С точки зрения доходности посуточная сдача квартиры в аренду выгоднее долгосрочной. Судите сами: однушка недалеко от станции метро «Автозаводская» сдается за 2,5 тысячи рублей в сутки. Путем нехитрых арифметических подсчетов получаем 75 тысяч рублей в месяц (если жилье сдается каждый день). Точно такая же квартира в том же доме, но на долгосрочной основе, предлагается за 40 тысяч рублей в месяц. Разница почти в два раза.
Но так ли выгодно сдавать квартиры посуточно? Вместе с экспертами разбирался АиФ.ru.
Есть ли юридические ограничения?
Законодательных ограничений на посуточную сдачу квартиры нет, говорит профессор департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при правительстве РФ Гульнара Ручкина. Эту схему часто используют как аналог хостела, мини-отеля, размещение которых в жилом помещении запрещено.
Подводные камни
Когда мы сдаем квартиру на длительный срок, мы знакомимся с арендаторами, заключаем с ними договор, берем задаток в размере ежемесячной арендной платы. С посуточной сдачей столько телодвижений каждый день не провернешь. Есть риск недосмотреть за квартирантами и потом попасть на ремонт.
По словам эксперта по недвижимости Андрея Смирнова, если квартира большая и с дорогой мебелью, то она сама по себе будет сдаваться недешево (особенно в престижных районах или в районах с развитой инфраструктурой). При сдаче такой квартиры посуточно велик риск того, что дорогая мебель будет испорчена малознакомыми гражданами. Получить от них деньги порой проблематично, несмотря на договор. Ремонт может обойтись в копеечку, предупреждает эксперт.
Нужно быть готовым и к кражам. «Один из таких рантье жаловался мне, что из квартиры постоянно пропадают полотенца, лампы, шампуни. Один из арендаторов пытался украсть телевизор. Особенно опасны при краткосрочной аренде корпоративы. После них квартире может понадобиться косметический ремонт», — делится президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский.
В свою очередь, Ручкина напоминает, что жильцы могут оказаться проблемными, нарушать покой и тишину, конфликтовать с соседями и даже нанести вред общему имуществу дома. Жалобы на постояльцев будут адресованы собственнику квартиры. «Данную зону ответственности собственника за выбор временных жильцов планируется прописать в статье 17.1 ЖК РФ как ответственность за любых лиц, допущенных собственником в принадлежащее ему помещение. Соответствующий законопроект прошел первое чтение», — рассказывает юрист.
Кроме того, сдача квартиры посуточно может иметь сезонные колебания. В Санкт-Петербурге, например, пик активности приходится на летний сезон (май-сентябрь), отмечает Щегельский.
Следовательно, чтобы квартиру можно было сдавать посуточно в любое время года с минимальным простоем, она должна находиться в пешей доступности от метро не на окраине города. В противном случае — простой и финансовые потери.
«Если при долгосрочной аренде арендатор меняется раз в год или даже в несколько лет и нового можно найти в течение двух недель, то при посуточной аренде нового арендатора надо искать раз в несколько дней или даже каждый день, и загруженность даже у профессиональных отельеров и владельцев апартаментов достигает 70-80%. То есть выручка увеличится не в два раза, а примерно в 1,6-1,7 раза», — добавляет доцент кафедры национальной экономики РУДН Сергей Зайнуллин.
За сколько окупится квартира?
Сравним среднюю стоимость покупки и аренды квадратного метра в Москве. По данным «Домофонда», в июне 2021 года цифры были такие: 158 140 рублей и 909 рублей соответственно. Таким образом, чтобы окупить один квадратный метр, его надо сдавать в течение 174 месяцев (14,5 лет).
В 2020 году средняя суточная аренда в Москве стоила 4450 рублей, говорит эксперт по инвестициям в недвижимость Андрей Мозоль. В основном посуточно сдаются студии, а их средняя площадь 25,1 квадратного метра. То есть рыночная стоимость такой студии 3,96 миллиона рублей.
«При долгосрочной аренде студию можно было бы сдавать за 22 815 рублей в месяц. Окупаемость, как сказано выше, 14,5 лет. При посуточной же аренде с загрузкой 20 дней в месяц (70%) денежный поток составил бы 89 000 рублей. Из них 25% обычно идет управляющей компании на уборку и организационные расходы, то есть прибыль до вычета налогов составит 66 770 рублей. После налога — около 63 000 рублей. Это почти в три раза выгоднее, чем сдавать долгосрочно. Окупаемость — около 5 лет».
Как отмечает Зайнуллин, при посуточной аренде владелец не будет получать пассивный доход, появляясь в арендованной квартире раз в месяц. Показами и заселением нужно заниматься постоянно либо платить посредникам от 10% от дохода и выше.
И после каждого квартиранта необходимо убираться, менять белье либо самостоятельно, либо нанимая клининговую компанию. Это тоже расходы.
«При адекватных жильцах долгосрочная аренда спокойнее, но и в посуточной аренде есть плюсы в том, что деньги за 2-3 дня платятся вперед, не нужно ждать месяц. Конечно могут быть нарекания со стороны соседей, что на площадке почти каждый день новые люди, а иногда такие квартиры снимаются целенаправленно под пьянку. Так что хлопот с краткосрочной арендой больше, и даже агентства недвижимости пока редко предлагают такую услугу», — резюмирует Смирнов.
