Ипотечные дрожжи. Насколько выгодно сейчас брать квартиру в ипотеку?

В прошлые кризисы цены на квартиры падали. В этот они, наоборот, выросли.

Кто переплатит

С января по октябрь 2020 г., когда закончился первый этап льготной ипотеки по ставке 6,5%, предложения на покупку новой двушки в российских мегаполисах подорожали на 15–30%. «Причины роста цен спекулятивные. Вместе с людьми, которые действительно нуждались в улучшении жилищных условий, много квартир купили инвесторы, вложившиеся в недвижимость после падения ставок по депозитам, — считает исполнительный директор фонда „Институт экономики города“ Татьяна Полиди. — Неслучайно по доле ипотечных договоров, заключённых в 2020 г., лидируют Москва и Санкт-Петербург — города, где самые высокие доходы, самый большой объём сбережений и самый привлекательный для инвестирования рынок».

Что же, выиграли те, кто клюнул на льготный процент? Благодаря ему переплата за ипотечную квартиру действительно снизилась. За ту же двушку в Петербурге или Красноярске — на 100 тыс. руб., в Москве или Саратове — на 500 тыс. Но, во-первых, кредитное бремя осталось тяжёлым. При среднем сроке кредитования придётся выплатить в виде процентов от 1,1 млн руб. в течение 18 лет в Саратове до 5,5 млн руб. за 20 лет в Москве. А во-вторых, цены застройщиков выросли так существенно, что в большинстве случаев перекрывают всю экономию. Полная стоимость жилья, включающая стоимость квадратных метров как таковых и проценты по кредиту, выросла в 12 из 16 главных российских агломераций (см. инфографику). Самый большой прирост потенциальных расходов случился в Питере — 15,7%.

Кто сэкономит

Реальная возможность снизить расходы есть у екатеринбуржцев, самарцев, тольяттинцев, саратовцев и ростовчан. «Полная стоимость жилья упала в городах, которые отличает сочетание ряда особенностей. Они или менее экономически успешны, или больше других пострадали от пандемии, или в них высокая конкуренция среди застройщиков, — поясняет Полиди. — Лидер в этой группе — Екатеринбург, где экономика сильная, но много строительных компаний и компаний сферы услуг, приостанавливавших работу во время карантина».

Туманное будущее

Ипотеку под 6,5% можно взять до 1 июля этого года. Дальше её судьба неясна. Однозначно за продление строители. Им неважно, кто покупает жильё, им чем дороже — тем лучше. Но против Центробанк, обеспокоенный, что дешёвыми кредитами соблазняются люди, у которых нет стабильного и достаточно высокого заработка. «Во время кризисов 2009 и 2015 гг. цены на квартиры в России падали сильнее доходов. В результате доступность жилья росла. Теперь же всё наоборот», — обращает внимание Полиди. Она считает, что господдержку ипотеки в нынешнем виде нужно остановить. А председатель ЦБ Эльвира Набиуллина допускает компромисс: оставить льготы лишь в регионах, где строится мало жилья.

Как же быть, если новоселье назрело и невозможно копить годами, чтобы обойтись без кредита? Могут ли цены и проценты в дальнейшем понизиться? «Если ипотека с господдержкой будет свёрнута, рыночные ипотечные ставки, вероятно, вырастут до 8–9% годовых, — полагает управляющий директор компании „Метриум“ Надежда Коркка. — Если же из-за подорожания кредита спрос на жилую недвижимость упадёт, то осенью подорожание квартир замедлится. Но всё равно по итогам года цены на них могут оказаться выше на 10—12%, чем нынче. Поэтому, если вам нужен жилищный заём и вы уверены в своих финансовых возможностях, нет смысла его откладывать. Особенно учитывая, что будущее туманно».