Пару лет назад, на взлете ипотечного рынка, некоторые банки выдавали жилищные кредиты вообще без первоначального взноса. Сейчас ситуация изменилась — финансовые организации перестраховываются и даже увеличивают размер первого взноса по уже одобренной ипотеке, в некоторых случаях вдвое — с 15% до 30%.
С помощью первоначального взноса кредитные учреждения отсеивают потенциально неплатежеспособных заемщиков, ведь чем меньше взнос, тем выше сумма ежемесячного платежа, который в случае ухудшения финансового положения ипотечника может стать неподъемным.
Банки имеют право определять размер первоначального взноса, исходя из его минимальной границы в 10% от стоимости объекта недвижимости, говорит вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству, заместитель руководителя Федерального Центра Медиации, председатель Общероссийского профсоюза медиаторов Владимир Кузнецов. Верхняя граница первоначального взноса законом не установлена.
Не установлена законом и определенная форма одобрения ипотеки, каждое финансовое учреждение формирует этот документ самостоятельно, поясняет председатель коллегии адвокатов г. Москвы, управляющий партнер, адвокат Андрей Мисаров.
«В каждом случае нужно смотреть, является ли извещение об одобрении ипотеки офертой, что подпадает под статью 422 Гражданского кодекса РФ. По закону под офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение», — рассказывает адвокат.
Оферта должна обязательно содержать существенные условия договора:
- о сумме кредита;
- о сроке и порядке его предоставления заемщику;
- о размере процентов за пользование кредитом;
- о сроке и порядке уплаты процентов по кредиту и возврата суммы кредита.
Отсутствие в представленном банком одобрении указанных условий не придает данному извещению силу оферты.
«Ну и самое важное для заемщика в данной ситуации это то, что полученная адресатом оферта не может быть отозвана в течение срока, установленного для ее акцепта, если иное не оговорено в самой оферте либо не вытекает из существа предложения или обстановки, в которой оно было сделано. Проще говоря, банк имеет право отозвать оферту до ее принятия лицом, которому она адресована, если об этом банк прямо указал в тексте направленного заемщику документа», — подчеркивает Мисаров.
Обычно банки устанавливают срок, в течение которого условия одобренной ипотеки остаются неизменными, но одновременно с этим большинство финансовых организаций включают в это уведомление пункт, что условия могут быть изменены в связи с форс-мажорными обстоятельствами, добавляет доцент Департамента банковского дела и финансовых рынков Финансового университета при Правительстве РФ, кандидат экономических наук Светлана Зубкова.
Под такие форс-мажорные обстоятельства в начале марта попал москвич Николай Ч. Финансовая организация одобрила молодому человеку ипотеку под 10% годовых, но отменила одобрение после повышения Центробанком РФ ключевой ставки до 20%.
Исходя из общих положений гражданского права (в том числе принципа добросовестности) об увеличении первоначального взноса должно быть объявлено заблаговременно, чтобы потенциальные ипотечники могли исходить из своих финансовых возможностей, добавляет Кузнецов.
«Так, если один банк предлагает определенные условия кредитной программы, в числе которых размер первоначального взноса составляет 10%, а другой банк предлагает иные условия и первоначальный взнос размером в 20%, клиент заранее сможет выбрать, какие условия для него более выгодны», — указывает он.
Немотивированное одностороннее увеличение размера первоначального взноса не учитывает ожиданий клиента, который при подаче заявки был готов, допустим, на взнос в 15%, но однозначно не готов на взнос в 35%. При таком раскладе может сорваться сделка. «Несмотря на то, что возможность банка увеличить в одностороннем порядке размер первоначального взноса законом не ограничена, такие действия все же являются недобросовестными», — говорит эксперт.
