Банки выдали рекордный объем ипотеки людям, чьих доходов едва хватает на обслуживание долгов. Этим банкиры делают медвежью услугу и заемщикам, и даже самим себе, говорят в ЦБ. Эксперты рассказали aif.ru, чем опасен перегрев на рынке жилищных кредитов.
Что происходит на рынке жилья
Согласно новым данным Центробанка, по итогам третьего квартала 2023 года спрос на новостройки в России сохранился на высоком уровне, как и темпы роста ипотечного кредитования: +34% год к году на 1 ноября. Разрыв между ценой квадратного метра на первичном и вторичном рынке достиг 42%. Все это — следствие массовой программы льготной ипотеки, считают в ЦБ.
Поскольку большинство состоятельных россиян если и хотели, то давно взяли потеку, банки все чаще выдают жилищные кредиты людям, у которых уже и без того высокая долговая нагрузка. Доля выдачи ипотеки заемщикам, вынужденным тратить на обслуживание долга более 80% своего официального дохода, достигла исторического максимума в 47%. При этом доля жилищных кредитов с минимальным первоначальным взносом превысила половину всех выдач.
Все эти цифры означают, что банки сильно рискуют, выдавая ипотеку людям, которым она может оказаться не по карману, считает младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Вячеслав Путиловский. «Более-менее безопасным уровнем считается показатель долговой нагрузки в 50%, когда на обслуживание долгов идет не более половины дохода, а никак не 80%. Это слишком много. Непонятно на что такой человек живет, на зарплату супруги или на подработку? Выдавая такие кредиты, банки могут столкнуться с чередой неплатежей», — объяснил эксперт.
«Если люди перестанут платить по ипотеке, банкам придется неплательщиков из квартир выселять, а сами квартиры выставлять на продажу. Это вызовет рост социальной напряженности. Причем вернуть свои деньги банкам будет непросто, ведь такие квартиры будут продаваться не на первичном, а на вторичном рынке, где крайне дорогая ипотека. Если первоначальный взнос составляет 20%, а разрыв в цене между вторичкой и первичкой уже больше 40%, значит, банк в лучшем случае сможет вернуть не более 80% долга», — подсчитал Путиловский.
В ЦБ всерьез обеспокоены сохраняющимся разрывом цен на первичном и вторичном рынке жилья из-за льготных программы ипотеки. Это плохо и для людей, которые хотят приобрести новое жилье, и для банков, которым будет сложно покрыть свои расходы в случае неплатежеспособности ипотечного заемщика, заявила глава департамента финансовой стабильности Банка России Елизавета Данилова на пресс-конференции в четверг.
«Нужно способствовать тому, чтобы разница в ценах сокращалась. И для этого, конечно, льготные программы должны становиться более адресными, мы всегда за это выступаем», — подчеркнула Данилова.
Как на рост цен реагирует ЦБ
Чтобы поправить ситуацию, Банк России 1 октября установил макропруденциальные надбавки в отношении наиболее рискованных кредитов на запретительном уровне. Это означает, что коммерческим банкам приходится резервировать очень много денег на случай дефолта заемщика, замораживая часть своего капитала.
Поскольку капитал всегда ограничен, банки станут меньше выдавать кредитов людям с высокой долговой нагрузкой, пояснил Вячеслав Путиловский. «Эта ситуация чревата ипотечным пузырем и опасна для банков, поэтому ЦБ старается такого не допустить», — сказал он.
Кроме того, глава Банка России Эльвира Набиуллина ранее заявляла, что ЦБ выступает за дальнейшее повышение первоначального взноса по льготной ипотеке. Обеспокоенность ростом объема рискованных жилищных кредитов выражал также замглавы Минфина Алексей Моисеев.
Еще в сентябре правительство повысило до 20% минимальный первоначальный взнос по ряду госпрограмм ипотеки, в том числе на самые популярные льготные кредиты на жилье в новостройках под 8% годовых. В обозримом будущем внос могут снова повысить, сообщила Елизавета Данилова. Когда и насколько — власти еще не решили.
«Мы участвуем в дискуссии с коллегами из правительства, и мы предлагали повысить требования по первоначальному взносу по льготной программе, пока знаем, что этот вопрос обсуждается», — сказала Данилова. При этом она отметила, что в ЦБ настаивают на постепенном сворачивании программы льготной ипотеки на новостройки для неограниченного круга лиц и ее замене на адресные программы поддержки.
Когда цены снизятся
Снижения цен на жилье в новостройках в России ждать точно не стоит, пока действует массовая программа льготной ипотеки, уверен глава департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Данилов. Но даже в случае ее сворачивания сильно новостройки не подешевеют.
«Пока действуют эти широкомасштабные льготные программы, которые и разгоняют цены [на жилье], новостройки не подешевеют. Если в какой-то момент льготные программы станут более выборочными, то есть будут помогать тем, кто действительно нуждается [в жилье] в первую очередь, а не тем, кто сам может купить, тогда, наверное, цены могут припасть. Это будет хорошо для рынка в целом», — сказал Данилов в ходе вебинара «Финтрек».
К серьезному снижению цен на жилье может привести только некий «масштабный кризис», заметил представитель ЦБ. Если же ничего экстраординарного не случится, цены на квартиры будут топтаться на месте, рассказал в беседе с aif.ru завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве РФ Александр Цыганов.
«Даже при очень высоких ставках по ипотеке сделки на вторичном рынке не останавливаются, потому что жизненные ситуации требуют менять жилье. Часть продавцов будет готова давать скидки, чтобы решить свой вопрос, особенно если квартира на продажу имеет недостатки и расположена в плохом районе. Но остальные предпочтут цену не снижать», — сказал эсперт.
«Один-два года недостаточно для того, чтобы убедить всех продавцов, что недвижимость растет в цене отнюдь не всегда, вопреки тому, что говорит реклама. Поэтому в целом по рынку сильного снижения цен в ближайшее время не будет, скорее нас ждет стагнация или умеренный рост на величину инфляции», — спрогнозировал Александр Цыганов.
Почему льготную ипотеку могут продлить
Усилия ЦБ выставить льготную ипотеку злом для людей и банков отнюдь не означают ее скорого конца. Кредиты с господдержкой значительно повышают спрос на жилье и дают мощный импульс развитию стройотрасли, которая сегодня выступает в роли локомотива экономики России. Считается, что каждый вложенный в стройку рубль привлекает до 7 рублей инвестиций в смежные отрасли.
«Сегодня в самом строительстве и смежных с ним отраслях работает около 10 миллионов человек — это все рабочие места. Поэтому, конечно, эта отрасль развивается при поддержке государства», — напомнил aif.ru глава Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов.
Судьба льготной ипотеки находится в руках Минфина, который платит за субсидирование кредитных ставок, и Минстроя, который отвечает за выполнение поручений президента по темпам жилищного строительства в стране. Однако пока и Минфин, и Минстрой не называют сроков отмены льготной ипотеки. На самом деле дискуссии в правительстве могут обернуться чем угодно, считает директор института социально-экономических исследований Финансового университета при Правительстве РФ Алексей Зубец.
«Я не верю в гибель льготной ипотеки, потому что у нее одно из самых сильных лобби в России. По способности пробивать нужные решения через правительство строители сравнимы с силовиками. Я убежден, что льготная ипотека будет продлена, а бюджет и дальше будет финансировать разницу между рыночной и льготной ставками», — заключил эксперт.
