В России, по данным Министерства труда и социальной защиты, 950 тысяч официально зарегистрированных безработных. Фактическая безработица оценивается в 3,7 миллиона человек. К концу пандемии коронавируса, как прогнозирует глава Минтруда Антон Котяков, показатель может вырасти до 5-6 миллионов.
Одновременно с этим только в прошлом году банки выдали россиянам 1,27 миллиона ипотечных кредитов на 2,85 триллиона рублей.
Читатель АиФ.ru Андрей В. купил квартиру в Москве в ипотеку, а в апреле остался без работы: написал заявление об увольнении по соглашению сторон, а компания заплатила ему два оклада. Молодой человек думал, что быстро найдет новую работу, но задача оказалась не такой простой — вакансий для него нет. Если ситуация не изменится, Андрей начнет пропускать платежи по кредиту и в итоге может остаться без квартиры.
Вместе с экспертами АиФ.ru попробовал разобраться, может ли наш читатель продать заложенную банку квартиру, чтобы на вырученные деньги погасить долг и вернуть часть средств, уже уплаченных за жилье. И насколько вообще выгоден такой вариант?
Нужно согласие банка
Сделка по продаже ипотечного жилья возможна с предварительного согласия банка, как-никак недвижимость находится у него в залоге. «Несмотря на то, что вы полноценный собственник квартиры, делать регистрационные действия (к которым и относится смена собственника объекта, то есть купля-продажа) можно только с письменного согласия банка», — объясняет эксперт по ипотеке и недвижимости Иван Зинченко.
По его словам, запрос на продажу ипотечной квартиры — это довольно тривиальная процедура, финансовые организации в 99% дают согласие и ближе к дате сделки рассчитывают итоговую сумму процентов, которые будут начислены в текущем периоде к дате продаже.
Важно: как правило, разрешения банков имеют определенный срок действия — два-три месяца. И иногда за них нужно платить. У каждого кредитного учреждения свои правила, поэтому обязательно уточняйте их.
Член экспертного совета межфракционной рабочей группы ГД РФ по законодательному обеспечению прав предпринимателей, адвокат Тимур Чанышев подсказывает: изначально следует выставить квартиру на продажу по немного заниженной цене — так будет проще найти потенциального покупателя. Сейчас продать жилье не так-то просто: граждане теряют доходы и затягивают пояса.
Следующий шаг, когда покупатель найден, — это выяснение способа перечисления денег за жилплощадь.
«Ваш покупатель может купить квартиру за свои деньги, а может так же, как и вы когда-то, взять кредит. В случае покупки на свои средства в день сделки покупатель гасит за вас кредит и накопленные проценты, а оставшуюся разницу закладывает на счет или в ячейку до регистрации права собственности на себя. Приведу пример: допустим, ваша квартира стоит 5 миллионов рублей, 2 миллиона — ваш долг перед банком, а 3 миллиона —разница. Итак, 2 миллиона ваш покупатель должен будет перечислить на полное досрочное погашение, а 3 миллиона рублей будут ждать вас после регистрации сделки в Росреестре. Помните, что, покупая данным способом, ваш покупатель несет определенный риск, поэтому часто такие сделки регистрирует банк, беря контроль перехода права собственности на себя», — подчеркивает эксперт.
Что касается покупки ипотечной квартиры в ипотеку, то есть когда ваш покупатель берет кредит на приобретение вашего жилья, здесь проще всего, когда сделка проходит «внутри» одного банка. То если у вас ипотека в банке «А», то и вашему покупателю лучше брать в долг у этого банка. «Бывают ситуации, когда квартиру очень хочется купить, а банк „А“ отказывает, в этом случае есть ряд банков „Б“, которые смогут прокредитовать покупку заложенных квартир», — добавляет Зинченко.
Как говорит ведущий юрист Московской гильдии адвокатов и юристов Андрей Обухов, в договор купли-продажи включаются обязательные пункты о наличии залога и перевода денежных средств напрямую банку после регистрации перехода права собственности на нового собственника.
Также необходимо учитывать особенности первоначального приобретения недвижимого имущества (использовался ли материнский капитал, приобреталась ли квартира в период брака супругами, на кого была оформлена, происходило ли выделение долей в праве собственности на детей и супруга и другое).
После того, как заключен договор купли продажи, переведены (или заложены в банковскую ячейку) деньги, подаются документы в Россреестр. «Там регистрируется сама сделка купли-продажи, а также снятие обременения на квартиру и регистрация ее на нового собственника. Таким образом возможно избавиться от ипотечной квартиры, но нужно понимать, что в таком случае будет потеря в деньгах из-за вынужденного снижения стоимости квартиры при ее продаже», — предупреждает Чанышев.
А насколько выгодна такая схема?
По словам доцента кафедры менеджмента недвижимости Факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента (ИОМ) РАНХиГС Наталии Рогожиной, все зависит от того, насколько квартира ликвидна, ведь в настоящее время рынок вторичного жилья находится в стагнации. «Поэтому не факт, что средств, вырученных от продажи квартиры, хватит для погашения задолженности по кредиту», — говорит эксперт.
В свою очередь Андрей Обухов указывает, что относительно выгоды продажи ипотечной квартиры судить очень сложно. Ведь у каждого заемщика ситуация разная, разная сумма долга перед банком и квартира разная тоже.
«Сейчас многие банки рассматривают возможность предоставления кредитных каникул, в том числе по ипотечным кредитам, что также можно рассматривать гражданам, попавшим в похожую ситуацию», — подсказывает эксперт.
