе с инвестором могут не только официальные супруги и несовершеннолетние дети, но и гражданские супруги, родители, а также совершеннолетние дети, при условии, что они находятся на обеспечении заявителя и еще не создали собственную семью.
Уже после подписания предварительного договора купли-продажи недвижимости на сумму от 500 тысяч евро можно претендовать на визу инвестора, а после подписания основного договора — на визу сроком на один год или ВНЖ сроком на два года. Продленный ВНЖ действителен пять лет, с возможностью продления каждые 5 лет без ограничений. Виза инвестора дает право не только проживания, но и работы на территории Испании.
Как купить недвижимость в Испании?
Иностранному гражданину необходимо получить идентификационный номер (numero de identificacion de extranjero, NIE), открыть счет в банке Испании. Проверкой объекта перед сделкой обычно занимается юрист. Договор купли-продажи подписывается у нотариуса, и он же передает документы в реестр для регистрации права нового собственника.
Если жилплощадь покупается в ипотеку, то должна быть подана предварительная заявка (до подписания основного договора). В Испании ставки начинаются от 2,5%, а максимальный срок кредитования — 30 лет. Для рассмотрения выдачи займа банк попросит предварительный договор купли-продажи, налоговую декларацию и выписки из банков в стране проживания заемщика.
А что с ценами?
На цену объекта влияет общий метраж, количество комнат, ремонт, близость к центру или к морю, а также наличие бассейна и других дополнительных удобств.
В период пандемии продажи жилья иностранцам сократились примерно на 37,4%, особенно в Валенсийском сообществе и на Канарских островах. Динамика цен по регионам была неравномерной — от падения на 5,9% (Галисия) до повышения на 25,4% (Ла Риох).
Самый большой выбор дисконтного жилья в Валенсии был сосредоточен в провинциях Валенсия и Кастельон, в Андалусии — в Альмерии, Малаге и Гранаде, преимущественно в курортных зонах. Сейчас здесь можно купить апартаменты и за 15 тысяч евро (1,3 млн рублей).
Налоги
При покупке недвижимости придется заплатить налог. Он одинаков и для испанцев, и для иностранцев, но отличается от региона и типа недвижимости: на первичном рынке он составляет 10%, действует по всей стране, на вторичном — 6,6-10%, в зависимости от региона, налог на покупку земельного участка и коммерческой недвижимости составляет 21%.
Гербовый сбор от 0,5 до 1,5% (зависит от региона) уплачивается только за новостройки.
Из других дополнительных расходов на покупателя ложатся услуги риэлтора (3-5%), юриста (1-1,5% или почасовая оплата), нотариуса (1-2%), переводчика, ипотечные сборы и услуги брокера в случае ипотеки (0,5-1% и более), итого до 10-15% от цены объекта.
Да, при продаже тоже нужно уплатить налог: для нерезидентов из стран ЕС/ЕЭЗ — 19%, для граждан третьих стран — 24%, для резидентов Испании 19-23% (зависит от размера прибыли), если они владели объектом менее трех лет.
Еще один налог — на прирост кадастровой стоимости земли — считается в каждом округе индивидуально.
С 1998 года действует подписанная между Россией и Испанией Конвенция об избежании двойного налогообложения.
Коммунальные платежи
Как и в случае с налогами, размер коммунальных платежей зависит от разных производных: от статуса недвижимости и инфраструктуры (от 50 до 500 евро в месяц). Больше всего платят владельцы жилья, где есть бассейн, охрана территории, сауна, теннисные корты и т. п.
На стоимость электричества влияет выбранный тариф, общая нагрузка, снабжающая организация. Водоснабжение также оплачивается в зависимости от региона и поставщика.
В центральных и северных районах Испании имеется центральное газоснабжение, на юге и восточном побережье снабжение газом только начинается.
Центральное отопление в квартирах сейчас не ставится, используются системы кондиционирования и энергосберегающие системы.
Выгодно ли быть арендатором в Испании?
Доходность от долгосрочной сдачи недвижимости в аренду в Испании примерно 7,5%, чистый доход после уплаты налогов и расходов на сервис — около 4-5%.
Краткосрочная аренда характерна для побережья и курортных районов, ставки зависят от объекта, сезона и местоположения: от 210 евро в неделю в низкий сезон до 350 евро в неделю в высокий сезон.
Чтобы сдавать жилье собственник обязан зарегистрировать недвижимость в Министерстве туризма и осуществлять отчисления от дохода в местный бюджет (24%).
Более двух третей испанцев живут в квартирах (после Латвии это самый высокий показатель в Евросоюзе). Квартирный бум в стране начался в 1960-1970-х гг., когда сельское население массово начало переезжать в города в поисках работы. В стране по-прежнему высокий спрос на арендное жилье, поэтому квартирантов можно найти без проблем.
