Современные кооперативы предоставляют пайщику средства на покупку квартиры в рассрочку с минимальной переплатой. Недвижимость приобретается в порядке живой очереди по мере накопления средств в паевом фонде кооператива. Существуют кооперативы, работающие по принципу касс взаимопомощи.
О механизме формирования стоимости недвижимости, приобретаемой с помощью кооператива, рассказал председатель совета межрегионального потребительского кооператива по улучшению качества жизни «Бест Вей», доктор экономических наук Роман Василенко.
— Роман Викторович, почему приобретение недвижимости с помощью кооператива сегодня востребовано?
— Механизм работы кооперативов разный, если говорить о нашем кооперативе, то это аналог касс взаимопомощи, существовавших в советское время и в дореволюционной России, который предоставляет средства на беспроцентной основе. Пайщик за покупку недвижимости вносит 35 или 50% собственных средств, а 65-50% добавляет кооператив из средств паевого фонда, пополняемого также из возвратных платежей пайщиков, которым уже приобретена недвижимость. Средства кооперативом предоставляются в рассрочку на срок не более 10 лет на беспроцентной основе. Кооператив — некоммерческая организация.
Общие затраты пайщика на приобретение недвижимости с помощью кооператива для пайщика ближе всего к затратам на приобретение квартиры целиком за счет собственных средств. Переплата за объект недвижимости, приобретаемый с помощью кооператива, связана, во-первых, с членскими взносами, которые идут на финансирование текущей деятельности кооператива, во-вторых, с оплатой юридической проверки и независимой оценки объекта недвижимости, в-третьих, с уплатой налогов и госпошлин за приобретаемый объект недвижимости.
Недвижимость приобретается в порядке живой очереди, пайщик становится в очередь, внеся 35 или 50% средств на покупку недвижимости. Эти средства он может постепенно вносить на счет кооператива.
— А как долго приходится стоять в очереди?
— В нашем кооперативе — чуть больше года. Когда подходит очередь пайщика, он выбирает объект недвижимости из ценовой категории, которую заявил, проводится юридическая проверка и независимая оценка этой недвижимости, на основании которой кооператив принимает решение о том, приобретает он объект недвижимости в интересах пайщика или предлагает ему найти другой аналогичный, поскольку при проверке и оценке возникли вопросы.
Важная особенность кооператива состоит в том, что в нем максимально упрощена процедура вступления. Вступить в кооператив можно с 16 лет, верхней возрастной границы для вступления нет. От пайщиков — физических лиц требуется только паспорт: российский или иностранный.
— Почему?
— Дело в том, что объект недвижимости приобретается в собственность кооператива и переходит в собственность пайщика лишь после того, как он рассчитается с кооперативом. При этом объект недвижимости не ставится на баланс кооператива, если это квартира, пайщик прописывается в квартиру, приобретенную в его интересах, если нежилое помещение, он получает возможность пользоваться им: мы покупаем для пайщиков не только квартиры, но и апартаменты и машиноместа. Как только пайщик расплачивается с кооперативом, он оформляет право собственности на объект недвижимости по справке о погашении долга перед кооперативом. Пайщик может расплатиться раньше чем за десять лет, таких примеров немало, и, кстати, тогда его переплата окажется меньше.
Право собственности кооператива на объект недвижимости на период возврата долга — способ защиты интересов. Но предусмотрена и защита интересов пайщика.
Если пайщик теряет платежеспособность или передумал покупать недвижимость с помощью кооператива, он может в любой момент выйти из кооператива, при этом он в двухмесячный срок получит назад внесенные им паевые средства в полном объеме. Если в интересах пайщика уже приобретен объект недвижимости, объект будет продан или передан другому пайщику, а внесенные ранее пайщиком паевые средства — также возвращены ему в полном объеме.
— Можно ли сказать, что приобретение недвижимости с помощью кооператива — это социально ориентированный способ приобретения недвижимости?
— Думаю, да. Кооператив — некоммерческая организация. Приобретение недвижимости с его помощью не связано с рыночным ценообразованием, но сопряжено с целым рядом специфических ограничений: это и ожидание в очереди, и покупка недвижимости в собственность кооператива, а не физического или юридического лица, для которого она предназначается.
