Госдума может разрешить ипотеку на коммерческую недвижимость

Законопроект, предлагающий распространить ипотечное кредитование на объекты коммерческой недвижимости, внесен на рассмотрение в Государственную Думу. Об этом пишет газета РБКDaily со ссылкой на главу думского комитета по собственности Виктора Плескачевского.

Сегодня механизмы ипотечного кредитования действуют только в отношении жилой недвижимости и земельных участков. Однако в случае, если предложенный законопроект будет принят, банки получат возможность выдавать кредиты на приобретение коммерческой недвижимости и принимать купленные объекты в залог в счет обеспечения по кредиту. Сегодня, кредитуя покупку коммерческих объектов, банки принимают на себя более высокие риски, чем при ипотечном кредитовании - в случаях срыва клиентом своих обязательств по кредиту или признания заемщика банкротом банк не имеет гарантий возврата денег.

Кроме этого, используя ипотечное кредитование в отношении коммерческой недвижимости, банки получат дополнительную возможность рефинансирования части своего кредитного портфеля.

Покупатели, в свою очередь, также будут иметь выгоду - ипотечные кредиты выдаются на более длительные сроки и под меньшие процентные ставки, чем обыкновенные кредиты на покупку недвижимости. Меньшие процентные ставки по ипотеке также помогут банкам снизить свои риски за счет уменьшения рисков заемщика.

Опрошенные газетой участники рынка отмечают, что, при всех очевидных достоинствах, предложенный законопроект не удастся воплотить в жизнь до того, как на финансовых рынках наступит стабилизация. Сегодня банки не обладают достаточным количеством долгосрочных ресурсов для нового направления ипотеки.

Вместе с тем, эксперты высоко оценивают потенциал рынка ипотеки коммерческой недвижимости - по их прогнозам, объем рынка ипотечного кредитования коммерческой недвижимости за пару лет может достигнуть триллиона рублей.

По словам Плескачевского, комитет по собственности будет рекомендовать Думе принять законопроект в первом чтении.

Секьюритизация (от англ. securities — «ценные бумаги») — финансовый термин, означающий одну из форм привлечения финансирования путём выпуска ценных бумаг, обеспеченных активами, генерирующими стабильные денежные потоки (например, портфель ипотечных кредитов, автокредитов, лизинговые активы, коммерческая недвижимость, генерирующая стабильный рентный доход и т. д.).

В последнее время под термином «секьюритизация» в узком смысле стали понимать инновационную форму финансирования. Понятие Asset Securitisation (секьюритизация активов) обозначает новую технику привлечения средств, которая получила широкое признание сначала в США, а потом и в Европе. Речь идет о механизме, при котором финансовые активы списываются с баланса предприятия, отделяются от остального имущества и передаются специально созданному финансовому посреднику (Special Purpose Vehicle - SPV), а затем рефинансируются на денежном рынке или рынке капитала. Рефинансирование осуществляется либо посредством выпуска Asset-Backed Securities - ABS (ценные бумаги, обеспеченные активами), либо путем получения Asset-Backed Loan (синдицированного кредита).

В последнее время, рынок секьюритизации активов развивается стремительными темпами. В США объем обращающихся на рынке ABS уже давно перевалил за 3 трлн. долл. В старом свете рынок пока не достиг таких огромных размеров и во многих странах (Швеция, Дания, Ирландия, Бельгия) пока еще носят эпизодический характер, компании которых редко прибегают к данной технике.

В первую очередь секьюритизация может быть интересна коммерческим банкам, имеющим значительные портфели однородных кредитов, лизинговым компаниям, фондам недвижимости и девелоперам.

По сути, секьюритизация является не чем иным, как трансформацией неликвидных активов (активы, которые сложно быстро реализовать, то есть превратить в наличные) в ликвидные ценные бумаги. В качестве типичного примера секьюритизации можно привести выпуск Германией на рынок в конце июня облигаций Aries-bond на сумму 5 млрд евро, обеспечением для которых стал долг России этой стране в рамках Парижского клуба кредиторов. Таким образом, произошла переуступка долга широкому кругу инвесторов. Если же спуститься с государственного уровня на корпоративный, то банки посредством выпуска секьюритизационных ценных бумаг рефинансируют обязательства по кредитам предприятий, уплате налогов, оплате услуг операторов связи, авто- и ипотечным кредитам и т. п.

Смотрите также:

• Евгений Чепенко: «Ипотечный кредит можно брать и не бояться» →
• В России начнутся проблемы с выплатами ипотечных кредитов →
• Эксперт: подорожания ипотеки в ближайшее время не будет →